How to B-Lagen #191

00:00:00: Moin Florian, toll dass du heute dabei bist.

00:00:02: Wir sprechen heute über das Thema how to belagen für viele wahrscheinlich noch ein Thema der sie noch nicht komplett zuordnen können.

00:00:09: deswegen vielleicht machst du dich einmal kurz vorstellen wer du bist und was dich vielleicht auszeichnet warum du über Belagen dich so gut auskennst.

00:00:17: Stressfrei

00:00:18: Immobilien

00:00:19: verkaufen

00:00:20: und

00:00:20: kaufen.

00:00:22: Der Podcast von Visalo Immobilion mit Philipp Hildebrand Wir gerne.

00:00:29: vielen Dank erstmal für die Einladung lieber Philipp, freue mich hier zu sein.

00:00:31: Gerne!

00:00:32: Mein Name Florian Bauer, verheiratet zwei Kinder.

00:00:36: ich habe nach dem Abitur eine Ausbildung bei der Bank gemacht, Bankaufmann gelernt war eine Zeit lang Privatbundberater bin dann in die Finanzionsleistung gewechselt hab dort circa zwölf, zwölzehntreizend die Leidenschaft wie vermietet Immobilien kennengelernt noch im weiteren Verlauf studiert zum immobilen Ökonom und dann irgendwann mein erstes Unternehmen gegründet und ja Immobilie mache jetzt seit circa dreizehn, fast vierzehn Jahren.

00:01:00: Und wir haben letztendlich... Warum können wir uns auch so einen B-Lang gut auskennen?

00:01:06: Ich habe jetzt endlich immer den Ansatz verfolgt nicht jeden Trend mitzumachen nur weil es Köln ist oder eine A-Lage oder wie auch immer sondern wo man sagt okay was rechnet sich wirklich unter dem Strich war Wie kaufe ich ein?

00:01:17: also einer meiner Leitsätze oder Spielregeln wie ich immer formuliere ist so im Einkauf liegt der Gewinn und wenn ich in der niedrigsten Phase einfach viel zu teuer einkaufe dann wird das nachher auch, wenn der Markt sich mal anders entwickelt.

00:01:28: Da kommt meine Bank auf eine Ausbildung zu mir ein bisschen zugute was so Zins-Änderungsrisiken oder auch wenn der Mark mal anders dreht, zugute.

00:01:36: und da sind wir glaube ich letztes Jahr ganz gut gefahren.

00:01:38: Wir haben über unter fünfzehn Millionen Portfolioberaten vermittelt und einiges an Einheiten verkauft und beraten und gerade auch in B lagen dann in den Jahren von zwei tausendsechzehn bis zweitausend zwanzig viel.

00:01:52: Von daher war das ne schöne Zeit und auch was unsere Kunden an Wertsteigung, Mietsteigung mit erlebt haben.

00:01:57: Dann starten wir gleich mal vielleicht mit der wichtigsten Frage überhaupt – Was ist denn überhaupt eine Belage?

00:02:01: Denn das ist vielleicht auch noch nicht jedem ganz klar.

00:02:03: Das Wort haben wir jetzt schon häufig verwendet aber Wir müssen vielleicht nochmal das kurz erklären, was wir unter einer Belage verstehen.

00:02:11: Gerne!

00:02:11: Ja...Belage ist schlechter als eine A-Lage in einem Chatz per Seite.

00:02:15: also im Grunde gibt es keine genaue oder genormte Definition einer Belange in der Immobilienbranche, jeder definiert es für sich so ein bisschen anders.

00:02:24: A-Lage hat man mal letztendlich gesagt.

00:02:26: alles klar das sind die großen Standorte Köln München Hamburg Berlin und so weiter.

00:02:33: ja jetzt gibt's manche die beispielsweise Leipzig schon als a-lage nehmen manche nehmen sie als b-lager.

00:02:37: da ist immer etwas Definitionssache.

00:02:39: Für mich sind B Lagen Ballungsgebiete um oder sehr nah an A lagen ran was heißt um circa drei Minuten plus minus davon entfernt und tendenziell eher hunderttausend Einwohner oder mehr.

00:02:54: Ausnahmbestätigen die Regel, aber das ist erstmal so.

00:02:56: die grundsätzliche Einwertung wie wir eine B-Lage definieren und wie wir das einwerten bei uns?

00:03:04: Das heißt mal als praktisches Beispiel Hamburg und Berlin wären keine B- Lagen, die Peripherie von beiden werden unter Umstände B lagen.

00:03:12: Genau richtig!

00:03:14: Und was wären so andere bekannte Belagen, wo vielleicht nur eine große Stadt ist Lübeck?

00:03:18: Wäre da schon eine gute Belage aus deiner Sicht?

00:03:21: Ja haben wir weniger gemacht.

00:03:23: Wir sind relativ aktiv.

00:03:24: auch beispielsweise in einer habe ich gerade schon genannt Leipzig meines Achtens oder auch Dresden sind Belagen sehr attraktive Belagen.

00:03:32: dann auch wenn wir jetzt im südlichen Raum sind Beriferie München und Umland etc.

00:03:39: teilweise München auch was ein Stunde entfernt ist würde ich teilweise schon als Belage Bezeichnen.

00:03:45: in NRW, verfölkungsreichste Bundesland.

00:03:48: Haben wir einige die größer als hunderttausend Einwohner sind?

00:03:53: Krefeldmönchengladbach Essen Düsseldorf.

00:03:59: ist jetzt Düsseldov schon eine B plus oder A minus Lage?

00:04:01: ja da geht es schon so ein bisschen los.

00:04:02: was wenn der Kölner mein Köln erfragt ist DüsselDorf auf G?

00:04:05: gar kein Fall ne H-Lage.

00:04:07: aber das sieht man schon wie schwierig diese Definition letztendlich ist.

00:04:13: und Aber im Grunde genommen kommt es immer auf die gleichen Touren letztendlich an, wie eine Lage oder wie ein Objekt dort funktioniert.

00:04:21: Wirklich wo ich sage klassische B-Lagen würde ich jetzt mal wenn wir nach NRW schauen.

00:04:26: Krefeldmönch in Gladbach bewerten Essen das sind meines Erachtens klassische Beelagen.

00:04:32: Okay und was macht aus Deiner Sicht eine gute b-Lage aus?

00:04:35: Ist es nur eine günstige Lange oder muss aus Deine Sicht da noch mehr passen?

00:04:40: Da muss definitiv noch mehr Passen.

00:04:41: also es muss natürlich das Thema Infrastruktur stehen.

00:04:44: ist muss auch urbanes leben stattfinden?

00:04:48: ja und auch ein ganz ganz wichtiger indikator meines achten was viele vergessen dass sie nicht nur auf die Einwohnerzahl schauen sondern wie ist die Entwicklung der Einwunderzahlen.

00:04:56: damit meine ich nicht, das es von Jahr zu Jahr mehr wird.

00:05:00: Kaum einen Standort in Deutschland wächst organisch wir wachsen eigentlich nur durch Zuzug sondern mit meinig das Thema Altersgruppen.

00:05:06: also habe ich jetzt eine Stadt die zwar von der Bevölkerung über hunderttausend ist von einem Monatzahl, aber die tendenziell von Jahr zu Jahr älter wird im Altersdurchschnitt.

00:05:19: Dann erkennen wir so ein bisschen die Tendenz daran alles klar.

00:05:22: ist das wirklich noch für die nächsten zehn, fünfzehn, zwanzig Jahre einen Standort der wirklich langfristig funktioniert weil vielleicht junge Menschen keine Perspektiven keinen Jobs kein urbanes Leben stattfindet keine Unis oder Hochschulen in der Nähe sind ja.

00:05:36: das sind glaube ich ganz ganz entscheidende Faktoren.

00:05:38: Jetzt brauche ich nicht fünf Hochschulen und mehrere Unis direkt in unklarer Nähe, damit man das manchmal auch nicht direkt.

00:05:45: Ich glaube sowieso das Thema Uni durch KI und Online Studieren wird sich sowieso in den nächsten Jahren noch mal was verändern.

00:05:53: und da auch so ein bisschen diejenigen, die zu sehr auf einen Zimmerhabens gesetzt haben.

00:05:58: Was so Studenten betrifft, würdest du das eine oder andere Überraschung stattfinden?

00:06:04: Aber letztendlich zusammengefasst urbanes Leben Altersgruppen, Arbeitgeber und letztendlich funktionierende Infrastruktur, Krankenhäuser, Schuhe.

00:06:15: Kita ist diese

00:06:15: Themen.".

00:06:16: Okay!

00:06:18: Ja das ist glaube ich schon eine ganz gute Abgrenzung.

00:06:19: oder zum Eingrenzungen, worum es da geht.

00:06:22: Du hast ja jetzt ganz deutlich abgegrenzt zu den Hauptstädten oder zu den großen Städten.

00:06:26: viele Käufer oder Privatkäufe träumen ja so gesehen von München, Hamburg oder Berlin.

00:06:31: Warum glaubst du aus ist der Reflex für Kapitalenleger wirtschaftlich problematisch?

00:06:36: Zumindest potenziell.

00:06:39: Im Bezug auf Belagen, meinst du jetzt also warum sollte man sich für eine Belage anstatt für eine A-Lage entscheiden?

00:06:44: Richtig genau!

00:06:47: Also ich glaube man soll sich gar nicht die Frage stellen entweder oder es gibt wahrscheinlich Kunden und Strategien da macht beides Sinn und dann macht auch nur das ein oder andere Sinn.

00:06:56: Das kann man pauschal immer ganz schwer beantworten.

00:06:59: Ich habe einige Vorteile in der Belage, ich hab tendenziell kleinere Kaufpreise was meistens dazu führt, dass ich häufig eine etwas bessere Eigenkapitalrendite habe.

00:07:08: Je nach Investment Case und auch viele Jahre hatten wir einfach in B-Langen deutlich bessere Mietrenditen und die Mieten sind prozentual teilweise stärker gewachsen als den A-Lagen.

00:07:19: Das hat sich durch den Zinsanstieg der letzten zwei Jahre schon so ein bisschen wieder relativiert.

00:07:22: das hatte in den A lagen ein bisschen gedauert wo die Verkäufer gemerkt haben okay die Kaufpreise kriegen wir nicht mehr wirklich.

00:07:28: ja da ist eine gewisse Käuferschicht weggefallen.

00:07:33: wieder Mietrenditen zwischen vier und halb bis sechs Prozent, was teilweise vor.

00:07:38: zur Niedrigzensphase war man froh wenn wir eine Vier vorne stehen hatte.

00:07:42: Ja?

00:07:43: Und da sieht man schon so ein bisschen was sich wie anpasst.

00:07:46: und da muss man sich heute dann schon die Frage stellen okay selbst wenn ich jetzt etwas mehr Kapital einsetze dafür bin ich trotzdem immer A-Lage und habe wahrscheinlich auch ca.

00:07:56: fünf Prozent und in der B-Lange bin ich vielleicht bei fünfundhalb oder fünf komma sieben Prozent.

00:08:01: aber ja Was ist mir jetzt wichtiger?

00:08:03: Die besonders gute Lage, Eigenkapitaleinsatz.

00:08:06: Also das sind so mehrere Themen die da zustande kommen und für viele die Anfang.

00:08:11: es ist einfach auch schwierig direkt irgendwas zu kaufen für vier fünf sechshundert tausend was dann in der A-Lage relativ schnell passiert.

00:08:20: ja.

00:08:20: Da ist es manchmal einfacher entspannt mit so zwei hundert drei hunderttausender Ticket nenne ich jetzt einfach mal so einzusteigen um das ein bisschen stressfreier einfacher vorzunehmen.

00:08:31: letztendlich

00:08:32: Okay.

00:08:34: Das macht nur durch Touristin.

00:08:35: und wie begegnest du Leuten, die eben aufgrund ihrer eigenen Erfahrung sagen ja ich finde... Ich würde gerne in der Stadt investieren, die ich auch selbst attraktiv finde.

00:08:44: also sei es jetzt das ein Hamburger sagt, ich würde gerne meine Heimatstadt Hamburg machen oder eben München nach München was kann man denen sagen um so ein bisschen diese persönliche Perferenz zu wegzunehmen?

00:08:55: Also für diejenigen die in einer attraktiven A-Lage wohnen definitiv kann man auch in seiner Nähe investieren Und wenn es dann zu der Strategie und auch Eigenkapitaleinsatz passt definitiv.

00:09:05: Ja, man erlebt aber relativ häufig dass gerade jüngere Menschen die Ende zwanzig Anfang dreißig gerade ein Studium fertig anfangen an zu studieren anzuarbeiten.

00:09:16: Dass sie dann sagen okay jetzt muss ich auf einmal drei Fünfzehntausend Euro Eigenkapital einsetzen.

00:09:21: Schwierig habe ich so noch nicht zusammen bin grad umgezogen.

00:09:24: dies das jenes da ist einfach so einen Punkt wo ich sage dann fange einfach klein an dann warte nicht Ein, zwei drei Jahre teilweise jeder Monat den Novates kostet.

00:09:35: Vorschal gesagt circa tausend Euro oder mehr durch Steuern, Vermögensbildung Tilgung etc.

00:09:44: und da macht es dann einfach Sinn auch in andere Lagen mal zu gehen und dafür offen so sein.

00:09:48: und wenn ich nicht in guten Lagen wohne?

00:09:52: Und das Eigenkapital habe nehmen wir die Eifel.

00:09:55: oder es gibt ja verschiedene deutschlandweit Gebiete wo man sagt ist schön zu wohnen mich fühle mich wohl Aber da ist jetzt nicht der beste Case zum investieren.

00:10:05: Deswegen, es muss dir nicht selber gefallen.

00:10:06: Es muss funktionieren.

00:10:07: Das ist einer meiner Leitsprüche diesbezüglich.

00:10:09: und gar nicht zehn Prozent Luxus und auch nicht zehn prozent sozialer Wohnungsbau.

00:10:13: Gar nicht weil wir das dispektierlich meinen sondern wir kümmern uns um achtzig Prozent die in der Mitte liegen.

00:10:18: warum?

00:10:18: Weil wir da die höchste Nachfrage haben unter dem Stichwort leistbarer bezahlbarer Wohnraum Und da ist nicht alles perfekt.

00:10:26: Es gibt kein Investment was perfekt ist.

00:10:28: ja auch andere Assetklassen sind nicht perfekt Aber die meisten kommen einfach nicht in die Umsetzung, weil sie genau dann diese Themen haben.

00:10:36: Da passt mir das nicht!

00:10:37: Jetzt muss es meiner Nähe sein... Was ist denn wenn was passiert?

00:10:41: Ich stelle mir die Frage, was soll dem passieren?

00:10:42: und was machst du denn dann?

00:10:43: Wenn jetzt die Heizung ausfällt, fährst du selber hin, reparierst du die oder der Mieter sagt ne, ja ich sage, was willst du denn da?

00:10:50: Dann guckst du im Handwerk dazu oder hast keine Zeit, dann bist du auf Geschäftsreise oder Ja also dann merkt man schon so ein bisschen Tönt, ich schicke dir deinen Händen.

00:10:57: Bisschen Verkopf zu sehen,

00:10:59: total.

00:11:00: Und wie siehst du das?

00:11:01: grundsätzlich, wenn wir jetzt von Investments in B-Lagen sprechen?

00:11:05: Wo ist das Verhältnis zwischen Kaufpreismiete, Finanzierungsrate und Wertsteigerung bei der Entscheidung.

00:11:11: Das kommt wirklich immer so ein bisschen darauf an.

00:11:14: Ich glaube dass wir in den nächsten Jahren was das Thema Wir werden überall Mietsteigerungen erleben.

00:11:22: Der Trend, den wir in den letzten acht bis zehn Jahren B-Lagen hatten was das Mietsteigerungspotenzialen gehen, wo wir teilweise sechzig bis hundertzwanzig Prozent Mietstein haben hat innerhalb von zehn Jahren.

00:11:32: Das hatten wir teilweise in den A-Lagern nicht, dass ist auch gestiegen aber nicht prozentuell so stark wird step by step auf die Zählagen überschwappen.

00:11:41: natürlich hast du ein teilweise größeres Sicherheitspuffer wenn du in A lagen bist und gegebenfalls die eine oder andere Bank die besser einfacher finanziert.

00:11:51: Das ist vielleicht noch mal so ein Case, der dort mitschwingt.

00:11:54: Und ich glaube aber muss sich wirklich jeden Einzelfall angucken weil das kann natürlich auch super interessant sein was saniertes oder unsaniertes eine A-Lage oder auch B-Lager zu kaufen.

00:12:06: ja und ich glaube dass gerade wenn es jetzt so weitergeht auch durch KI das der Arbeitsmarkt mein Gefühl ist dass wir in den nächsten einem bis zwei Jahren meine unfassbare Arbeitslosigkeit erleben werden die Person Gekannt haben, wenn wir jetzt mal überall hingucken.

00:12:21: Deutschland ist noch ein bisschen später dran meines achten sich glaube das wird sie zu einem halben Jahr ja richtig los gehen hier bei uns was das thema k i betrifft Weil wenn man jetzt mal gucken facebook entlässt acht tausend oder meta achttausend stellen despresso sechzehntausend weltweit.

00:12:33: also Da geht es schon richtig los und ich glaube da ist ein richtiger umschwung Auf dem arbeitsmarkt grad dar und dass wird auch auf das Thema Immobilien eine Auswirkungen haben.

00:12:43: natürlich werden dann vielleicht eher Elagen profitieren was das tema Miete betrifft ja, Mietpreis auch betrifgt.

00:12:50: Das muss man einfach mal ganz klar sagen weil sie einfach dann dahingehend ein bisschen günstiger sind und das sonstige teure Leben was alles dazu gehört sich noch so leisten zu können.

00:13:00: Wir haben ja gerade so ein paar Themen auf der Agenda die nicht gerade einfach sind in der jetzigen Phase.

00:13:07: Da stimmt definitiv ja okay Und du hast es ja schon angesprochen aus deiner Sicht liegt es die Marge im Einkauf um Günstlingeinkauf.

00:13:16: Warum sind der niedrige Einstiegspreise so wichtig aus Sicht eines verlangfristigen Vermögensaufbaus?

00:13:22: Also ich glaube, man muss vielleicht das noch vorwegschieben.

00:13:25: Viele wollen ja bei jedem Investment zehn, zwanzig, dreiß Prozent Untermarktpreis einkaufen und dann auch ein saniertes, top-saniertes Objekt zu haben.

00:13:34: also da sind so Wunschvorstellungen.

00:13:36: Ja du kennst es wahrscheinlich auch aus deiner Praxis.

00:13:39: Ich glaube was hier rumgeht wenn Du in so einer für achtzig Prozent deinen investment cases Im Durchschnitt liegst.

00:13:47: Also mal liegt ein bisschen drunter, mal genau im Durchschnitten, mal ein bisschen darüber... Das ist glaube ich völlig fein!

00:13:53: Was tödlich ist wenn du einfach mal zehn, zwanzig, dreiß Prozent zu teuer einkaufen weil das ist die Tilgung schon über zehn Jahre ja?

00:14:00: Das heißt je nachdem wie sich dann der Markt entwickelt oder Zinsendungsrisiken hast du nicht wahnsinnig viel getilgt und das könnte dann einfach gefährlich ablaufen.

00:14:09: Unser Punkt ist immer warum wir so vorgehen.

00:14:12: selbst bei null Prozent Wertsteigerung Sollten oder müssen unsere Kundengelder mit verdienen nach zehn Jahren selbst wenn sie für ein gleiche tauchbarst wieder verkaufen.

00:14:21: Das ist so unser herangehensweise,

00:14:23: ohne Wertsteigung okay?

00:14:25: Ganz genau.

00:14:25: und dann wertsteigung ist dann einfach so der cream on the cake wo man sagt wow cool mega.

00:14:30: aber selbst bei null prozent Und eine entspannten Tilgung.

00:14:35: also klar habe ich Geld mitverdient und Tendenziell werden wir Mietsteigerungen erleben.

00:14:39: das heißt nicht kann sogar in zehn jahren beim neuen Käufer eine bessere Mietrendite anbieten, selbst wenn ich einen leichen Kaufpreis oder Fährkaufspreis anbiete.

00:14:46: Was mich dahingehend einfach so ein bisschen absichert und dann einfach unabhängig macht egal wie der Markt steht ob die Zinsen hoch sind niedrig sind was auch immer und das wir haben letzten fünf Jahren gesehen sechs Jahre mit Corona was alles wie möglich ist wo wir vorher nicht dran drängen können.

00:15:02: deswegen gilt es glaube ich umso mehr Risikoforsorge zu betreiben und gerade auch das Thema Tilgung Entschuldung etc.

00:15:11: in Fokus zu nehmen, wo in den letzten zwei drei Jahren einige mit Baden gegangen sind, wo sie sich schon vorher zu Vermögen, zu Reich gerechnet haben und wo alles immer so weitergeht.

00:15:20: deswegen ist glaube ich da manchmal die etwas konservative Betrachtungsweise gar nicht so verkehrt.

00:15:27: Und was ist aus deiner Sicht eine wichtige Känze wenn man schauen möchte ob dem Standort interessant sein kann?

00:15:35: Da fließen ganz viele rein weil ich glaube es Der Zustand vom Objekt ist nicht das Thema Protokolle, Unterlagen und Grundbuch sauber.

00:15:43: Es sind nicht nur die Mietrendite.

00:15:44: viel Hegel in Objekte raus weil sie einfach sagen ich gucke mir nur Sachen an von sechs Prozent mit Renditoren aufwärts kann ich machen wenn ich schon ein gewisses Portfolio habe und einfach sagt so um mich einsteigen.

00:15:54: aber Ich hab teilweise auch vor fünf sechs Jahren Objekten angekauft wo ich wusste die Miete sind aus dem und den Grund schlecht.

00:16:03: Aber dass das mein Case über zehn Jahre.

00:16:05: das kann ich wahrscheinlich nicht bei jedem Investment machen, aber wo einfach dann der Fokus auf einen günstigen Einstiegspreis liegt.

00:16:13: Wo ich auch normalerweise wäre die Wohnung wenn sie jetzt richtig vermietet wär schon vierzig fünfzehntausend Euro mehr wert.

00:16:17: das heißt man muss so ein bisschen das große und ganze bewährt nicht.

00:16:21: glaube dass ist ein ganz entscheidender Punkt und das ist glaube ich so.

00:16:24: der deine Frage zu beantworten.

00:16:27: mein Big Point ja also was wir teilweise mitbekommen die Excel ist auf rot weil hier es noch in Standhaltung.

00:16:32: da sind Miete ausfälle da ist das und wie gesagt Kann jeder machen wie er will, ob mit Excel-Tabellen oder auf dem Bierdeckel oder mit KI.

00:16:41: Trotz allem musst du ja letztendlich Erfahrung haben, wie bewertest du letztendig diese Themen?

00:16:46: Was führt alles im Großen und Ganzen dazu und was kann man auch wie mit den Objekten machen?

00:16:51: Ja das ist ein ganz wichtiger und entscheidender Punkt dabei.

00:16:54: Okay.

00:16:56: Kannst du ein paar Beispiele nennen, was du im Durchschnitt den Leuten empfiehlt, was die mit dem Objekt machen könnten?

00:17:02: dass man nicht

00:17:03: so gut vorstellen kann, wie man Objekte entwickeln kann.

00:17:07: Dass man noch ein paar Ideen gibt die natürlich nicht jetzt für jedes Objekt passen das ist logisch aber...

00:17:12: Ja genau also es könnte so ein bisschen noch wandern ob ich jetzt mehr von einem Haus kaufe oder eine Wohnung.

00:17:16: ja wenn ich bei der Wohnung bin bin ich zwangsläufig schon so ein bischen

00:17:20: limitierter

00:17:21: eingeschränkter ja.

00:17:22: aber wenn ich den wohnung kaufe kann ich.

00:17:24: natürlich habe ich meistens zwei hebeln.

00:17:26: das ist ein thema mieter entweder da sich Mietanpassungen vornehme, je nachdem ob ich vielleicht auch je nach Lage das Thema mobilierte Vermietung falls man das möchte und auch legal so umsetzen kann in der Lage oder auch WG-Vermietung funktioniert nicht überall.

00:17:41: Das sind aber so Themen die man glaube ich super machen kann.

00:17:43: und das zweite entscheidende Thema ist so das Thema Sanierung.

00:17:47: was man davor nehmen kann da es auch ganz wichtig wirklich sich mal zu überlegen alles tip top und kernsaniert zu machen heißt nicht dass sich das auch nach erlohnt und rechnet.

00:17:59: Und manchmal sollte man auch nicht davor zurückstrecken, gerade wenn Mieterwechsel ist.

00:18:03: Man sagt ja jetzt macht schminke ich hier ein bisschen sage ich mal so Ja also man muss schon immer die langfristige Perspektive dabei haben.

00:18:10: Ich glaube das ist ein ganz entscheidender Punkt und dann bedacht vorgehen.

00:18:13: Bei mehr von mir in haus ist es relativ schön dass sich da selbst entscheiden kann Was bedeutet letztendlich will ich energetische maßnahmen machen.

00:18:22: wenn ich die ankündigte Kann ich noch acht prozent auf die mitte umlegen.

00:18:27: Was habe ich sonst für Energiethemen, die ich vielleicht dort einbringen kann um Nebenkosten zu reduzieren.

00:18:32: Um so step by step vielleicht die Kaltmiete zu hören weil der Mieter sieht nur die Warmmiete.

00:18:37: Den interessiert es nicht wie sich das aufteilt er sieht die warmete ja.

00:18:39: das heißt wie kann ich das ganze Verhältnis da eingehen?

00:18:42: zum bisschen optimieren?

00:18:45: Vom paar Jahre habe ich auch gesagt die warme Miete oder die Nebenkosten werden die zweite kaltmieten und ich glaube dass ist ganz entscheidender Faktor bei vielen und da auch einfach wirklich sukzessive das Thema Mietentwicklung vorangehen.

00:18:59: Wir sehen es immer wieder, dass Eigentümer was kaufen.

00:19:02: Zuletzt, ich nenne jetzt keinen Namen, hat ja ein relativ prominenter Songschreiber und Sänger etwas zu mobilen gesagt er hätte seine neue bewerten lassen und da wäre ihm alles von den Augen gefallen.

00:19:16: zusammengefasst wenn man kauft oder nach nichts macht ist natürlich schwierig.

00:19:19: das heißt man muss sich da eingeben einfach schon immer mit beschäftigen was macht wie Sinn und darf aber auch nicht im Panik verfallen.

00:19:26: Verstichwort GEG-Gesetz, Eitzungsgesetz in den letzten Jahren.

00:19:30: Wo viele schon die Immobilienbranche wussten oder dachten wie soll das nach rekontrolliert werden?

00:19:35: Wie soll es umgesetzt werden?

00:19:37: und auch beim Thema Merfinhaus vielleicht zum Abschluss noch was ganz spannend ist.

00:19:41: Das Thema wenn ich verkaufen will gehe ich vorhin eine Aufteilung an, verkaufe ich vielleicht später einzelne Einheiten anstatt das Gesamtobjekt?

00:19:49: ja also da hat man schon einige Möglichkeiten wie man was dort aufteilen verbessern kann.

00:19:55: Thema Aufstockung, Anbau.

00:19:57: Ob sich das Ganze lohnt?

00:19:59: Das sind einige Möglichkeiten wie ich hier das Portfolio optimieren

00:20:03: kann.".

00:20:04: Ja dann muss man sich glaube ich sehr genau das alles mal durchrechnen und gucken was man Sinn macht.

00:20:07: Man muss überlegen was man danach irgendwie mehr verdienen könnte auch langfristig natürlich was es vielleicht als Wertbewegungen mit sich bringt.

00:20:14: Ich glaube auch ist ein wichtiger Punkt den sehe ich auch häufig dass die Leute das vergessen dass das natürlich schon so ein bisschen Verwaltung und Management über die Zeit braucht.

00:20:22: also es gibt ein paar Objekte da wurde die Miete seit ja Gefühlt in hundert Jahren sind wahrscheinlich nur zwanzig, aber es ist nie erhöht.

00:20:29: Obwohl da Möglichkeiten bestehen.

00:20:32: und da merkt man natürlich auch wenn ein Kaufinteressent irgendwie fragt das bisschen eine deutliche Wertminderung weil die Mieten eben nicht entwickelt worden sind im Markt gerecht und du natürlich denn auch nicht teilweise nicht so schnell hinterherkommst als Käufer dann?

00:20:46: Ja definitiv ja.

00:20:47: wenn's dann einmal über einen Zeitraum drei fünf sechs Jahre nicht angepasst ist dass er holt ein Doppelton dreifach ein Es gibt jedem Eigentümer mal den Tipp mit, ich sag wenn Thema Mieterwirkung denkt einfach nur über das Thema Verkauf nach.

00:21:02: Bist du bereit dort vielleicht zehn-zwanzig Prozent Nachlass bzw.

00:21:06: geringeren Kaufpreis einzugestehen?

00:21:09: Weil du dich nicht um diese Themen gekümmert hast!

00:21:11: Wenn ja dann lass es einfach sein und könnt dein Mietern was Gutes.

00:21:15: Wenn nein dann mach' es durch weil kein Mieterschenkt dir auch überweißt ihr einfach mehr im Monat.

00:21:21: Sie zahlen das was vereinbart ist.

00:21:23: Da ist auch gar nicht Böse Richtung Mieter gemeint, doch gar nicht böse Richtung Eigentüren gemeint.

00:21:27: Ich glaube das ist einfach wichtig dahingehend zu sehen was wie gemacht werden sollte und wo man einfach regelmäßig dranbleiben sollte.

00:21:35: Definitiv!

00:21:36: Also das macht auf jeden Fall Sinn.

00:21:38: Und gibt es dann bestimmten Faktor ab dem ein Objekt grundsätzlich überhaupt spannend sein kann?

00:21:47: Wo man sagt unter den Faktoren macht es definitiv keinen Sinn

00:21:50: auch wieder so ein bisschen.

00:21:51: also ich nehme jetzt mal so prestige objekte in wirklich absoluten a- lagen aus dem vor.

00:21:55: ja weil das sind teilweise faktoren die schwierig wenn wir da über einfach große einkaufsstraßen oder wirklich die absoluten premium objekten sprechen, dass ist thema facto aus der manchmal so ein bischen zweitrangig zu bewerten.

00:22:14: Ich glaube in a-lagen wenn wir es im mehr für mich hausbereich bewegen je nach zustand und laage A-Lage ist ja nicht gleich A-lage, muss man dazu sagen.

00:22:22: Alles zwischen Faktor fünfzehn bis fünfundzwanzig Ja das natürlich eine große Range.

00:22:27: aber Thema Zustandlage Das ist einfach so ein Punkt und auch Unterlagenbasis.

00:22:34: dann vielleicht noch einer Ergänzung zum Thema unterlagen was viele unterschätzen Und die Mietverträge nicht richtig prüfen sind gemäß mietvertrag alle Nebenkosten umlegbar?

00:22:44: Ja dass kann ganz schön heuer werden.

00:22:46: wenn ich das nicht richtig geprüft habe oder vereinbart habe und das nicht in meinem Einkaufspreis mit einkalkuliert habe, dann wird es relativ bitter letztendlich.

00:22:54: Und Thema B-Lage da bin ich in der Regel im Merfinhausbereich kann man eigentlich schon sagen unter Faktor zwanzig definitiv auch wenn's ein guter Zustand ist tendenziell eher alles so im Schnitt fünf Zimt plus Minus Wenn der Zustand besser ist mal drüber wenn er zu schlechter ist runter.

00:23:13: Thema Bank Beleihungswert.

00:23:16: Die Banken ziehen in der Regel immer zwanzig, manchmal dreißig Prozent der Miete ab.

00:23:21: Und dass ich da einfach dann den Kapitaldienst bedienen kann und nachher zu teuer Einkäufe wird die Finanzierung umso schwieriger darstellbar muss man auch sagen.

00:23:31: Und klar, je taller mein Objekt ist in einer besseren Lage, je attraktiver das so... Einfach habe ich vielleicht aber trotzdem wird auch der Bereich danach kleiner für die Leute, die interessant sind.

00:23:42: Das muss man ganz klar sagen.

00:23:46: Was sind für dich rote Flakken bei B-Lagen?

00:23:48: Gibt es auch was, wo du sagst das ist eine Belager aber das geht auf keinen Fall und das eignet sich nicht als Investment.

00:23:55: Ja, das gilt glaube ich also so Red Flex sind nicht unbedingt in B- Lagen.

00:23:59: die kann man noch auf andere Typen überziehen.

00:24:03: wenn's zu klein oder zu groß ist beziehungsweise die Wohnungsgröße nicht zur Mikrostandort passt ja dass ist glaube ich ein ganz wichtiger Punkt.

00:24:11: dann werden einfach die Unterlagen nicht sauber sind.

00:24:16: Ich habe eben Essen genannt, da gibt es Objekte die haben Verzicht auf Bergbauchschäden.

00:24:21: Da kann ich Naken dran machen.

00:24:22: ja also das wird schleppig immer wieder mit auch beim Verkauf und da werde ich einfach auch dann nicht solche Ferkaufspreise erzielen und auch was dann teilweise für Risiken dort mitspingen Das sind einfach Themen die man auf jeden Fall berücksichtigen sollte.

00:24:39: Erpacht ist so eine Sache Ja ist nicht unbedingt ein Red Flag aber ja ist schon eingeschränkt auch in Finanzierung und Verkaufen.

00:24:46: Es ist vielleicht so eine gelbe Flagge nennen, was man so muss mal genauer hingucken.

00:24:50: Ich glaube

00:24:50: es auch eine Sache wo man sie auf jeden Fall nicht als erste Investment damit beschäftigen sollte sondern vielleicht wenn man sich schon ein bisschen auskennt.

00:24:56: Ja

00:24:57: das verstandert das Thema.

00:24:58: ich meine das ist auch nicht ganz ohne dass man dann sagt kommen wir jetzt machen ja etwas Heftiges jetzt machen wir abbauecht

00:25:06: Wenn man Erdbach Geber ist, ist das was anderes?

00:25:08: Das ist eine schöne Sache.

00:25:09: Aber nicht das Kauf ist so eine Sache.

00:25:13: Ne genau und... Das ist aber eher so ein emotionales Thema, dass man sich das zu schön rechnet.

00:25:18: Man sagt ja wird schon nicht passieren und es wird sich so entwickeln.

00:25:22: Also man geht immer nur diesen positiven Case durch und denkt mal nicht an negative Punkte.

00:25:26: Das ist glaube ich so ein Thema was häufig auch Erstkäufer falsch machen.

00:25:31: wo sie einfach dann aus dieser Brille Eignutzer gucken gefällt mir gut.

00:25:35: Könnte mich auch vorstellen drin zu wohnen.

00:25:36: wenn ich mir das vorstelle können das auch andere.

00:25:40: Meistens ganz klar wird vielleicht nicht direkt immer auf das Objekt oder die Lage bezogen, sondern.

00:25:45: Auf das persönliche Verhältnis zum Objekt?

00:25:47: Ja!

00:25:48: Das habe ich häufig auch, dass sich da die Leute die Frage stellen ob die Küche ausreicht und ob die Küche nicht ausreichte.

00:25:53: Und dann kommen meistens so die Fragen naja hier würde ich nicht kochen ja das ist dann vielleicht auch nicht ein Objekt als Mieter.

00:25:57: Das muss man auch ganz klar sagen.

00:26:00: Das kann ja auch sein... Schwierig ist aber.

00:26:04: Ich

00:26:04: sage immer an der Stelle, ich sag wer auch total bescheuert wenn sie dort selber kochen weil dann müssen Sie ja selber den Kredit abzahlen.

00:26:10: das ist ja nicht die Idee und Zweck.

00:26:11: Das war letztendlich für sich jemand anderes abzahlen und Sie wollen es vermieten.

00:26:15: Ja

00:26:15: da stimmt.

00:26:17: Ja vielleicht so in Richtung Ende.

00:26:19: wie schützt man sich denn eigentlich als Käufer davor dass eine mittelmäßige Immobilie mit dem Medikett B-Lager mit Potenzial schön verkauft wird?

00:26:26: Was gibt's also für Tipps?

00:26:28: Sehr gute Frage wurde ich in der Tat noch nicht gefragt.

00:26:33: letztendlich auf die Fakten schauen und Gucken passt zu meiner Strategie.

00:26:40: Das ist noch ein ganz wichtiger Punkt, der zweite Punkt ist wie eben schon gesagt nicht schön rechnen und auch nicht emotional vorgehen Wie man es teilweise auch mit Aktien macht.

00:26:48: ja wo ich mir jetzt auch nicht sage Ich kaufe jetzt nur die und die Aktien weil ich den CEO so schön finde oder weil ich die Mitarbeiter so toll finde Und sie haben so ein schönes Bürogebäude mache ich auch nicht.

00:26:57: da gehe ich rational vor.

00:26:58: das sollte ich auch bei mobil machen.

00:26:59: dass ist ein Ganz ganz entscheidender punkt.

00:27:02: Das ist lagenunabhängig, auch wenn es eine belage ist gerade auch so stichwort belage.

00:27:09: Viele können sich einfach dann manche bereiche nicht vorstellen weil sie nicht neben unmittelbaren umfeld sind.

00:27:13: Ja was da einfach dazugehört dann mal zu zuschauen wie viel wird denn wirklich in der Lage jetzt neu vermietet.

00:27:20: Wie lange sind die anzeigen online und Da so ein gefühl zu bekommen für die lager?

00:27:27: ja das ist glaube ich ein ganz ganz entscheidendes thema.

00:27:31: Ich habe es auch bei meinen ersten Investments so gemacht, ich bin teilweise auch dann einfach mal klingel gegangen.

00:27:35: Bei Nachbarn hat mich über die Lage so informiert.

00:27:37: man kriegt dann sehr viel raus ist immer ein Zeitthema und ob man das machen möchte.

00:27:42: aber wenn man sich total unsicher ist da kann man natürlich auch je nach Lage einen Mietern den Total Falschen geraten muss immer so bisschen die die total besten und die total schlechtesten Aussagen glaube ich

00:27:56: in diesem mitten

00:27:57: mit dem Mittelwett nehmen.

00:27:58: ja und wenn ich jetzt zwei Leute frage Und ich habe von bis alles dabei, das ist wahrscheinlich jetzt keine aussagekräftige Recherche.

00:28:05: Aber ja...

00:28:07: Geht ja nicht darum so im Sinn ein statistisch relevantes Datentel zu bekommen?

00:28:11: Sondern eher ein bisschen das Gespür dafür was die Leute da so bewegt und wie die das vielleicht sehen.

00:28:16: Genau.

00:28:18: Das ändert sich mit Leuten und Teilen.

00:28:19: Einfach nur als Wohnsituation.

00:28:21: Genau, einfach als Wohn-Situation.

00:28:23: Wie sind Sie zufrieden hier?

00:28:24: weil es mit der Lage also die richtigen Fragen stellt.

00:28:26: Ja, das ist der entscheidende Punkt.

00:28:28: Und wenn ich mich mit Leuten dazu unterhalte was das Thema Investments betrifft?

00:28:32: Mit den richtigen also nicht mit dem Unterhalten der Immobilien hat.

00:28:35: Was hat er für Immobilie?

00:28:36: sind das Eigen genutzt in Einfamilienhausen Doppel Haus.

00:28:38: es ist ein Gewerbeobjekt.

00:28:40: Hat denn nur mehr für den Häusern?

00:28:41: Ich will eine Wohnung kaufen.

00:28:43: ja Also mit wem spreche ich?

00:28:44: dass der mir richtiges fundiertes Feedback für meine Situation geben kann.

00:28:48: und Das machen viel auffall.

00:28:50: die fragen ihre Familie weil sie denken die wollen mich beschützen die meinst nur gut und haben aber dann unterstrich keiner Ahnung von dem Case.

00:28:57: Das ist dann, was viele auch nicht wirklich bedenken?

00:29:00: Ja,

00:29:00: das stimmt.

00:29:01: Die sind nicht unbedingt dafür der beste Ratgeber vielleicht für andere Themen aber wenn ihr nicht selbst so Überfahrung findet, dass sehe ich genauso wie du hier.

00:29:08: Das stimmt!

00:29:09: Du hattest es schon kurz erwähnt, aber vielleicht als Abschluss eine schöne Frage.

00:29:12: Was erwartest du denn für die Zukunft für B-Lagen?

00:29:16: Meines Erachtens für die meisten B- Lagen... Ein sehr positiven Trend, was das Thema Mietwachstum erleben werden.

00:29:25: Ich habe es vor anderthalb zwei Jahren schon gesagt ich glaube nicht dass wir In naher Zukunft hier je nach Lage zwischen ein bis drei jahren Hier noch mieten haben werden unter zehn euro aber jetzt in vielen Bereichen schon nicht mehr.

00:29:37: Dass wir hier eher auch in vielen fällen wenn saniert ist und attraktive Objekte und lagen sind dass wir hier in Richtung elf bis fünfzehn Euro gehen Und Das schon dieser trend von den a-lagen sich so ein bisschen oder die Nachfrage auf Beelagen weiter ausweitet.

00:29:56: Ich habe mehr Wohnraum, ich hab mir Wohnfläche teilweise aber auch ganz banale Themen wie die Kita in dem Dorf ist viel besser als in der Großstadt und das sind je nach Mieter-Tlinete ganz verschiedene Punkte.

00:30:11: Und da ich glaube dass sich hier sukzessive die Mieternachfragen weiter erhöhen werden, noch einfacher wird diese Beelagung zu vermieten Und von daher weiter steigende Kaufpreise.

00:30:23: Definitiv, weil einfach das Thema Mieten sich weiter sukzessiver anpassen wird.

00:30:28: Ja ich würde sagen dann sind wir so langsam am Ende angekommen.

00:30:31: Vielen Dank Florian dass du uns da ein bisschen Einblicke gewährt hast in deine Sichtweise und was du über die Jahre herausgefunden hast.

00:30:39: Wer sich mit dem Thema noch mehr intensiver beschäftigen will kann sich gerne mit deinem LinkedIn Profil etwas weiter beschäftigen oder dich anfragen oder deine Humpish anschauen.

00:30:47: Wir packen beides in den Shownotes.

00:30:50: Ja, schnelle Kontaktaufnahme möglich ist.

00:30:52: Du machst das schon ganz schön lange und ich glaube dass du da schon sehr viel Erfahrung auch weitergeben kannst.

00:30:57: also von daher wer für wen das dem interessant ist es macht das durchaus Sinn würde ich sagen.

00:31:03: Vielen Dank Philippe.

00:31:04: die Einladung für die tollen Fragen gezielten Fragen und ja freue mich auf vielleicht Runde zwei in unserem Podcast.

00:31:11: schauen wir mal was dann wie passt.

00:31:13: Sehr gut so machen wir das.

00:31:15: Danke dank Tschüss.

00:31:17: Ciao.

00:31:18: Noch ein Hinweis in eigener Sache Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest, bist du bei uns genau richtig.

00:31:23: Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei Deine Immobilien optimal zu verkaufen.

00:31:29: Vorderen heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilier an!

00:31:35: Zusätzlich bieten wir für alle Immobilen in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilinbewertung an.

00:31:42: Rufe uns einfach an unter Null für eins und eins acht fünf vier fünf vier fünvier Oder schreibe uns eine E-Mail an infoatvisalo-immobilien.de.

00:31:53: Vielen Dank, dass ihr heute bei Stressfrei Immobilien verkaufen kaufen dabei wart!

00:31:57: Wir hoffen, Euch hat diese Folge gefallen.

00:32:00: In diesem Fall

00:32:00: freuen wir uns über Deine Bewertung bei Spotify oder Apple Podcast Bis zum nächsten Donnerstag.