Die stille Zinswende: Warum Bauzinsen steigen, obwohl die EZB schweigt

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen.

00:00:05: Ich bin Markler, und Sachverständiger für Immobiliebewertung.

00:00:08: Und schön, dass du heute wieder mit dabei bist!

00:00:11: Heute wird es spannend, denn wir reden über ein Thema das gerade richtig viel Bewegung in den Markt bringt – und bei dem die meisten Leute komplett auf der falschen Fährte sind.

00:00:22: Stell dir Folgendes vor….

00:00:23: Du sitz zur Hause, liest die Schlagzeilen und denkst «Super!

00:00:26: Die EZB hat den Leitzins stabil gelassen».

00:00:30: Dann bleiben ja auch die Bauzinsen stabil.

00:00:32: Klingt logisch, oder?

00:00:34: Ist aber leider falsch!

00:00:36: Und genau dieser Trugschluss kann dich aktuell richtig viel Geld kosten – denn während die EZB stillhält hat sich an den Märkten längst eine Zinswende vollzogen.

00:00:45: Nur eben durch die Hintertür.

00:00:48: Bauzinseln liegen wieder bei rund vier Prozent.

00:00:50: Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen sind so hoch wie seit Jahrzehnteilf nicht mehr und das hat ganz konkrete Folgen.

00:00:57: Egal ob du gerade kaufen oder verkaufen möchtest.

00:01:01: In den nächsten Minuten erkläre ich dir, was da gerade wirklich passiert, warum es passiert und vor allem, was du als Käufer- oder Fährkörper jetzt konkret tun solltest.

00:01:10: Schneide dich an!

00:01:11: Los geht's!

00:01:23: Was hat die EZB eigentlich entschieden?

00:01:25: Fangen wir bei den Fakten an... Bei ihrer Sitzung am dreißigsten April, zwanzig hat die Europäische Zentralbank den Einlagerzins – also den wichtigsten Leitzins für den Euro-Raum – unverändert bei zwei Prozent belassen.

00:01:39: Und das ist schon seit Juni, zweitausendfünfundzwanzig so!

00:01:42: Acht Zinsschritte hatte die EZB davor nach unten gemacht.

00:01:45: Der Einlagersins hat sich in dieser Phase glathalbiert.

00:01:48: Seitdem?

00:01:49: Stillstand.

00:01:50: Warum machte ihr das?

00:01:52: Ganz einfach sie steht zwischen den Stühlen.

00:01:54: auf der einen Seite zieht die Inflation wieder an Für April, für den Beobachter mit Inflationsraten oberhalb der drei Prozent mache.

00:02:04: Das EZB-Ziel liegt aber bei zwei Prozent.

00:02:07: Auf der anderen Seite gibt es enorme geopolitische Unsicherheit – Stichwort Irankrieg.

00:02:12: Stichwurz Energiepreise!

00:02:13: Würde die EZP jetzt völlig voreilig die Zinsen erhöhen, könnte sie damit die Wirtschaft abwirken?

00:02:19: Würde sie senken, würde sie die Inflation befeuern?

00:02:22: Abwarten, Datensammeln von Sitzung zu Sitzungen entscheiden.

00:02:25: Die wollen einfach mehr Informationen bevor sie sich festlegen.

00:02:28: Das klingt ja eigentlich erstmal nach guten Nachrichten für alle die finanzieren wollen oder?

00:02:33: Genau hier kommt aber der entscheidende Denksfehler ins Spiel und den schauen wir jetzt einmal an.

00:02:38: Der entscheidenden Punkt Bauzinsen folgen nicht direkt dem Lizenz.

00:02:44: das ist der wichtigste Punkt der gesamten Folge Und ich möchte, dass du den wirklich merkst.

00:02:49: Der Bautzins, den dir deine Bank für deine Immobilienferenzierung anbietet ist nicht direkt an den EZB-Lizens gekoppelt!

00:02:57: Er folgt einem ganz anderen Indikator und das wird oft missverstanden.

00:03:01: Lass mich das erklären – der EZP-LIZENS ist im Grunde ein kurzfristiger Zins.

00:03:06: Er steuert zu welchen Konditionen sich Banken über Nacht oder über wenige Tage Geldlein oder Parken können?

00:03:12: Wenn du aber deine Mobil finanzierst, dann sprechen wir über Zinsbindung von zehn, fünfzehn oder sogar zwanzig Jahren.

00:03:19: Das ist eine völlig andere Liga!

00:03:21: Banken müssen sich also für so lange Laufzeiten selbst absichern und das machen sie stark vereinfacht gesagt am Markt für Pfandbriefe- und Staatsanleihen.

00:03:30: Der wichtigste Referenzwert ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe.

00:03:34: Vereinfacht gilt – steigt die Renditae der zehnjährigen Bundesaneihe, steigen kurz darauf auch die Bauzinsen.

00:03:39: Singt Sie singt auch die Bauzinsen?

00:03:42: Und jetzt kommt der Knackpunkt.

00:03:45: Die Renditen werden nicht vom EZB festgelegt, sondern jeden Tag am freien Markt durch Angebot und Nachfrage – und genau dort tut sich gerade richtig viel!

00:03:55: Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ist kürzlich auf drei Komma-eins drei Prozent gestiegen.

00:04:00: Das ist der höchste Stand seit Jahrzehntelf.

00:04:04: Und das obwohl die EZP sich offiziell nicht bewegt hat….

00:04:07: Wer tiefer in die Grundlagen einsteigen möchte, wie Zinsen und Immobilien zusammenhängen den empfehle ich unbedingt.

00:04:13: unsere Folge dreiundsechzig, Immobilie und Zins.

00:04:16: Da gehen wir auf die Mechanismen Schritt für Schritt ein.

00:04:20: Soweit zur Theorie im nächsten Kapitel.

00:04:22: schauen wir uns an was diese Marktbewegung gerade antreibt denn die Zins steigen ja nicht einfach so aus dem Nichts Die Treiber der stillen Zinswände.

00:04:30: Drei große Faktoren bringen die Zinzen aktuell nach oben Und kein davon kann die EZB schnell wegzaubern.

00:04:37: Faktor eins.

00:04:38: Die Inflation.

00:04:40: Wie schon gesagt, sehen wir die Inflationsraben von über drei Prozent deutlich über den Ziel der EZB.

00:04:47: Wenn Investoren Geld langfristig verleihen wollen sie mindestens die Ininflation ausgeglichen haben sonst machen sie real ein Minus.

00:04:53: Steigt die inflation fordern Sie also höheren Dieten?

00:04:57: genau das treibt die andere Zinsen nach oben.

00:05:02: Der Krieg im Nahen Osten, insbesondere die Eskalation rund um den Iran hat die Energiepreise nach oben getrieben.

00:05:09: Höhre-Energiepreise heißen höhere Produktionskosten, höhere Verbraucherpreise – also wieder mehr Inflationsdruck.

00:05:15: Außerdem führt die geopolitische Unsicherheit dazu dass Investoren Risikoaufstiege verlangen.

00:05:21: Faktor drei Die Erwartung Und das ist jetzt fast der spannendste!

00:05:28: geht davon aus, dass die EZB im Jahr zwanzig zwei Zinserhöhungen vornehmen könnte.

00:05:34: Eine Erstanhebung schon im Juni gilt unter Marktbeobachtern als realistisches Szenario – und zwar bevor sie überhaupt eingetreten ist!

00:05:43: Genau das ist der Mechanismus.

00:05:45: Die Märkte handeln immer in der Zukunft.

00:05:47: Die ECB hängt am Ende oft nur noch hinterher.

00:05:50: Und das heißt für dich übersetzt?

00:05:51: Selbst wenn die ECB heute nichts tut….

00:05:54: Sind die Bauzinsen schon dabei, sich auf eine mögliche Zinserhöhung in der Zukunft einzustellen?

00:05:58: Die Wende läuft längst nur eben leise.

00:06:01: Aber Theorie ist es eine – jetzt wird's konkret!

00:06:04: Im nächsten Kapitel rechnen wir mal aus was das im echten Geld bedeutet.

00:06:08: Was kostet Dich das ganz konkret?

00:06:09: Ein Praxisbeispiel.

00:06:11: Stellen wir uns folgendes Szenario vor Du möchtest ein Haus kaufen.

00:06:14: Der Kaufpreis liegt bei fünf hunderttausend Euro.

00:06:17: Du hast hundert tausend euro Eigenkapital.

00:06:18: du brauchst also einen Kredit von über vierhunderttauend Euro.

00:06:22: Zehn Jahre Zinsbindung, zwei Prozent Anfangstilgung – das ist eine ziemlich typische Konstellation.

00:06:28: Vor zwei Jahren hättest du diesen Kredit zur Kondition von rund drei Prozent bekommen!

00:06:33: Drei Prozent Zins plus zwei Prozent Tilgung macht eine monatliche Rate von one-tausend sechs zu neunsechzig Euro.

00:06:40: Heute liegen beibei rund vier Prozent.

00:06:43: Vier Prozent Zinns plus zwei Prozent Tilgungen ergibt eine monate Rathe von zweitausend Euro.

00:06:49: Das sind über dreihundertdreißig Euro mehr pro Monat Pro Jahr fast viertausend und über zehn Jahre Zinsbindung sprechen wir über rund vierzigtausend Euro mehr Kosten.

00:06:59: Und das nur durch ein Prozent mehr Zins!

00:07:02: Und jetzt rechnen wir mal weiter, wenn die Bauzinsen wie vom IMF prognostiziert weiter steigen sollten vielleicht in Richtung vier Komma fünf Prozent und mehr dann wird es ganze noch teurer.

00:07:13: oder andersherum gesagt du kannst dir bei gleicher Rate wenige Haus leisten.

00:07:17: bei einer monatlichen Belastung die sich nicht ändert singt.

00:07:20: der mögliche Kaufpreis verändert den ganzen Markt.

00:07:25: Und genau zu diesem Marktwandel kommen wir jetzt!

00:07:27: Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, was das alles für dich bedeutet wenn du gerade auf Kaufkurs bist?

00:07:32: Was bedeutet das für Dich als Käufer?

00:07:34: Wenn Du grade dabei bist eine Immobilie zu kaufen dann verändert die aktuelle Lage Dein Spielfeld grundlegend und Du musst dich strategisch neu aufstellen.

00:07:43: Erster Punkt Eigenkapital wird wieder wichtiger.

00:07:46: In den Niedrigzinsjahren wurden auch Vollfinanzierung, also Käufe ganz ohne eigene Kapital von vielen Banken durchgewunken.

00:07:53: Diese Zeiten sind vorbei!

00:07:55: Je mehr Eigenkapital du mitbringst desto besser sind die Konditionen, desto niedriger ist der Zins.

00:08:00: Wer hier also in den nächsten Jahren kaufen möchte sollte spätestens jetzt anfangen sein Eigenkapitel aufzubauen oder so optimieren.

00:08:08: Wer dazu mehr wissen möchte dem empfehle ich unsere Folge thirty-fünf Wege um dein Eigenkapitall zu erhöhen.

00:08:15: Das sind sehr konkrete praktische Tipps.

00:08:18: Zweiter Punkt – Bonität rückt in den Fokus.

00:08:20: Banken sind in solchen Momenten vorsichtige, sie schauen genauer hin auf deinen Schufer-Score, auf deine Bonität, dein Einkommen, deine bestehenden Verbindlichkeiten.

00:08:29: Wenn du dich im Vorfeld noch nicht damit beschäftigt hast wie genau dieser Score deiner Finanzierung beeinflusst, Folge hundred und fünfzig, Schufe verstehen so beeinflußt der Score.

00:08:37: die Baufinanzierung ist da Pflicht!

00:08:40: Und dritter Punkt?

00:08:41: Der ist mir besonders wichtig Das Warten kann dich teurer zu stehen kommen als du denkst.

00:08:47: Viele Käufer sagen mir aktuell, Philipp ich warte noch ein bisschen vielleicht sinken die Zinsen ja wieder?

00:08:52: Verstehe ich aber wenn die Zinzen weiter steigen was nach allen Anzeichen wahrscheinlicher ist als das Gegenteil dann zahlt es am Ende drauf.

00:09:02: Selbst wenn du im selben Zeitrum auf einem leicht geniedrigen Kaufpreis hoffst Kann einen um halben Prozentsatz höherer Zins diesen Preisverteil komplett einstampfen.

00:09:09: und dann gibt es da noch einen anderen Effekt den du auf jeden Fall auf dem Schirm haben solltest.

00:09:14: Die Kombination aus Kaufpreis und Zinslast.

00:09:18: Manchmal ist es klüger, einen leicht höheren Kaufpreist zu zahlen – dafür aber eine günstigere Zinskondition zu sichern als auf den vermeintlich perfekten Kaufpreis zu warten und dabei die Zinsbindung zu verlieren.

00:09:29: Diese Rechnung musst du für dich individuell aufmachen und genau dabei lohnt sich eine personelle Beratung!

00:09:35: So viel zur Käuferseite.

00:09:36: jetzt drehen wir den Spieß um.

00:09:38: Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, was das alles für Ferkkäufer bedeutet.

00:09:42: Wenn du auf der anderen Seite stehst und überlegst deine Immobilie zu ferkaufen dann lass mich dir rein Wein anschenken!

00:09:48: Der Markt verändert sich gerade unter deinen Füßen – und Du musst reagieren.

00:09:52: Erstens.

00:09:53: Käufer rechnen wieder spitze als noch vor all wenigen Jahren.

00:09:56: In der Niedrigzinsphase haben viele aus dem Bauch rausgekauft weil das Geld quasi nichts kostete.

00:10:02: Heute sitzen Käufern mit dem Taschenrecher vor deinem Explosee und prüfen jeden Quadratmeterpreis.

00:10:07: Das heißt Mondpreiser funktionieren nicht mehr.

00:10:10: Eine realistische markgerechte Preisstrategie ist heute wichtiger denn je!

00:10:13: Wer hierzu hoch einsteigt, riskiert lange Vermarktungszeiten und am Ende oft einen niedrigen Verkaufsalös.

00:10:20: Als hätte man von Anfang an richtig kalkuliert – wir haben darüber ausführlich in Folge forty-seven gesprochen zu hoher Angebotspreis bei Immobilien.

00:10:28: Hört einmal gerne rein!

00:10:29: Zweitens Die Käuferschicht verändert sich.

00:10:32: die typischen Vollfinanziere sind weg.

00:10:35: wer heute kauft hat in der Regel substanzielles Eigenkapital ist tendenziell älter, oft auch erfahrener.

00:10:43: Das hat Folgen für die Vermarktung!

00:10:45: Du musst diese Zielgruppe erreichen – du brauchst andere Kanäle und andere Argumente eine andere Ansprache.

00:10:52: Wer mehr darüber erfahren möchte wie du deine Zielgruppen richtig identifizierst, der sollte sich die entsprechende Folge bei uns anhören.

00:10:59: Drittens?

00:11:00: Die Vermarkttungsdauer kann sich verlängern.

00:11:02: Wir sehen das aktuelle sehr deutlich.

00:11:04: Objekte, die vor zwei Jahren in zwei Wochen verkauft waren, brauchen heute zwei oder drei Monate oder länger.

00:11:10: Das ist erstmal nicht dramatisch – aber du musst es einplanen!

00:11:14: Sowohl finanziell als auch nervlich.

00:11:17: und viertens – das ist eine strategische Frage – wenn die Zinsen weiter steigen sind die Kaufkraft potenzieller Käufer.

00:11:24: Das setzt mittelfristig die Preise unter Druck.

00:11:27: Es heißt im Klartext wer ohnehin verkaufen möchte sollte jetzt nicht ewig warten….

00:11:32: Der Markt ist gerade noch aufnahmefähig, die Nachfrage da.

00:11:35: Aber das Fenster könnte enger werden.

00:11:38: Soweit die strategische Lage für beide Seiten.

00:11:41: Im nächsten Kapitel komme ich zur konkreten Handlungsempfehlung Kurz knackig umsetzbar Handlungsempfehlung was du jetzt tun solltest.

00:11:48: Lass mich das einmal nochmal ganz praktisch zusammenfassen Wenn Du Käufer bist hol dir jetzt belastbare Finanzierung zu sagen ein und zwar nicht von einer Bank sondern von mehreren.

00:11:57: Die Kondition unterscheiden sich aktuell zwischen den Anbietern teilweise um ein halben Prozentpunkt oder mehr.

00:12:03: Das macht über die Laufzeit mehrere Zehntausend Euro aus!

00:12:06: Überlege dir gut, wie lang du die Zinsbindung wählst?

00:12:10: In einem Umfeld steigender Zinsen ist eine längere Zins-Bindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren auf Gold wert – auch wenn sie heute einen kleinen Aufschlag kostet.

00:12:19: und lass dich nicht durch Stimmung leiten sondern rechne durch Wenn Du Verkäufer bist.

00:12:24: lasst Deine Immobilie jetzt professionell bewerten Nicht von der Schwester deines Schwarzers, sondern von jemanden, der den aktuellen Markt wirklich kennt.

00:12:32: Eine Bewertung vor zwei Jahren ist Makulatur.

00:12:36: Stelle deine Vermarktungsstrategie auf den Prüfstand!

00:12:39: Die alten Reflexe, Hauptsuch hoch reingehen runter geht's immer – funktionieren in diesem Markt nicht mehr.

00:12:45: und wenn du eine Anschlussfinanzierung brauchst also deine Zinsbindung läuft in den nächsten ein, zwei oder drei Jahren aus dann setzt sich jetzt mit dem Thema Vorwort Darlehen auseinander.

00:12:55: damit kannst Du dir heutigen Zinsen für die Zukunft sichern.

00:12:57: ging ein klein Aufschlag.

00:12:59: Wenn die Zinsen weiter steigen, könnte sich das richtig lohnen!

00:13:03: Soweit die konkreten Schritte.

00:13:04: – jetzt zum Schluss noch einen Blick in die Blaskugel im nächsten Kapitel.

00:13:08: schauen wir uns an wie es weitergehen könnte.

00:13:10: Ich bin marktler kein Hellseher aber lass mich dir drei Szenarien skizzieren an denen du dich orientieren kannst.

00:13:16: Szenario eins Stabilität.

00:13:18: Die EZB hält den Leitzins, die Inflation pendet sich bei rund drei Prozent ein, die Bauzinsen bleiben in der Nähe von vier Prozent.

00:13:25: Das ist was wahrscheinlichstes Szenario für die nächsten Monate.

00:13:28: Bedeutet für dich?

00:13:29: Planungssicherheit, aber keine Schnäppchen!

00:13:32: Zenario zwei – leichte Anhebung.

00:13:35: Die EZB reagiert auf die Inflation unterhört im Juni oder im September den License um Nullkümmerzwei-Fünf oder Null-Kümmerfünf-Prozentpunkte.

00:13:43: Die Bauzinsen ziehen nach.

00:13:44: Wir landen vielleicht bei Vier-Kommer drei oder vier Komma fünf Prozent.

00:13:47: das wäre der Punkt an dem viele aktuelle Koalkulation kippen.

00:13:55: Die Konjunktur knickt ein, die Inflation fällt unter zwei Prozent.

00:13:58: Die EZB senkt wieder – klingt erst mal gut!

00:14:01: Aber in einem solchen Szenario wären auch die Einkommen der Käuferunterdruck und die Banken werden in einer Wirtschaftskrise vorsichtiger bei der Kreditvergabe.

00:14:09: Das könnte den Effekt der niedrigeren Zinsen aufheben.

00:14:13: Das Wichtigste das du dem mitnehmen solltest?

00:14:16: Niemand kann mit Sicherheit sagen was passiert aber alle drei Szenarien zeigen Auf dramatisch sinkende Zins zu warten ist aktuell keine klugische Strategie.

00:14:25: Wer jetzt eine von dir der Entscheidung tragen will, der orientiert sich nicht an Hoffnung sondern an Fakten.

00:14:30: Eins noch – bevor wir zum Ende kommen!

00:14:33: Du hast jetzt eine Menge Input bekommen aber ich weiß aus eigener Erfahrung Theorie ist das Eine die eigene Mobilie das andere.

00:14:40: Genau da komm' wir ein Spiel.

00:14:42: Wenn du deine Mobil verkaufen möchtest und Unterstützung benötigst dann bist du bei uns genau richtig.

00:14:48: Wir beraden dich umfassend ehrlich und mit Tiefgang Und helfen dir, in genau diese herausforderlten Marktsituation den richtigen Weg zu finden.

00:14:56: Forder noch heute dein unverbliehendes Beratungsgespräch für den erfolgreichen Verkauf deiner Mobilität an!

00:15:02: Für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg bieten wir zusätzlich eine kostenfreie professionelle Immobilenbewertung an – und gerade jetzt ist eine aktuelle Bewertung Gold wert.

00:15:12: Ruf uns einfach an unter Oder schreib uns eine E-Mail an infoatvisaluminesumobilien.de.

00:15:22: Wir freuen uns auf Dich!

00:15:23: Damit sind wir am Ende der heutigen Folge angekommen.

00:15:25: Mein Fazit?

00:15:26: Die Zinswende ist da, sie kommt nur leiser als erwartet.

00:15:31: Wer das versteht und entsprechend handelt statt auch Wunder zu hoffen hat einen echten Vorsprung egal ob auf der Käufer oder Verkäuferseite.

00:15:39: Wenn Dir die Folge gefallen hat lasst mir gerne eine Bewertung da Abonniere den Podcast und empfiehlin weiter Bis nächsten Donnerstag Dein Philipp.