Energieklasse schlägt Lage? Warum schlechte Energiewerte den Preis beim Hausverkauf drücken #196

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Stressfrei Immobilien Verkaufen kaufen, deinem Podcast rund um Immobilie.

00:00:08: Mein Name ist Philipp Pildebrandt und ich bin seit über achtzehn Jahren im Verkauf tätig.

00:00:13: Außerdem bin ich als Markler- und Sachverständige für Immobilienebewertung unterwegs und habe das Buch Immobilenverkauf in sieben Schritten geschrieben Und ich freue mich riesig darauf, dass du wieder mit dabei bist.

00:00:23: Diese Podcast hat schon vielen Verkäufern geholfen und inzwischen weit über hunderttausend Streams erreicht.

00:00:30: Schön, dass Du auch heute wieder mit da bist!

00:00:33: Ich möchte Dich heute mit einer kleinen Geschichte abholen.

00:00:36: Stell Dir vor – zwei Häuser?

00:00:38: Gleiche Straße, gleiche Größe, gleiches Baujahr.

00:00:41: Beide hübsch anzusehen.

00:00:42: Du gehst durch beide durch und könntest auf den ersten Dick nicht sagen welches dieser Häuser mehr wert ist.

00:00:49: Und trotzdem… Trennt diese beiden Häuser beim Verkaufspreis am Ende über hunderttausend Euro.

00:00:56: Der einzige Unterschied?

00:00:57: Ein Buchstabe im Energieausweis!

00:01:00: Und genau darum geht es heute, denn jahrzehntelang galt an Immobilienmarkt ein einziges Mantra – Lage, Lage, Lage.

00:01:08: Das war das Gesetz.

00:01:09: Wenn die Lage stimmte, stimmt ihr der Preis.

00:01:12: Heute heißt das Mantra Lage, Energieklasse und Zukunftsfähigkeit.

00:01:16: Und wer das ignoriert, verliert beim Verkäufe richtig Geld oder findet als Eigentümer einer energetisch schwachen Immobilie irgendwann gar kein Käufer mehr.

00:01:25: Ich nehme dich heute mit durch die Hartenzahlen, durch die Gesetzeslage, durch das was ab dem Jahr im Jahr ist, auf uns alle zukommt und ich zeige dir ganz konkret, was du jetzt tun solltest – egal ob du verkaufen willst oder gerade auf der Verkäuferseite stehst!

00:01:41: Lass uns loslegen.

00:01:47: Der Podcast von Visalo Immobilien mit Philipp Hildebrand.

00:02:14: Deshalb war Lara immer der König unter den Wertfaktoren.

00:02:19: Und das ist dem Kern auch heute noch, aber und das ist der entscheidende Punkt – sie hat einen mächtigen Mitspieler bekommen!

00:02:26: Der Wendepunkt war dass Jahr-Zwei-Tausen-Zweinzwanzig.

00:02:30: Erinnerst du dich?

00:02:31: Die Energiepreise sind förmlich explodiert.

00:02:34: Gas, Öl, Strom.

00:02:36: über Nacht wurde das Heizen für viele Haushalte eine echte finanzielle Belastung Und plötzlich haben Käufe angefangen, eine Frage zu stellen die sie vorher kaum interessiert hat.

00:02:47: Was kostet mich dieses Haus eigentlich im Betrieb?

00:02:50: Nicht beim Kauf sondern Jahr für Jahr Monat für Monat und in dem Moment in dem Käuferanfang den Betriebskosten über zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre hochzurechnen wird die Energieeffizienz vom netten Zusatz zum knallharten Wertfaktor.

00:03:08: Sie ist nicht mehr das Sahnehäubchen!

00:03:10: Sie ist Teil des Fundaments auf dem der Preis steht.

00:03:12: Wie groß dieser Effekt ist, das schauen wir jetzt mit ganz konkreten Zahlen einmal an.

00:03:16: Und ich verspreche dir – manche davon werden dir den Arten schocken lassen!

00:03:20: Fangen wir wohl mit der wichtigsten Auswertung an….

00:03:23: Der Immobiliendienstleister JLL untersucht regelmäßig Tausende von Angebotsdaten und vergleichte Immobilien nach ihren Energieklassen.

00:03:30: Das Ergebnis?

00:03:31: Mehr Familienhäuser in den schlechtesten Energieklassens G und H werden im Schnitt rund einem Viertel günstig gehandelt als Vergleichbare Objekte der Spitzenklasse A und A Plus Ein Viertel.

00:03:43: Bei einer Mobil, die sonst eine halbe Million wert wäre, reden wir hier über hundert und zwanzigtausend Euro – nur wegen der Energieklasse.

00:03:53: Und jetzt kommt es noch deutlicher!

00:03:54: Eine empirische Studie von Wüstpartner vom Oktober-Zweißundfünfundzwanzig hat siebenhundertsechzechzig Transaktionen genau analysiert und einen klaren statistisch belastbaren Zusammenhang nachgewiesen.

00:04:07: Mit jeder schlechteren Energieeffizienz Klasse sinken Kaufpreise und mieten messbar.

00:04:13: Und der Einfluss der Energiefizienz auf den Wert hat sich seit Anfang im Jahr zwanzig noch einmal massiv verstärkt – um über dreißig Prozentpunkte!

00:04:22: Das ist kein langsames Trippeln, das ist ein Sprung.

00:04:25: Schauen wir auf eine dritte Quelle dem Postbankwohnertlast-Zweitausendzwanzig ausgewerdet vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut.

00:04:33: Da geht es um Eigentumswohnungen.

00:04:35: Wohnungen in den Klassen e bis h sind bundesweit im Schnitt rund Ein-tausend siebenhundertzweiundachzig Euro pro Quadratmeter günstiger als energieeffiziente Wohnung.

00:04:44: Und jetzt halte ich fest, ausgerechnet in Hamburg also in unserer Region ist der Ausschlag für effiziente Wohnungen am allerhöchsten!

00:04:53: Genau hier bei uns macht die Energieklasse den größten Unterschied.

00:04:58: Lassen mich das etwas greifbarer machen denn Prozente sind ja immer ein bisschen abstrakt.

00:05:02: Nehmen wir ein typisches Rheinhaus, hundertvierzig Quadratmetern irgendwo bei uns in Schleswig-Holstein.

00:05:09: In einer guten Effizienz-Klasse erzielst du dafür sagen wir mal vierhundertachzigtausend Euro.

00:05:14: Das selbe Haus?

00:05:15: Gleiche Lage, gleiche Größe aber in der Energieeffizienztasse G. plötzlich bist du nur noch bei dreihundertsechzigtauend Euro!

00:05:25: Das sind rund hundertzwanzigtausende Euro Differenz für ein Haus das von außen nahezu identisch aussehen kann.

00:05:33: Das ist kein Schreibfehler – das is die neue Realität am Markt.

00:05:37: und damit du überhaupt verstehst, wie sich so ein Wert überhaupt zusammensetzt.

00:05:40: Und nach welchen Verfahren wir Sachverständige da über den Bewerten bewerten?

00:05:45: Empfehle ich dir unsere Folge bei der wir das dediziert behandeln.

00:05:48: Zum Beispiel Folge siebenundsechzig in mobilem Bewertung verfahren um Methoden.

00:05:53: Da gehen wir genau auf diese Mechanik ein!

00:05:55: Jetzt fragst du dich vielleicht okay, dass ist die aktuelle Lage aber wird es wieder besser?

00:06:00: Pendet sich das ein?

00:06:02: Die ehrliche Antwort ist nein im Gegenteil Denn jetzt sieht der Gesetzesgeber das Tempo noch mal richtig an.

00:06:08: Und das schauen wir uns als Nächstes an!

00:06:11: Im Hintergrund läuft nämlich etwas, was den Druck auf energetisch schwache Immobilien dauerhaft erhöht – die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie in der Fachsprache EPBD genannt.

00:06:22: Die wurde im Jahr zwölf Jahrzehnte final beschlossen und muss bis Ende Mai im Jahr zweitausend sechsundzwanzig ein deutsches Recht umgesetzt werden.

00:06:30: Das ist also keine ferne Zukunftsmusik, das ist quasi jetzt….

00:06:34: Was steckt da drin?

00:06:36: Das große Ziel ist ein nahezu emotionsfreier Gebäudebestand bis zu den Taten festgelegt.

00:06:44: Die energetisch schlechtesten Gebäuden sollen schrittweise modernisiert werden, konkret die schlechtesten für die Schlechtesten bis zum nächsten Jahr bis zum zweiten Jahr.

00:06:56: Jetzt ist eine wichtige Einordnung nötig – damit hier keine Panik aufkommt!

00:07:01: Eine starre Sanierungspflicht für jedes einzelne private Wohnhaus vom derzeitigen Stand vom Tisch.

00:07:07: Es bleibt den Mitgliedstaaten überlassen, wie genau sie diese Ziele erreichen.

00:07:10: – aber und genau da ist der Punkt… die Richtung!

00:07:16: Die ist ganz klar.

00:07:17: Wer heute ein Haus in G-, F- oder H besitzt?

00:07:20: Der sollte sich keine Lusion daraus machen.

00:07:22: Der regulatorische Wind weht ganz eindeutig gegen ihn … Und er wird stärker nicht schwächer.

00:07:29: Die gute Nachricht?

00:07:31: Es gibt auch eine kräftige Förderkulisse, die dagegen steuert.

00:07:35: Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude kannst du beim Heizungstausch bis zu vierzig- bis fünfundvierzig Prozent Zuschuss bekommen, bei der Dämmung bist du sogar zwanzig Prozent.

00:07:44: Welche Fördertöpfe es konkret gibt und wie du daran kommst das haben wir ausführlich in Folge hundertsiehnundvierzich Fördermöglichkeiten behandelt.

00:07:52: Hör da unbedingt rein bevor du ömliche Sanierungen angriffen nimmst – Das kann dir richtig viel Geld sparen!

00:07:57: So jetzt haben wir den Marktdruck und den Gesetzesdruck aber es kommt noch ein weiterer Kostenhebel dazu ab twenty-siemundzwanzig richtig zu beißt und der trifft direkt das Portemonnaie.

00:08:09: Reden wir über den CO² Preis?

00:08:11: Der CO² Preis ist noch so ein Thema, dass viele noch unterschätzen.

00:08:15: Aktuell, zwei tausendsechsund zwanzig liegt er in einem Korridor von fünfundfünfzig bis fünfundsechzig Euro pro Tonne.

00:08:22: Klingt erst mal überschaubar!

00:08:24: Aber ab zweitausendzehnzwanziger bzw.

00:08:27: möglicherweise zweitausendachtenswanzig wechselt das System.

00:08:30: Dann übernimmt der europäische Emissionshandel ETS minus zwei genannt und da bestimmen Angebot- und Nachfrage dem Preis.

00:08:38: Und die Prognosen der Experten sind eindeutig, sie erwarten einen Anstieg auf hundert bis zweihundfünfzig Euro pro Tonne – bis bei thunddreißig!

00:08:48: Und langfristig Richtung zweihundertvierzig könnte der Preis auf bis zu vierhundert Euro kommen.

00:08:54: Was heißt jetzt konkret für dich und dein Haus?

00:08:57: Lass uns rechnen!

00:08:58: Stell dir eine vielköpfige Familie vor.

00:09:06: Für diesen Haushalt können je nach Preis-Szenario zusätzliche Heizkosten von mehreren Tausend Euro pro Jahr hinzukommen.

00:09:13: In den Schärferen-Scenarien reden wir hier deutlich über zweitausend euro.

00:09:18: Allein durch den CO²-Preis?

00:09:21: Ja für ja!

00:09:23: Und je schlechter der Energieeffizient ist, und je größer das Haus, desto höher die Zusatzkosten.

00:09:30: Und jetzt kommt der entscheidende Gedanke für den Verkauf.

00:09:33: Ein Käufer, der heute clever ist rechnet genau das durch – er sitzt nicht mehr nur da und schaut auf den Kaufpreis!

00:09:39: Der nimmt den Taschenrechner und multipliziert diese Mehrkosten über zehn, fünfzehn oder noch mehr Jahre hoch….

00:09:45: …und dann sagt er sich «Wenn mich dieses Jahr über die nächsten fünfzehnt Jahre dreißig oder vierzigtausend Euro mehr an Energie- und CO-Zweikosten kostet als ein saniertes Objekt», dann muss das vom Kaufpreiss runter.

00:09:58: Genauso entsteht der Preisabschlag, über den wir vorhin gesprochen haben.

00:10:02: Er ist kein Bauchgefühl – er ist durchgerechnet!

00:10:06: Übrigens auch ein wichtiger Hinweis für alle Vermieter unter euch.

00:10:09: Diese CO²-Kosten kannst du nicht einfach komplett auf deine Miete abwälzen.

00:10:13: Über das sogenannte Stufenmodell gilt?

00:10:15: Je schlechter die Energiefizienz deines Gebäudes, desto größteren Anteil der CO² kosten musst Du als Vermieterselbst tragen.

00:10:22: Auch das drückt auf die Rendite und damit auf den Wert.

00:10:26: Soweit der Marktdruck, der Gesetzesdruck.

00:10:29: Aber es gibt noch einen dritten Hebel.

00:10:30: Und in dem Scheitern Verkäufe oft in letzter Sekunde, obwohl Käufer und Verkäufer sich einig waren, reden wir über die Bank!

00:10:38: Das ist der Punkt den fast niemand auf dem Schirm hat – und er trotzdem brandgefährlich ist.

00:10:43: Denn selbst wenn dein Käufe den Kaufpreis stemmen will und stemme könnte… Wenn die Bank nicht mitspielt dann platzt ihr dir.

00:10:51: In der Bankenwelt gibt's inzwischen zwei Kategorien von Immobilien.

00:10:54: Den einen nennt man Green Assets, Energie für zentre Objekte alles gut und die anderen heißen Brown-Assets.

00:11:01: Das sind die Immobilien der Klasse F, G und H – die als klimaschädlich Risiko behaftet gelten.

00:11:08: Und das ist kein Wohlfühleinstückung!

00:11:10: Das hat konkrete Folgen.

00:11:13: Hintergrund ist eine Reihe von Reguladien.

00:11:15: Seit twenty-fünfundzwanzig gilt dieses verstärfte Eigenkapitalregelungen CRR II.

00:11:20: Ab zwei tausendsechsten zwanzig kommt der sogenannte Klimafaktor der europäischen Zentralbanken zu Und auch die Beleihungswert-Vermittlungsverordnung berücksichtigt inzwischen ganz ausdrücklich, die energetischen Eigenschaften der Immobilie.

00:11:33: Im Klartext?

00:11:35: Danken müssen das energetische Risiko in ihre Bewertung aufnehmen und das tun sie!

00:11:40: Bei energetisch schwachen Objekten führt das zu Abstehen im Beleigungswert von Teilweise zehn bis fünfundzwanzig Prozent.

00:11:47: Was bedeutet es praktisch?

00:11:49: Lass mich dir ein Zenerium malen.

00:11:51: Dein Käufer hat eine Finanzierung zu sagen bei einer bestimmte Summe – er will dein Haus kaufen Energie-Klasse G. Jetzt bewertet die Bank das Objekt und setzt den Beleidungswert Weg in der schlechten Energieklasse um zwanzig Prozent niedriger an, plötzlich finanziert die Bank einen deutlich kleineren Betrag als ihr Käufer dachte – und auf einmal fehlen ihm fünfzig tausend Euro Eigenkapital, die er nicht hat!

00:12:14: Der Kauf platzt.

00:12:15: Nicht weil der Preis falsch war … nicht weil der Käufe nicht wollte… sondern all die Energieeffizienz-Glasse, die Finanzierung gekippt

00:12:23: hat.".

00:12:24: Genau über dieses Thema, wie der Beleihungswert Dein Verkaufserfolg mitentscheidet haben wir in Folge Hundert und Sechzig ausführlich gesprochen.

00:12:33: Und wie man damit umgeht wenn in einer Finanziehe in der letzten Minute platzt?

00:12:37: Das war das Thema in Folge.

00:12:38: hundert und sechsen Achtzig!

00:12:40: Beide Folgen passen perfekt zum heutigen Thema.

00:12:42: Höre da gerne mal rein.

00:12:44: So jetzt haben aber das ganze Bild zusammen Markt Gesetz Kosten Finanzierung alles zieht in dieselbe Richtung.

00:12:50: die große Frage ist was heißt das jetzt konkret für dich?

00:12:53: Das schauen wir uns als nächstes an.

00:12:55: Jetzt wird es praktisch und ich teile das mal auf, denn die Lage ist für beide Seiten unterschiedlich.

00:13:00: Zuerst für dich als Eigentümer- und Verkäufer!

00:13:03: Punkt eins – hol dir Klarheit über deinen tatsächlichen energetischen Zustand.

00:13:07: Ein aktueller ehrlicher Energieusweis ist die Grundlage für alles weitere… Und ich sage bewusst ehrlich … Denn der Versuch den Zustand schönzurechnen fliegt dir neb spätestens bei der Bankbewertung um die Uhren.

00:13:19: Transparenz ist hier deine beste Strategie.

00:13:22: Punkt zwei, du hast grundsätzlich drei Wege.

00:13:25: Erstens, du sanierst gezielt vor dem Verkauf um in eine bessere Klasse zu kommen.

00:13:29: Zweitens, Du verkaufst bewusst mit Abschlag und positionierst die Immobilie ehrlich als Sanierungsobjekt mit Potenzial.

00:13:36: Und drittens ein cleverer Mittelweg!

00:13:39: Du verkaust zwar unsaniert, legst den Käufer aber einen individuellen Sanierungsfahrplan bei der ihm genau zeigt was zu tun ist, was es kostet und welche Förderung er bekommt könnte.

00:13:49: Das nimmt dem Käufe die Unsicherheit Und Unsicherheit ist der größte Preisdrücker überhaupt.

00:13:54: Punkt drei, die Faustformel zur Frage soll ich überhaupt sanieren?

00:14:00: Sanieren lohnt sich vor allem dann wenn du mit überschaubarem Aufwand einen Klassensprung erreichst – etwa durch Heizungstausch oder Dämmung an den richtigen Stellen und du da vielleicht noch so eine Förderung mitnehmen kannst!

00:14:11: Wenn dein Haus aber eine energetische Vollsinnierung bräuchte, die deinen Budget sprengt kann der ehrliche Verkauf mit eingepreisten Abschlag der vernünftige Weg sein.

00:14:20: Pauschal lässt sich das natürlich aber nicht sagen und genau da lohnt sich eine individuelle Einschätzung.

00:14:27: Und jetzt für dich als Käufer?

00:14:28: Für dich kann diese Entwicklung nämlich auch ein Riesenschancen sein.

00:14:32: Energetisch schwache Objekte sind deutlich günstig im Einkauf, wenn du bereit bist in der Lage bis zu sanieren dann kannst du hier echtes Wertsteilungspotenzial heben.

00:14:42: Aber ganz wichtig rechnen die Sanierungskosten realistisch ein – nicht schön gerechnet!

00:14:47: Ruhe dir vor dem Kauf eine fachliche Einschätzung, was die energetische Ertüchtigung wirklich kostet.

00:14:52: Und prüfe frühzeitig mit deiner Bank ob die Finanzierung auch bei einem schwachen Energieobjekt steht – damit du nicht genau in die Falle läufst wird die wir eben gesprochen haben!

00:15:01: Damit haben wir oder Handwerkszeug werfen ja zum Abschluss nur einen Blick nach vorn.

00:15:05: Wenn ich dir eine Sache auf den Weg geben darf dann diese Die Schere zwischen energetisch guten und energetischen schlechten Immobilien wird sich nicht schließen.

00:15:16: Sie wird weiter aufgehen.

00:15:17: Alle Daten, alle Studien, alle Experten deuten in dieselbe Richtung.

00:15:22: Der Preisabschlag für schwache Objekte hat sich in den letzten Jahren Quartal-für-Quartal vergrößert und das wird so weiter gehen – und das hat eine Ernstekonsequenz!

00:15:32: Bestimmte Objektes richtig schlechte Ingieklassen in nicht zu gefragten Lagen könnten in fünf bis zehn Jahren faktisch unverkäuflich werden.

00:15:42: Nicht weil sie keine Wände hätten oder kein Dach sondern weil niemand mehr bereit ist, die absehbaren Folgekosten zu tragen und weil die Banken die Finanzierung versagen.

00:15:51: Schauen wir speziell auf unsere Region Hamburg- und Schleswig-Holstein!

00:15:54: Wir haben hier ganz viel wunderschönen Bestand – Alpbauten in Stadtteilen wie Eimsbüttel Ottensen oder Winterhude, charmante Häuser aus den Nachkriegsjahrzehnten über dem Umland.

00:16:04: Das sind oft tolle Objekte mit Charakter aber energetisch standen viele davon in den Klassen F bis H weil sie eben vor der Einführung moderner energetischer Standards gebaut wurden.

00:16:16: Genau diese Objekte stehen jetzt in Fokus – wer so ein Immobil besitzt, sollte sich frühzeitig mit dem Thema beschäftigen und nicht warten bis der Markt die Entscheidung trifft!

00:16:26: Und damit sind wir schon wieder bei unserem Mantra für heute.

00:16:29: Schreibt dir diese drei Wörter auf, klemmen Sie dir einen Spiegel.

00:16:32: Lage Energieklasse und Zukunftsfähigkeit.

00:16:36: Das ist die neue Formel am Immobierenmarkt Und genau an diesem Punkt kommen wir ins Spiel.

00:16:43: Gerade wenn du deine Mobilität verkaufen willst, die nicht in Top-Energieklassen nickt ist eine fundierte ehrliche Beratung Gold wert!

00:16:50: Denn hier entscheidet sich ob du am Ende dem bestmöglichen Preis erzielst oder unnötige Geld liegen lässt.

00:16:56: Wir beraten dich umfassend ordnet den energetischen Zustand deiner Mobil realistisch ein und helfen dir die richtige Verkaufstrategie zu finden.

00:17:04: Fordere noch heute dein Unverblingsberatungsgespräch an.

00:17:07: Und für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Steswig-Holstein und Hamburg bieten wir dir eine kostenfreie professionelle Immobilianbewertung ran, inklusive einer ehrlichen Einschätzung wie du energetisch stehst – und was das für deinen Verkaufspreis bedeutet?

00:17:20: Ruf uns einfach an unter Null für eins zero eins acht fünf vier fünf vier fünvier oder schreibe uns eine E-Mail an infoadvisalum-immobilien.de.

00:17:31: Das war sie, unsere Folge darüber wie die Energieeffizienz heute den Immobilienmarkt umkrempelt.

00:17:37: Wenn dir diese Folge gefallen hat dann freue ich mich wenn du dem Podcast abonnierst und ihn weiter empfiehlst!

00:17:42: Und vernetze dich gerne mit mir auf LinkedIn.

00:17:44: Den Link dazu findest du in den Shownotes.

00:17:46: Da teile ich regelmäßig was sich hier so richtig tut.

00:17:50: Nächsten Donnerstag gibt es wieder eine neue Folge.

00:17:52: Bis dahin bleib stressfrei Dein Philipp.