Die 5 entscheidenden Dinge, die du tun musst, bevor dein Haus online geht. #189

00:00:00: Vor zwei Wochen saß ich bei einem Ehepaar am Küchentisch, Mitte sechzig freundlich.

00:00:04: ein schönes Haus gepflegter Garten.

00:00:07: Auf dem Tisch lag ein Inserat ihr eigenes.

00:00:10: acht Monate online drei Preisanpassungen nach unten zwölf Besichtigung und jetzt eine einzige Zusage von einem Käufer der dann doch keine Finanzierung bekommen hat.

00:00:21: Sie haben mich angeschaut und gefragt Philipp was haben wir falsch gemacht?

00:00:26: Und Ich muss denen sagen was ich dir heute aufsage Ihr habt nicht beim Inserieren etwas falsch gemacht.

00:00:31: Ihr habt schon vorher vieles falsch gemacht!

00:00:33: In den ersten Tagen, bevor das Haus überhaupt online ging, genau darum geht es heute – die ersten fünf Dinge, die du tun solltest wenn du dein Haus verkaufen möchtest.

00:00:42: Mach sie richtig und dein Verkauf läuft?

00:00:44: Mach sich falsch dann jagst du monatelang ein Preis hinterher, den du nie bekommen wirst Und ich bleibe nicht deine Oberfläche.

00:00:52: Ich gebe dir die Fünf Schritte, die in achtzehn Jahren Praxis den Unterschied zwischen einem Verkauft der in sechs Wochen läuft und einem, der dich ein ganzes Jahr deines Lebens kostet.

00:01:03: Hi!

00:01:03: Schön dass du dabei bist.

00:01:05: Ich bin Philipp Hildebrandt seit achtzehn Jahren in der Immobilienpraxis und du hörst stressfrei immobilen Verkaufen kaufen.

00:01:12: Heute kein Theoriegeplänkel keine BWL-Folien.

00:01:14: heute geht's direkt in die Praxis losgeht es wie gewohnt nach dem Intro

00:01:20: Stressfreiemmobilien verkaufen und kaufen.

00:01:30: Schritt eins, werdet ihr über dein Warum bewusst?

00:01:33: Klingt nach Esoterik ist es aber nicht.

00:01:36: Es ist der wichtigste Schritt überhaupt und der, der am häufigsten übersprungen wird.

00:01:41: Bevor du irgendein Anbrust, irgendetwas Online-Stells, irgend etwas Schätzen nest beantwortet dir die Frage warum willst du eigentlich verkaufen?

00:01:49: Verkaust du weil du umziehst?

00:01:51: Weil Du erbst?

00:01:52: Weil eine Trennung im Raum steht?

00:01:53: Weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu groß wurde?

00:01:57: Weil du kapitalfrei setzen willst?

00:01:59: oder verkaufst du, weil dein Nachbar verkauft hat und fünfzigtausend Euro mehr bekommen als erwartet?

00:02:05: Und jetzt denkst du das könntest du auch.

00:02:08: Die Antwort entscheidet alles!

00:02:11: Sie entscheidet wie viel Zeit du hast.

00:02:13: sie entscheidet ab welchem Preis du sagst ja verkaufe ich und ab welchen preis Du sagst nein dann lass es bleiben.

00:02:21: Sie entscheidet ob du bis auf den letzten eure Poker hast oder ob Sicherheit und Schnelligkeit dir wichtiger sind.

00:02:27: Ich erlebe es ständig, Verkäufer die sagen lass uns mal schauen was geht.

00:02:32: Diese Verkäuer scheitern fast immer!

00:02:34: Nicht weil ihr Haus schlecht ist sondern weil sie keine Linie haben.

00:02:38: Sie verhandeln aus dem Bauch, Sie sagen Termine ab weil's grad nicht passt, Sie reden Käufer schlecht weil das Angebot fünftausend Euro unterm Wert lag und merken nicht dass das beste Angebot in den ersten vier Wochen kommt.

00:02:51: Mach is anders.

00:02:52: Setz dich hin Am besten mit dein Partner Dein Erbenkreis Mit wem auch immer du am Tisch sitzt und beantworte drei Fragen schriftlich.

00:03:01: Erstens, bis wann muss das Haus verkauft sein?

00:03:04: Konkretes Datum.

00:03:06: Zweitens – was ist der Mindestpreis unter dem du auf keinen Fall verkaufen darfst?

00:03:12: Drittens, was passiert wenn du deinen Wunschpreis nicht bekommst?

00:03:17: Verkaufst du trotzdem oder nicht?

00:03:21: Diese drei Antworten sind dein Kompass!

00:03:23: Ohne sie segelst Du ohne Karte.

00:03:26: mit ihnen wirst in jeder Verhandlung souverän bleiben.

00:03:28: Schritt zwei Hol dir eine ehrliche Wertermittlung.

00:03:31: Jetzt kommt der Teil, an dem die meisten Verkäufe einen ersten richtigen Fehler machen!

00:03:36: Sie öffnen ImusScout oder ein anderes Portal, geben ihre Postleitzahl ein, klicken auf den kostenlosen Schätzer und nehmen den Wert, der daraus kommt als barre Münze.

00:03:45: Lass mich dir was sagen – diese Online-Schätzungen sind ein Anfangspunkt.

00:03:49: Mehr definitiv nicht.

00:03:51: Sie wissen nicht, dass dein Bad letztes Jahr neu gemacht wurde?

00:03:54: Sie wissen auch nicht, dass die Heizung achtundzwanzig Jahre alt ist.

00:04:01: Sie rechnen mit Durchschnittn und durchschnittt es genau das was dein Haus eben NICHT isst!

00:04:07: Genauso gefährlich.

00:04:08: der Nachbar Der Müller hat letztes Jahr vierhundertachzigtausend Euro bekommen also kriegen wir auch Vierhundertachtzigtaussend.

00:04:17: Bei dem Müller Hat das Dach aber noch zehn jahre gehalten bei dir Nicht.

00:04:21: Du bist nicht der Müller.

00:04:22: Was du wirklich brauchst sind drei Begriffe die du auseinander halten musst.

00:04:26: wer mag wert?

00:04:27: Dass es das, was dein Haus heute am offenen Markt realistisch erzielen würde – objektiv und datenbasiert?

00:04:32: Der Wunschpreis.

00:04:34: Das ist, was du gerne hättest, spielt für den Markt aber keine Rolle.

00:04:38: Und der Angebotspreis!

00:04:39: Das ist eine Zahl die im Inserat steht.

00:04:41: Strategisch gewählt irgendwo zwischen Marktwert- und Wunschpreis.

00:04:46: Diese drei können weit auseinanderlegen Aber wenn du den Marktwett nicht kennst, fliegst du quasi blind.

00:04:53: Wer kann das beurteilen?

00:04:55: Zwei Option Ein zertifizierter Sachverständiger, der erstellt ja ein vollständiges Wertgutachten kostet zwischen ¥一tausend fünfhundert und drei tausend Euro.

00:05:03: Dauert ein paar Wochen, ist aber gerichtsfest und unbestächtig – und das lohnt sich insbesondere bei Erbschaftenscheidung oder wenn mehrere Parteien sich einigen werden müssen!

00:05:12: Und das geht auch noch ein bisschen günstiger mit einem Kurzgutachten?

00:05:14: Das haben wir in einer der vorherigen Folgen schon mal relativ gut feminisiert….

00:05:18: Oder was eine weitere Option ist es ein erfahrener Makler vor

00:05:21: Ort?!

00:05:22: Der macht dir in der Regel kostenlos eine Bewertung den Auftrag zu bekommen.

00:05:27: Und hier musst du aufpassen, manche Makler lernen bewusst einen zu hohen Wert um den Auftakt zu kriegen.

00:05:34: Faustregel lasst dir mindestens zwei besser drei Bewertungen geben und frag immer nach der Begründung welche Verleisobjekte, welche Lagefaktoren, welche Anderen?

00:05:43: Und jetzt der wichtigste Punkt der gesamten Folge bitte höre genau hin!

00:05:47: Ein zu hoher Angebotspreis kostet dich am Ende häufig mehr als ein Zu niedriger.

00:05:53: Klingt erstmal verrückt ich weiß aber so funktioniert der Markt.

00:05:56: Die ersten zwei bis vier Wochen, in denen ein Inserat online ist sind die wertvollsten.

00:06:00: In dieser Zeit bekommst du die meisten Anfragen – die ernsthaftesten Interessenten und entscheidend den Wettbewerb zwischen Käufen.

00:06:09: Steigst du zu hoch ein bleibt das Telefon still!

00:06:11: Du senkst dem Preis nach drei Monaten und jetzt fragen sich alle, warum will das keiner?

00:06:16: Das Inserad verbrennt.

00:06:18: Am Ende verkaufst du zehn, fünfzehn Prozent unter Marktwert.

00:06:22: Ein realistischer Einschickspreis dagegen erzeugt Wett Bewerb.

00:06:25: Meere Interessen Und plötzlich verhandelst du nicht mehr nach unten, sondern nach oben.

00:06:31: Der Markt entscheidet dem Preis!

00:06:32: Nicht dein Gefühl – nicht deine Hoffnung!

00:06:35: Der Markt.

00:06:35: Schritt drei Bringe deine Unterlagen ins Reiner.

00:06:40: Schritt drei klingt mega langweilig das weiß ich aber ich verspreche es dir.

00:06:44: Es ist der Schritt der den Unterschied macht zwischen einem Verkauf der durchgeht und einem der für eventuell in der letzten Sekunde platzt.

00:06:53: Du wirst eine ganze Reihe von Dokumenten brauchen.

00:06:56: Ich gehe sie kurz durch.

00:06:57: schnappt ihr am besten einen Stift und Entzette.

00:06:59: Aktuelle Grundbuchauszug?

00:07:01: Beim Grundbuchamt zu beantragen kostet zwischen zehn und dreißig Euro.

00:07:06: Flurkarte oder Lageplan vom Vermessungsamt, ein gültiger Energieausweis – ohne den darfst du nämlich gar nicht reinserieren!

00:07:13: Beim Verbrauchsausweis brauchst du die Heizkostenabrecht nach der letzten drei Jahre.

00:07:16: Beim Bedarfsausweis schickst du eine Energieberate durchs Haus.

00:07:20: Plan dafür zwei bis vier Wochen Vorlauf ein.

00:07:23: Außerdem brauchst Du einen Grundriss aller Etagen.

00:07:25: Wenn du keine mehr findest, beim Baum anfragen oder neu zeichnen lassen.

00:07:30: Und jetzt kommt eine ganz wichtige Sache – die korrekte Wohnflächenberechnung!

00:07:35: Die ist nämlich viel, viel wichtiger als die meisten denken.

00:07:39: Wenn im Inserat Hundert und Sechzig Quadratmeter stehen, der Käufer aber nach dem Kauf nur hundertundfünfzig ausmisst wird's juristisch eventuell sehr unangenehm.

00:07:49: Bei Eigentumswohnungen sind zudem noch die Teilungsverklärung, die letzten drei Eigentum-Massage-Dammens-Protokolle, Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftsplan zu.

00:07:56: Bedenken.

00:07:57: Bei Häusern, Baubeschreibung falls noch vorhanden oder Nachweise über Sanierung, schornsteinfähiger Bescheinigung und Versicherungstachweise?

00:08:05: Klingt nach viel ist es natürlich auch aber jetzt ist das entscheidende und der Grund warum das Schritt drei ist und nicht Schritt fünf.

00:08:13: Käufer und ihre Banken springen ab wenn Unterlagen fehlen Und sie springen immer zur ungünstigsten Zeit ab.

00:08:21: Achte die Mühe vorher!

00:08:22: Nicht erst wenn der Käufe am Tisch sitzt.

00:08:27: macht die Immobilie verkaufsbereit.

00:08:30: Jetzt zum Haus selbst!

00:08:31: Hier verbrennen die meisten Verkäufer richtig viel Geld in beide Richtungen, entweder sie machen zuviel oder sie machen viel zu wenig.

00:08:40: Lass mich mit der Über-Renovierung anfangen – weil das der teurere Fehler ist.

00:08:45: Du brauchst keine neue Küche, du brauchst kein neues Bad, du brauchst keinen neuen Boden, keine Neuheizung, keinen neuen Fenster.

00:08:52: Wer das hört und sagt aber dann bekomme ich doch mehr?

00:08:56: Das ist leider in den meisten Fällen falsch.

00:08:59: Studien und meine Praxis zeigen, wer kurz vor dem Verkauf eine Küche für achtzehntausend Euro einbaut, bekommt davon im Verkauftpreis vielleicht sechstausend Euro wieder.

00:09:09: Wer das Bad für fünfundzwanzigtausende Euro saniert, bekommt vielleicht zehn im besten Fall!

00:09:14: Diese großen Sanierungen sind Käufersache – Käufer wollen nämlich ihren Einigeschmack eindringen und zahlen nicht für Dein.

00:09:21: Was du machen solltest ist viel günstiger und wirkt viel stärker.

00:09:25: Ein Dreihäbel mit der größten Wirkung.

00:09:27: erstens entrümpeln Konsequent, brutal.

00:09:30: Ein Großteil aus jedem Raum muss raus.

00:09:33: Versöhnliche Fotos weg, Sammlung weg, überflüssige Möbelwäb, Räume müssen bewirken wie Räumel – nicht wieder ein Lebenslauf in drei D- und die Käufer müssen sich selbst darin sehen können!

00:09:41: Nicht dich.

00:09:42: Zweitens Licht Mach alle Vorhänge auf.

00:09:45: Putz die Fenster Innen und Außen Tausch durchgebrannte Birnen und stell sicher dass jeder Raum hell ist wenn er einen Interessent reinkommt.

00:09:54: Wenn dunkler Raum wirkt zwanzig Prozent kleiner während ein heller genau das Gegenteil bewirbt.

00:09:59: Und drittens Geruch.

00:10:01: Unterschätzt von neunzig Prozent aller Verkäufer, Hund, Zigaretten, Kochgebüche, feuchter Keller – alles was die Nase wahrnimmt geht ins Unterbewusstsein!

00:10:13: Lüften Teppiche reinigen lassen in extrem fern Ozonbehandlung Aber kein performiertes Spray.

00:10:19: das wird nämlich kontraproduktiv weil Käufer denken da soll etwas überdeckt werden.

00:10:25: Daneben Kleinkram beheben, Tropfner Wasserhahn reparieren, quitschende Türölen, lockerere Steckdosen festziehen.

00:10:31: Das klingt banal aber jeder Mangel der den Käufer entdeckt ist Munition für die Preisverhandlung.

00:10:36: und wenn wir vom Verkaufsbereit machen sprechen investiere in zwei Dinge Fotos und wenn das Haus leer steht Homestaging.

00:10:43: was gar nicht geht sind Handyfotos im Querformat mit schlechten Licht.

00:10:46: das macht heute keiner mehr mit.

00:10:48: da verlierst du sofort.

00:10:49: und Schritt fünf entscheide deine verkaufsstrategie.

00:10:52: wie verkaufst Du eigentlich?

00:10:54: Drei Wege stehen dir dafür offen.

00:10:55: Privatverkaufen über ein Markler oder Off-Market, also still ohne öffentlich Inserat?

00:11:02: Privat verkaufen lohnt sich theoretisch wenn du Zeit hast, nerven marktverständliches juristisches Grundwissen und Verhandlungserfahrung mitbringst.

00:11:10: Es klingt natürlich verlockend weil du dir die Markterprovisionen sparsst.

00:11:14: In der Praxis erlebe ich aber immer wieder.

00:11:16: Privat-Verkäufer verkaufen im Schnitt deutlich unter Marktwert.

00:11:19: Warum?

00:11:20: Weil sie kein Wettbewerber zeugen!

00:11:22: Weil Sie auf dem falschen Plattform werben weil sie mit den ersten halbwegs interessierten Käufe abschließen.

00:11:27: Und weil ihnen das Verhandlungstraining fehlt!

00:11:29: Faustregel Wenn dein Haus unkompliziert ist, wenn du die Zeit hast und wenn du schon mal irgendwas richtig gut verkauft hast dann kann Privatverkauf funktionieren.

00:11:38: Bei allem darüber Heikler Ein guter Makler – hier liegt die Betonung oft gut – bringt dir mehr ein als er kostet.

00:11:47: Er erzeugt Netbewerb, professionalisiert die Vermarktung, filtert vor und verhandelt für dich Provisionen.

00:11:53: in Deutschland liegt bei drei Komma fünfzehn Prozent vom Verkäufer, dasselbe vom Käufer.

00:11:57: Klingt viel aber ist meistens richtig gut investiertes Geld.

00:12:01: Vorausgesetzt du wählst sorgfältig.

00:12:03: Lass dir mindestens drei Markter vorstellen schau dir aktiv unser Rate an und fragt mal Interessenten!

00:12:08: Der dritte Weg ist Off-Market wird oft unterschätzt.

00:12:11: hierbei vermarktest du dein Haus nicht öffentlich sondern direkt an vorremerkte Käufe aus der Datenbank des Marktlers.

00:12:17: Vorteile?

00:12:18: Keine Öffentlich Besichtigung keine Nachbarn die mitlesen.

00:12:21: oft schnellere Abschlüsse habe ich in einer eigenen Folge ausführlich behandelt, auch über die Schwierigkeiten und Nachteile.

00:12:28: Die verlinke ich dir gerne in Shownotes!

00:12:31: Welche Strategie passt zu wem?

00:12:32: Ganz grob – wer in der Diskussion wichtig ist, denkt über Offmarket-Mach.

00:12:35: Wenn du ein Höchstpreis willst und Reichweite brauchst, nagler mit klassischer Marktum.

00:12:40: Wenn Du günstiges Objekt Zeit oder Nerven hast….

00:12:44: Privat ist es dann möglich aber kalkuliere ehrlich.

00:12:47: Was eine Strategie kostet, rechnen mal mit.

00:12:51: Zehn Prozent unter Marktwett verkauft, bei einem Wert von vierhunderttausend Euro sind das rund vierzichttausenden Euro.

00:12:56: Da wäre die Marklerprovision nur vierzehntausenddreihundert Euro gewesen!

00:13:00: Der schlechte Privatverkauf hätte dich in diesem Beispiel also rund zwanzigtausende siebenhundert Euro mehr gekostet als der gute Marklerverkauft.

00:13:08: Hier lohnt sich das Rechnen und Durchdenken der individuellen Situation – der unsichtbare sechste Schritt.

00:13:14: Und weil du bis hierhin durchgehalten hast bekommst du noch einen sechsten Punkt den neunundneinzig Prozent aller Verkäufer übersehen.

00:13:22: Es ist der emotionale Abschluss.

00:13:25: Klingt weich, ist aber knallhart!

00:13:27: Bevor du ein Haus in Serias musst, musst du es mental losgelassen haben.

00:13:31: Wer nach Unbewusst hängt, sabotiert jede Verhandlung.

00:13:35: Der findet jeden Käufer nicht richtig für das Haus.

00:13:37: Der weist Angebote zurück die sehr fair sind.

00:13:39: Der verhandelt sich aus jedem Deal raus weil jede Konzession sich anfühlt wie ein persönlicher Verlust.

00:13:45: Ich habe Verkäufe erlebt, die sechs Monate brauchten um zu merken Sie wollten gar nicht verkaufen.

00:13:50: Sie haben das Haus inseriert, weil ihr Steuerberater oder ihr Schwiegersohn das gesagt

00:13:54: hat.".

00:13:55: Diese Verkäufer kosten sich selbst Zeit, Geld und Nerven.

00:13:59: Frag dich ehrlich bevor du startest!

00:14:02: Bin ich bereit dieses Haus loszulassen?

00:14:05: Wenn die Antwort ist eigentlich nicht, dann verkauf nicht – oder klär das vorher mit dir selbst.

00:14:11: Lass mich die fünf Schritte für Dich noch einmal in dreißig Sekunden raushauen.

00:14:15: Stift bereit?

00:14:16: Eins Werde Dir über Dein Warum klar Drei Fragen schriftlich beantworten.

00:14:21: Zwei, hol dir eine ehrliche Wertermittlung – vorzugsweise zwei oder drei!

00:14:25: Und dritter Punkt bringt deine Unterlagen zu reinen bevor der erste Käufer fragt.

00:14:30: und vier macht die Immobilie verkaufsbereit.

00:14:32: entrümpeln Licht Geruch aber keine tolle Renovierung.

00:14:36: Und fünf entscheide Deine Verkaufsstatik privat Magler- oder Offmarket.

00:14:41: Der Bonuschritt lasst mental los sonst sabotierst du dich selbst.

00:14:46: Wenn Du jetzt sagst Philipp das ist viel Ich brauche Hilfe bei meinem konkreten Fall, dann melde dich!

00:14:52: Eine erste Einschätzung deiner Mobilität ist kostenlos und unverbindlich.

00:14:55: Ruf mich dafür einfach an unter Nullfee- one-zero-eins acht fünf vier fünvier fünf vier fünf vier oder schreibe mir eine E-Mail an infoatvisalum minus mobilen.de.

00:15:04: Wenn dir diese Folge gefallen hat lasst ein Abo da, gebt der Folge fünf Sterne und teile sie mit jemandem, der gerade mit Verkaufsgedanken spielt.

00:15:12: Das hilft mir?

00:15:13: Und es hilft dem Hörer vielleicht noch viel mehr Bis nächste Woche, macht's gut und denkt daran.

00:15:19: Verkauf ist keine Glückssache, verkaufen ist Vorbereitung!