Wie Hausverkäufer den richtigen Angebotspreis finden #188

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Stressfrei Immobilien Verkaufen und Kaufen, von Visale-Umbilien.

00:00:07: Ich bin Philipp Hildebrandt, Makler und Sachverständiger für Immobiliebewertung.

00:00:11: Und heute geht es um eine Frage die für Eigentümer extrem wichtig ist – die aber in der Praxis erstaunlich oft falsch angegangen wird!

00:00:19: Nämlich die Frage wie finde ich eigentlich den richtigen Angebotspreis für mein Haus heraus?

00:00:25: Also, mit welchem Preis sollte ich in den Markt gehen wenn ich meine Immobilie verkaufen möchte?

00:00:31: Denn genau da passieren häufig die ersten großen Fehler.

00:00:35: Viele Eigentümer orientieren sich an nach ihrem Baupgefühl an irgendwelchen Wachtbarn oder einem Online-Rechner oder dem was sie irgendwann mal irgendwo gehört haben.

00:00:44: Andere fragen zwei oder drei Makler und nehmen dann einfach die höchste Zahl weil die natürlich erst einmal am schönsten klingt.

00:00:52: Aber genau das ist oft nicht der beste Weg!

00:00:55: Denn der Angebotspreis ist nicht nur einfach irgendeine Zahl.

00:00:59: Der Angebotspreist entscheidet darüber, wie Käufe auf deine Immobilie reagieren, wie viele Anfragen überhaupt kommen, wie die Verhandlungen laufen und am Ende eben auch ob du schnell, sauber und zu einem guten Preis verkaufst oder ob sich der Verkauf in die Länge zieht und die Immobilier irgendwann wie ein Ladenhüter wirkt.

00:01:20: Und deshalb schauen wir uns heute erstmal ganz in Ruhe an, wie Hausverkäufer sinnvoll auf den richtigen Angebotspreis kommen können.

00:01:27: Ich spreche mit dir darüber welche Rolle Markler spielen, warum ein Sachverständiger in vielen Fällen eine sehr gute Idee ist, welche Fehler Eigentümer oft machen und wie du auch schon selbst einmal grob prüfen kannst wo deine Immobilie preislich überhaupt liegt!

00:01:42: Am Ende gebe ich dir noch einen Fahrplan mit, wie ich in so einer Situation vorgehen würde.

00:01:46: also lasst uns direkt ein Einsteigen nach dem Intro.

00:02:00: Wenn Eigentümer über den Verkauf ihres Hauses nachdenken, dann konzentrieren sich häufig sehr stark auf das was sie erreichen möchten und dass ist natürlich auch nachvollziehbar.

00:02:10: Da steht dann aber schnell die Frage im Raum Was kann ich für mein Haus bekommen?

00:02:14: Das Problem ist nur diese Frage wird oft mit der falschen Haltung gestellt Nicht im Sinne von was ist realistisch, sondern eher im Sinne vom Was wäre schön oder das brauche ich mindestens.

00:02:27: Das hat der Nachbar angeblich bekommen – all das kann emotional verständlich sein aber es ist keine belastbare Preisfindung!

00:02:34: Denn der Angebotspreis ist der Startpunkt einer gesamten Vermarktung und dieser Startpunkt bestimmt die Richtung.

00:02:42: Wenn du zu hoch ansetzt, kann es sein dass du direkt viele passende Interessenten verlierst.

00:02:46: Dann bekommst du weniger Anfragen, weniger Besichtigung und weniger Dynamik.

00:02:51: Und was dann auch oft passiert nach ein paar Wochen ohne Monaten wird reduziert!

00:02:55: Und genau diese Reduzierung sehen die Käufer natürlich auch – und Käufe sind nicht naiv.

00:03:00: Sie beobachten die Portale, sie vergleichen Objekte, sie speichern Immobilien….

00:03:04: …und wir sehen dadurch die Preisenterungen.

00:03:07: Wenn ein Haus erst sehr hoch einsteigt und dann Stück für Stück runter geht... ...dann denken viele nicht ach toll jetzt ist es günstiger sondern dir denken, da stimmt doch irgendwas nicht.

00:03:16: Warum liegt das so lange?

00:03:18: Was übersehe ich hier?

00:03:19: und vielleicht geht auch noch mehr am

00:03:21: Preis.".

00:03:22: Und damit verschlechtert sich oft die Verhandlungssituation des Fährkäufers.

00:03:27: Auf der anderen Seite ist natürlich auch ein zu niedriger Angebotspreis problematisch – dann bekommst du zwar schnell Anfragen aber im schlimmsten Fall verschenkst du viel Geld!

00:03:36: Das Ziel ist also nicht möglichst hoch….

00:03:38: das Ziel ist es auch nicht möglich schnell.

00:03:40: …das Ziel ist mahtgerecht unstrategisch klug Und bevor wir darüber sprechen, wie man dorthin kommt müssen wir erstmal einen ganz wichtigen Unterschied sauber trennen.

00:03:50: Ein häufiger Denkfehler ist das Eigentümer diese drei Begriffe durcheinander werfen Wunschpreis Markwert und Angebotspreis.

00:04:00: Der Wunspreis ist das was du dir als Eigentömer erhoffst Das es oft emotional geprägt.

00:04:05: Vielleicht steckt da deine eigene Lebensleistung drin vielleicht Erinnerungen?

00:04:09: Vielleicht auch der Gedanke Wir haben doch so viel investiert oder Unter diesem Preis möchten wir eigentlich nicht verkaufen.

00:04:16: Das ist menschlich völlig normal, aber der Wunschpreis ist erstmal eine persönliche Vorstellung – nicht automatisch ein Marktpreis!

00:04:24: Der Marktwert ist etwas anderes.

00:04:27: Der Marktwert ist die Frage was diese Immobilie unter normalen Marktbedingungen wert?

00:04:33: Also unter Berücksichtigung von Lage, Grundstück, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Modernisierung, energetische Situation, Nachfrage und Vergleichbarkeit.

00:04:44: Und dann gibt es noch den Angebotspreis.

00:04:47: Das ist der Preis, mit dem du zeitsächlich in den Markt gehst!

00:04:51: Und dieser Angebotpreis orientiert sich idealerweise am Marktwert – ist aber nicht einfach blind identisch damit.

00:04:57: Denn der Angebotspray ist auch eine strategische Entscheidung.

00:05:00: Vielleicht ist die Nachfrage in deiner Region gerade sehr hoch?

00:05:03: Vielleicht ist das Objekt besonders begehrt und vielleicht ist der Markt aber auch eher zäh oder die Immobilie schwerer einzuordnen?

00:05:13: All das kann dazu führen, dass man den Angebotspreis etwas anders positioniert.

00:05:18: Aber ganz wichtig!

00:05:20: Der Angebotspray sollte nicht einfach nur aus dem Wunsch heraus entstehen und wer sollte auch nicht aus einer Zahl entstehen die einfach am besten klingt?

00:05:27: Er braucht eine fachliche Grundlage.

00:05:30: Und da kommen wir zu einem Punkt, den viele Eigentümer ganz am Anfang machen.

00:05:34: Sie fragen einen oder mehrere Makler Unsätzlich.

00:05:37: ist es natürlich absolut sinnvoll Makler nach ihrer Einschätzung zu fragen Denn gute Markler haben etwas, das unglaublich wertvoll ist.

00:05:44: Echte Marktkenntnis.

00:05:46: Sie wissen welche Immobilien in einer bestimmten Lage aktuell funktionieren?

00:05:50: Sie sehen was Käufer bereit sind zu zahlen.

00:05:52: sie erleben welche Objekte gut anlaufen und welchen nicht!

00:05:56: Sie kennen typische Fehler in der Preisfindung Und sie haben idealerweise auch ein Gefühl dafür die stark Nachfrage, Objektqualität und Vermarktung zusammenhängen.

00:06:05: Deshalb Ein guter Markler kann den möglichen Angebotspreis oft sehr gut einschätzen.

00:06:11: Aber – und das ist ein sehr, sehr wichtiger Punkt!

00:06:14: Markler sind nicht automatisch unabhängig, denn der Markler möchte in vielen Fällen natürlich auch dem Verkaufsortag bekommen.

00:06:21: Und genau dadurch entsteht ein möglicher Interessenskonflikt.

00:06:25: Denn wenn ein Eigentümer drei Markler einlädt und einer sagt sixhundertzwanzigtausend Euro, einer sechshundertfünfzigtausendsund der dritte siebhundertzehntausend Euro Dann ist die Versuchung groß zu sagen, na dann nehme ich doch den der mir am meisten zutraut.

00:06:39: Und manche Markler wissen das natürlich auch.

00:06:42: Das heißt natürlich nicht dass jeder Markler bewusstzu hoch bewertet – das wäre pauschal und auch unfair!

00:06:48: Es gibt viele Markler, die sehr sauber und ehrlich arbeiten….

00:06:51: aber dieser strukturelle Interessenskonflikt ist eben da.

00:06:55: Der Markler ist nicht nur der neutrale Bewerter, er ist leichtsartig auf derjenige der den Auftrag gewinnen möchte.

00:07:00: und deshalb sage ich ganz klar, Sie sind nicht automatisch unabhängig.

00:07:07: Deshalb sollte man sich Magdeinschätzungen immer genau erklären lassen, also nicht nur fragen was meinen sie was wir erzielen können?

00:07:12: sondern auch wie kommen sie auf den Preis?

00:07:15: Welche Vergleichsobjekte sehen sie?

00:07:17: Wie bewerten sie Lage Zustand und Zielgruppe?

00:07:20: Wie würden sie den Angebotspreis ansetzen und warum?

00:07:24: Dann merkst du relativ schnell ob da jemand fachlich sauber argumentiert oder ob der einfach nur eine hohe Zahl im Raum steht Und genau aus diesem Grund kann es in vielen Fällen sehr sinnvoll sein zusätzlich eine unabhängige Bewertung einzuholen.

00:07:37: Wenn es wirklich darum geht, den Wert einer Immobilie möglichst neutral und fachlich sauber einzuschätzen dann ist ein Sachverständiger für Immobilenbewertungen in vielen Fällen eine sehr gute Wahl.

00:07:48: Warum?

00:07:49: Ganz einfach!

00:07:50: Der Sachverständige hat einen anderen Auftrag.

00:07:53: der wird nicht primär dafür bezahlt ihn verkauft zu bekommen.

00:07:56: er wird dafür bezalt eine Bewertungsdurchzuführen.

00:07:59: das ist ein ganz an rausgangspunkt.

00:08:01: der Sachverständigen schaut sich die Immobilien an bewertet die Lage, den Zustand der Bausobstanz, Modernisierung, Grundstück, rechtliche Besonderheiten, Marktsituation und Vergleichbarkeit.

00:08:11: Unser Ziel ist nicht, dich mit einer möglichst attraktiven Zahl zu überzeugen – sondern eine nachvollziehbare Einschätzung abzugeben!

00:08:20: Gerade einen Kurzgutachten kann hier für viele Eigentümer eine sehr gute Lösung sein.

00:08:24: Nicht jeder braucht sofort ein vollumfängliches Verkehrsgutacht.

00:08:28: Aber eine fundierte unabhängige Bewertung als Grundlage für eine Preisfindung kann enorm hilfreich.

00:08:34: Besonders sinnvoll ist das in meinen Augen dann, wenn es sich um eine schwierig einzuordene Immobilie handelt.

00:08:40: Also zum Beispiel um ein besonderes Haus, einen größeren Modernisierungsstau, eine spezielle Lage, Erb-Auseinandersetzung wäre Eigentümer mit unterschiedlichen Vorstellungen oder eine starke Unsicherheit darüber welcher Preis realistisch ist?

00:08:54: Und der Schöne ist – Mit so einer Bewertung hast du erstmal eine fachliche Basis!

00:08:59: Danach kannst Du immer noch entscheiden wie Du weitergehst….

00:09:02: Dann kannst du sagen, jetzt kenne ich den Wert und ich verkaufe selbst.

00:09:05: oder du sagst Jetzt kenne Ich Den Wert und suche mir einen Markler der die Vermarktung übernimmt.

00:09:11: Aber Du gehst eben nicht mit dem Diffusengefühl in diesem Prozess sondern mit einer deutlich sauberen Grundlage Und das finde ich für Eigentümer extrem wertvoll Denn sobald der Preis erstmal einmal falsche Markt ist wird es oft sehr mühsam da später wieder einzufangen!

00:09:27: Jetzt Ist natürlich Nicht Jeder sofort bereit eine markla einzuladen Oder Ein Sachverständnis beauftragen.

00:09:33: Viele möchten erst mal selbst ein Gefühl dazu bekommen, wo die eigene Übelimmobilie überhaupt liegt.

00:09:38: Und das ist auch völlig okay!

00:09:40: Man kann als Eigentümer durchaus selbst schon einiges tun um sich grob anzunehren – ich betone aber das Wort grob.

00:09:47: Denn eine professionelle Erbewertung ersetzt das natürlich nicht.

00:09:51: Der erste Schritt ist der Blick auf Salat-Leis Angebote also welche Häuser werden in ähnlicher Lage mit ähnlichen Größe, ähnlichem Baujahr und ähnliche Zustand gerade angeboten?

00:10:01: Aber Vorsicht Die Zahlen in den Portalen sind Angebotspreise, nicht die finalen Verkaufspreise.

00:10:08: Und genau da liegt oft die Falle!

00:10:11: Nur weil etwas für sixhundertneunundneunzigtausend Euro online steht heißt das noch lange nicht dass es auch dafür verkauft wird.

00:10:18: Trotzdem kann man natürlich daraus Tendenzen ableiten.

00:10:21: und dann kommt die nächste wirklich wichtige Frage – wie gut ist die Nelager wirklich?

00:10:26: Es macht einen großen Unterschied ob ein Haus an einer ruhigen Wohnstraße liegt oder direkt an einer lauten Durchgangsstraße Ob Schulen, Einkaufsmöglichkeit oder Verkehrsanbindung gut sind.

00:10:36: Ob das Umfeld gepflegt ist.

00:10:38: Ob die Mikrolabe stimmig ist – all das hat massiven Einfluss!

00:10:41: Und dann gibt es noch die ganz typische Eigentümerfalle… Die emotionale Überhöhung.

00:10:46: Nur weil man selbst viel Geld investiert hat bekommt man das natürlich nicht automatisch eins zu eins vom Markt zurück.

00:10:53: und nur weil in diesem Haus die einem Kinder groß geworden sind und man selbst alles mit positiver Erinnerung verbindet zahlt ein Käufer dafür nicht automatischer mehr.

00:11:01: Der Markt bezahlten nicht deine Erinnerung.

00:11:04: Der Markt bezahlt, was ein Käufer darin sieht und was er im Vergleich zu anderen Optionen bereit ist hoher Nachfrage.

00:11:34: Dann kann ein etwas ambitionierter Angebotspreis durchaus funktionieren, hast du dagegen einen Objekt mit höherem Sinnerungsbedarf in einer eher durchschnittlichen Lage oder in einem Markt, in dem Käufer gerade sehr vorsichtig sind?

00:11:47: dann kann ein zu hoher Startpreis schnell zum Problem werden.

00:11:50: und genau deshalb ist Preisfindung nicht nur Mathematik.

00:11:53: es geht nicht nur darum, irgendeine Zahl auszurechnen.

00:11:56: Es geht darum diese Zahl in den Markt in die Nachfrage in die konkrete Vermarktungssituation einzuordnen.

00:12:03: Ein zu hoher Startpreis ist eben nicht nur ein bisschen optimistisch, er kann dazu führen dass die Immobilie am Markt verbrannt wird – sie ist denn zu lange sichtbar, Interessenten springen ab, Preisreduzierung folgen, die Verhandlungsposition wird schlechter und am Ende kommt oft weniger heraus als wenn man von Anfang an sauber und realistisch gestartet wäre.

00:12:23: Das ist ein Punkt den viele Eigentümer unterschätzen!

00:12:26: Sie glauben hoch anfangen könnte ja nicht schaden?

00:12:29: dann kann er später immer noch runtergehen.

00:12:31: In der Praxis sehe ich aber auch häufig auf das Gegenteil.

00:12:34: Genau dieses Hohl zu einsteigen kostet Zeit, Nerven und am Ende auch Geld!

00:12:39: Ein praktisches Beispiel Stell dir drei Eigentümer vor – alle haben ein ähnliches Haus in ähnliche Lage.

00:12:45: Der erste Eigentömer sagt Ich setze einfach mal hoch an, runter gehen kann ich es später immernoch.

00:12:50: Er starte deutlich über den realistischen Marktpreis.

00:12:52: Was passiert?

00:12:53: Es kommen wenige Anfragen Viele Käufer sortieren das Objekt direkt aus.

00:12:57: Nach einigen Wochen wird der Preis reduziert, dann nochmal.

00:13:00: Irgendwann entsteht das Gefühl da stimmt doch irgendwas nicht und am Ende verkauft er häufig unter schlechten Bedingungen als hätte er von Anfang an sauber eingepreist.

00:13:10: Der zweite Eigentümer holt sich eine fundierte Einschätzung schaut sich den realistischen Markt an und geht mit einem realistisch gut begründeten Angebotspreis online.

00:13:19: Was passiert?

00:13:20: Die Immobilie wird ernst genommen Es kommen passende Anfragen Besichtigung laufen sauber und die Verhandlungen finden auf einer viel besseren Grundlage statt.

00:13:28: Das Ergebnis ist oft stabiler und professioneller!

00:13:32: Der drittet Eigentümer hat jedoch Angst, gar kein Käufer zu finden und setzt zu niedrig an – dann kommt zwar viel Bewegung rein, vielleicht sogar sehr viel… aber möglicherweise hat er am Ende viel Geld verschenkt, weil die Immobilie mehr Potenzial gehabt hätte.

00:13:45: Dieses Beispiel zeigt sehr gut ….

00:13:47: der beste Angebotspreis ist nicht die höchste Zahl oder auch nicht die niedrigste Zahl, es ist die Zahl, die den Markt trifft.

00:13:54: Wenn mich heute jemand fragt, wie finde ich den richtigen Angebotspreis für mein Haus?

00:13:58: Dann würde ich sagen, geh nicht nach Gefühl.

00:14:01: Geh nach Struktur!

00:14:02: Der erste Schritt kann sein, dass du dir selbst einen Überblick verschaffst.

00:14:06: Schau dir ähnliche Angebote an, bewährte Lage und Zustand ehrlich und versuche ein erstes Gefühl zu entwickeln.

00:14:11: Den zweiten Schritt kannst du dir durchaus Einschätzung von Marktlern einholen.

00:14:16: Das ist sinnvoll weil du damit Marktfeedback bekommst aber bitte nicht einfach die höchste Zahl feiern.

00:14:22: Schaut ihr an wer sauber argumentiert und wer dem Preis nachvollziehbar begründet.

00:14:27: Und wenn du merkst, dass diese Einschätzung stark auseinandergehen – das es Objekt besonders ist oder dass du eine unabhängige Grundlage möchtest -, dann ist ein Sachverständiger oder ein Fundier des Kurzgutachten in vielen Fällen der sauberste Weg.

00:14:41: Danach kannst du immer noch entscheiden ob du Mitmarkler verkaufst oder selbst.

00:14:45: Aber dann basiert deine Entscheidung eben nicht auf Hoffnung sondern auf Substanz!

00:14:50: Und genau so sollte man an einen Immobilienverkauf herangehen….

00:14:53: Denn am Ende geht es oft um sehr, sehr viel Geld.

00:14:56: Da sollte man sich nicht von Bauchgefühl, Zufallsmeinung oder der schönsten Zahl leiden lassen.

00:15:01: Lass uns das Ganze am Ende nochmal auf den Punkt bringen!

00:15:03: Der richtige Angebotspreis ist einer der wichtigsten Hebel beim Immobilienverkauf – er beeinflusst Sichtbarkeit, Nachfrage, Verhandlungsposition und letztendlich auch dem Verkaufserfolg.

00:15:15: Markler können dabei sehr hilfreich sein weil sie Marktkenntnis haben.

00:15:18: Gleichzeitig sollte man im Hinterkopf behalten dass Markler nicht immer völlig frei von Interessen sind weil sie in vielen Fällen natürlich auch den Auftrag gewinnen möchten.

00:15:26: Wer eine möglichst unabhängige Grundlage sucht, ist deshalb oft gut beraten zusätzlich einen Sachverständigen einzubeziehen und sich eine fundierte Bewertung oder ein Kurzgutachten erstellen zu lassen.

00:15:36: Und wer selbst schon mal grob prüfen möchte kann natürlich mit Vergleichsangeboten einer ehrlichen Zustandsanalyse und einem nüchternem Blick auf die Lage starten sollte aber immer wissen dass das nur eine Annäherung ist.

00:15:49: unter dem Strich gilt Nicht der Preis, der sich am besten anfühlt ist der beste Angebotspreis.

00:15:54: Sondern der Preis – der am Markt wirklich funktioniert!

00:15:57: Und noch ein kleiner Ausblick zum Schluss Wir sind aktuell dabei uns intensiver mit dem Thema Immobilienbewertung durch KI zu beschäftigen.

00:16:04: Dabei geht es nicht nur allgemein darum was künstliche Intelligenz theoretisch kann sondern ganz konkret um die Frage Können Eigentümer bzw.

00:16:12: Endkunden mit KI ihre Immobilie selbst sinnvoll bewerten oder zumindest realistisch einschätzen?

00:16:18: Also ganz praktisch gedacht Kann ein Hauseigentümer künftig mithilfe von KI bereits eine erste Orientierung bekommen?

00:16:24: Wie verlässlich sind solche Ergebnisse.

00:16:27: Wo kann KI wirklich helfen und an welchen Punkten braucht es denn doch die Einschätzung eines Marklers oder Sachverständigen?

00:16:33: Genau das sehen wir uns gerade genauer an!

00:16:36: Es geht hier nicht nur um reine Theorie, sondern um die praktische Frage wie alltagstauglich KI bei der Immobilienwertung für Eigentümers schon ist.

00:16:44: Da sind wir aber aktuell noch mitnimmtest.

00:16:46: deshalb kann ich dir heute noch nicht genau sagen wann diese Folge erscheinen wird Aber sie wird kommen, weil das Thema aus meiner Sicht für Eigentümer in Zukunft extrem spannend werden dürfte.

00:16:55: Übrigens wenn du überlegst deine Immobilie zu verkaufen und dir dabei einen klaren strukturierten und professionell begleiteten Verkaufsprozess wünscht dann unterstützen wir dich gerne dabei!

00:17:04: Bei Visale-Immobilen beraten wir Eigentömer umfassend rund um den erfolgreichen Immobilienverkauf von der realistischen Marktpreiseinschätzung bis hin zur Übergabe Für Immobilien.

00:17:15: in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg bieten wir zudem eine kostenfreie Immobilienbewertung an.

00:17:20: Rufe uns dafür einfach an unter Null für eins und eins, acht fünf vier fünf vier fünvier oder schreibe uns einer E-Mail an infoatvisaluminesimmobilien.de.

00:17:31: Danke dass du heute wieder mit dabei warst!

00:17:33: Wenn dir diese Folge gefallen hat dann hör auch nächsten Donnerstag wieder rein Und wenn du Menschen kennst die gerade ein Immobil verkaufen möchten dann teile diese Folge gerne mit ihnen.

00:17:42: Du findest mich übrigens auch bei LinkedIn.

00:17:44: Dort kannst du gerne mit mir in Kontakt treten.

00:17:46: Den Profil-Link findest Du in den Shownotes.

00:17:48: Bis zur nächsten Folge, dein Philipp Hildebrand von Fisalo Immobilien!