Wohnfläche richtig berechnen: Schutz vor Preisabschlägen und Platzplatzern #202

00:00:00: Stell dir vor, du verkaufst dein Haus und bekommt zwei Wochen vor dem Notartermin einen Anruf.

00:00:06: Die Bank des Käufers hat nachgerechnet – und kommt auf thirty-five Quadratmeter Wohnfläche weniger als in deinem Exposee steht.

00:00:14: Plötzlich steht nicht nur der Preis zur Debatte sondern die gesamte Finanzierung!

00:00:18: Genau darum geht es heute.

00:00:21: Herzlich willkommen bei.

00:00:22: Stressfreie Immobilien Verkaufen kaufen.

00:00:24: Mein Name ist Philipp Hildebrandt Ich bin Inhaber von Visaal Immobilion Makler und Sachverständiger.

00:00:31: Ich bin einer der meistgehörten Stimmen, wenn es um den Verkauf- und Kauf von Privaten in mobilen geht!

00:00:36: Und auch mit diesem Podcast helfe ich tagtäglich unzähligen Verkäufern und Käufern – das zeigen nicht nur unzählige Feedbacks die ich erhalte sondern auch die Statistik.

00:00:46: Der Podcast hat schon weit über hunderttausend Downloads.

00:00:50: Heute wird es sehr konkret und praktisch.

00:00:54: Für viele wird es vermutlich auch ein bisschen unangenehm Denn die Wohnfläche ist eine der Zahlen, die in fast jedem Exposé steht – aber fast wie hinterfragt wird.

00:01:03: Und die erschreckend oft falsch ist!

00:01:06: Wir schauen uns an, wie richtig gerechnet wird?

00:01:08: Wo die typischen Fallen liegen und warum du beim Verkauf eine Berechnung von einer Fachperson benötigst und was die kostenlosen Rechner aus dem Internet wirklich tauben.

00:01:16: Los geht's!

00:01:24: Mit Philipp Hildebrand.

00:01:28: Fangen wir mit einer Frage an, die du dir vielleicht jetzt gerade selbst stellst.

00:01:32: Woher weißt du eigentlich wie groß dein Haus oder deine Wohnung wirklich ist?

00:01:36: Bei den allermeisten Eigentümern kommt die Zahl aus einer von drei Quellen.

00:01:40: Erstens aus dem alten Explosé, bei dem du die Immobilie damals selbst gekauft hast.

00:01:45: Zweitens aus den Bauunterlagen als der Bauzeichnung oder im Bautantrag.

00:01:49: und drittens aus der eigenen Erinnerung.

00:01:52: Das waren doch immer so hundertsechzig Quadratmeter!

00:01:56: Keine dieser drei Quellen ist automatisch eine korrekte Wohnflächenberechnung.

00:02:00: Das alte Exposé kann denselben Fehler enthalten, den du jetzt weitergibst.

00:02:04: Die Bauzeichnung weisen oft die Grundflächen aus und Grundfläche ist eben nicht Wohnfläche!

00:02:09: Ja – Und die Erinnerungen?

00:02:11: Naja….

00:02:12: Dazu kommt es gibt in Deutschland nicht DIE EINE Wohnfläche.

00:02:16: Es gibt mehr Rechenmethoden, die zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen.

00:02:21: Legal, korrekt und trotzdem meilenweit auseinander.

00:02:24: Und genau das schauen wir uns an.

00:02:26: Im nächsten Kapitel erklärten wir, nach welchen Spielregeln überhaupt gespielt wird.

00:02:37: Das Regelwerk an dem sich in Deutschland praktisch alles orientiert was mit Wohnraum zu tun hat heißt Wohnflächenverordnung kurz WOPHIEF.

00:02:46: Die gilt streng genommen nur für öffentlich geförderten Wohnraum aber sie hat sich jetzt der Standard durchgesetzt Mietrecht, Immobilienbewertung, Band und Gutachter.

00:02:54: alle rechnen faktisch danach.

00:02:56: Vor zwei tausend vier gab es die zweite Berechnungsverordnung die eh nicht funktioniert.

00:03:00: Wenn du als eine sehr alte Berechnung in deinen Unterlagen hast kann sie nach diesem älteren Regelwerk erstellt worden sein.

00:03:07: Das zentrale Prinzip der Wohnflächenverordnung ist einfach, es zählt nur das was wirklich zum Wohnen taugt und dabei spielt die Raumhöhe eine wichtige Rolle.

00:03:18: Die Regel lautet alles was mindestens zwei Meter hoch ist zählt zu hundert Prozent.

00:03:24: Alles was zwischen einem Meter und knapp unter zwei Meter zählt zählt zur Hälfte Und alles unter einem Meter Höhe zählt gar nicht.

00:03:33: Dazu kommen noch ein paar Detailregeln, die in der Praxis kaum jemanden kennt.

00:03:37: Fenster und Wandnischen zählen nur mit, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens dreizehn Zentimeter tief sind.

00:03:42: Türennischen ziehen grundsätzlich nicht, Schornsteinge, Vormarone und freistehende Pfeiler werden abgezogen, wenn Sie über anderthalb Meter hoch sind und mehr als ein Zehntel Quadratmeter Grundfläche haben.

00:03:53: Fußpleisten werden dagegen nicht abgezogen.

00:03:56: Klingt kleinteilig ist es auch!

00:03:58: Und genau deshalb kommen Lein-und Fachleute so oft zu unterschiedlichen Ergebnissen.

00:04:03: Aber die wirklich großen Abweichungen entstehen woanders.

00:04:06: Bei vier Bauteilen bediene ich mich in meiner Arbeit als Sachverständiger fast wöchentlich mit jemandem unter Halte und die schauen wir uns jetzt einzeln an!

00:04:14: Erstens, die Dachschräge.

00:04:16: Das ist mit Abstand der größten Posten.

00:04:19: Nimm ein ausgebottes Dachgeschoss mit seventy- acht Quadratmetern Grundfläche.

00:04:24: Davon liegen vielleicht zwölf Quadratmeter unter einem Meter Höhe.

00:04:28: Die fallen komplett raus.

00:04:30: Weitere zwanzig Quadratmieter liegen zwischen einem und zwei Metern.

00:04:34: Die zählen zur Hälfte, entsprechend also zehn Quadratmeter.

00:04:38: Bleiben also forty-sechzehn Quadratmetern mit voller Höhe.

00:04:41: Macht in Summe fifty-sechs Quadratmittern Wohnfläche statt achtundsiebzig.

00:04:45: Zweiundzwanzig Quadratmieter fallen also weg – und zwar völlig zu Recht!

00:04:50: Zweitens der Balkon die Lodger oder Dachtarasse.

00:04:53: Hier geht es wie folgt In der Regel zu einem Viertel höchstens zur hälfte.

00:04:57: Die Hälft ist aber die Ausnahme muss begründet werden Sei es durch eine besonders hochwertige Ausstattung oder eine herausragende Lage.

00:05:04: Ein normaler Balkon mit zehn Quadratmetern bringt die also zweieinhalb Quadratmeter Wohnfläche, nicht C und auch nicht fünf.

00:05:11: Drittens der Keller Und hier wird es für viele Eigentümer wirklich schmerzhaft.

00:05:16: Kellerräume zählen nicht zur Wohnflächen – und auch noch nicht das schön ausgebaute Hobbyraum!

00:05:20: Auch nicht die Sauna, auch nicht dieses Gästezimmer im Souterang.

00:05:23: Das vielleicht gar nicht da sein dürfte….

00:05:26: Der einzige Weg wie ein Raum im Untergeschoss zu Wohnflöchen werden kann ist Wenn er baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt worden ist, mit ausneuchender Höhe tagesdicht Belüftung und gegebenenfalls Rettungsweg.

00:05:37: Ein Raum den du selbst zum Wohnen ausgebaut hast, ist es eben nicht automatisch!

00:05:42: Und viertens der Wintergarten.

00:05:44: Hier gilt eine simple Faustträge Beheiz zählter voll Unbeheizt zählt er zur Hälfte Und ein unbeheizer Wintergart mit zwölf Quadratmetern bringt ihr also sechs.

00:05:55: Rechen wir das einmal zusammen Ein Hausbaujahr Ende der Siebziger, Erdgeschoss, Achtundsiebzig Quadratmeter, Dachgeschoss Achtunsebzig quadratmeter Grundfläche.

00:06:03: Bei Kongzehn unbeheizter Wintergarten zwölf ausgebauter Keller Siebzig im alten Explosivstand Hundert-Achundsebzig Quadratmetern.

00:06:11: Nach Wohnflächenverordnung sind es Acht und Siebziech plus Sechs und Fünfzig plus Zwei und Heil plus sechs macht Hundertzwierzig Komma fünf Quadratmittern eine Differenz von Fünfundreißig Komma Fünf Quadratmittern.

00:06:24: beim Quadratmieterpreis Von drei tausend zweihundert Euro sind das hundertdreizendtausend Euro.

00:06:30: Merkst du, warum das kein Detailthema ist?

00:06:34: Und jetzt kommt der Punkt an dem viele endgültig durcheinander kommen – denn es gibt eine zweite Norm und die rechnet komplett anders!

00:06:41: Darum geht's im nächsten Kapitel.

00:06:44: Neben der Wohnflächenkraftverordnung gibt es auch noch die DIN-II-Hundertsein-Siebzig.

00:06:48: Die kennst Du vielleicht aus den Neubau-Expo-See oder aus Unterlagen von Architekten.

00:06:52: Und sie ist der Grund, warum manche Immobilien erstaunlich groß wirken….

00:06:56: Die Diense twohundertsiebzig wurde für einen ganz anderen Zweck entwickelt.

00:07:00: Für die Kosteneimittlung im Bauwesen!

00:07:02: Wenn der Architekt kalkulieren will, was ein Gebäude kostet interessiert in jeder Quadrate mit der Boden den er bauen muss – egal ob da steht, wo jemand wohnt oder ob da der Heizgässe steht.

00:07:12: Und deshalb kennt die Dienstweihundert siebenzig die Kürzung der Wohnflächenverordnung nicht.

00:07:16: Es gibt keine Reduzierung wegen Dachschrägen.

00:07:18: Der Keller zählt mit, der Heitzungsraum zählt und das Treppenhaus zählt als Verkehrsfläche.

00:07:22: Balkone-Terrassen werden nicht kürzt sondern separat ausgewiesen.

00:07:25: Nehmen wir unser Beispiel aus von Eben.

00:07:28: Nach Wohnflächenverordnung ist es zu ca.

00:07:30: verordert, dass es nur noch mehr sind.

00:07:31: Nach Dienstwohnern sind siebenundsiebzig, wenn du Keller und alle Nebenflächen mitnimmst landest du schnell bei zweihundertvierzig.

00:07:38: Beide Zahlen sind rechnerisch korrekt – aber nur einer davon beschreibt was ein Käufer unter der Wohnfläche versteht!

00:07:44: Und das ist der Kern des Problemes.

00:07:47: Wenn in einem Exposé einfach nur zweihundertdreißig Quadratmeter steht ohne Angabe der Berechnungsgrundlage dann weiß niemand was gemeint ist….

00:07:54: Wenn du eine Mobil kaufst, ist das einer der Fragen die du zwingend stellen solltest.

00:07:58: Wir haben in der Folge hundertdreißig im mobilen Besichtigung.

00:08:01: diese Fragen musst du stellen.

00:08:03: ausführlich darüber gesprochen welche Fragen bei der besichtigung wirklich weiterhelfen Was das im Verkaufsprozess wirklich auslöst.

00:08:10: klären wir jetzt Die Wohnfläche isst im verkauf keine Randnotiz.

00:08:15: sie ist die Bezugsgröße für fast alles.

00:08:18: Sie bestimmt den Angebotspreis weil Du und dein Markler in Euro pro Quadratmeter denken.

00:08:22: Sie bestimmt dem Vergleich mit anderen Objekten am Markt.

00:08:25: Sie steht im Exposee, in den Portalen und oft in Kaufvertrag.

00:08:28: Und sie ist die Grundlage für die Wertanmittlung!

00:08:32: Wie eine saubere Bewertung durch ein Sachverständig abläuft haben wir in Folge-C'en-Ninzig Immobilienbewertungen durch Sachverständige erläutert – da wird auch klar warum die Fläche der Ausgangspunkt jeder Bewertungen ist.

00:08:43: Wenn die Zahl zu hoch ist, passiert typischerweise Folgendes.

00:08:47: Dein Objekt sieht im Vergleich zur ähnlichen Immobilie überteuert aus….

00:08:51: Der Quadratmeterpreis rechnet sich schlecht Es kommen wenige Anfragen Und wenn dann doch ein Käufer da ist, hält spätestens bei der Bankprüfung auf, dass die Fläche nicht stimmt.

00:09:01: Dann verhandelt der Käufe nach – aus einer sehr starken Position heraus oder er springt ab und wenn die Zahl zu niedrig ist, verschenkt du bares Geld!

00:09:09: Ich sehe das regelmäßig bei Häusern in denen ein Wintergarten- oder nachträglichbarheitse Anbau nie in die Berechnung aufgenommen worden ist.

00:09:17: Ein Hinweis zur Rechtslage unterhalte ich mich bewusst.

00:09:20: kurz weil es ein Thema für Juristen ist.

00:09:23: Für im Mietrecht gibt es eine bekannte Zehnprozentgrenze für Flächenabweichungen Im Kaufrecht ist die Lage anders und deutlich komplexer.

00:09:30: Da kommt es unter anderem darauf an, was genau im Kaufvertrag steht – und ob eine Fläche ausdrücklich zugesichert wurde!

00:09:36: Wenn du in so einer Situation steckst, sprich mit einem Rechtsanwalt.

00:09:40: Was ich heute erst Praxis sagen kann, der Streit darüber ist teuer langwierig und in neunundneinzig von Hundert Fällen vermeidbar.

00:09:48: Wo wir bei der Instanz sind, an der es fast immer auffliegt… Der Bank.

00:09:53: Das ist der Punkt den ich mit Verkäufen am häufigsten bespreche … Und der viele überrascht.

00:09:58: Wenn dein Frau Käufer eine Verlänzierung braucht, und das ist der Regelfall.

00:10:01: Dann prüft seine Bank die Immobilie – sie ermittelt den eigenen Wert, dem Beleidungswert – und der es die Grundlage dafür wie viel Geld sie ob herausgibt!

00:10:10: Und die zentrale Eingangsgröße.

00:10:11: diese Berechnung ist?

00:10:12: Richtig… Die Wohnfläche.

00:10:14: Und hier gilt … Eine Wohnflächenberechnung, die du selbst mit einem Zeug dran ein Blatt Papier erstellt hast wird die Bank in aller Regel nicht akzeptieren.

00:10:23: Nicht weil sie dir unterstellt dass du schummelst sondern weil sie einen Dokument braucht für das jemand mit fachlicher Qualifikation gerade steht.

00:10:30: Das heißt in der Praxis eine Berechnung von einem Sachverständigen oder von einem Architekten mit Unterschrift und Stempel.

00:10:36: Alternativ akzeptieren manche Banken auch die geprüften Bauunterlagen, wenn dort einer Wohnflächenberechnung enthalten ist – und der Bau auch so ausgeführt wurde!

00:10:46: Wie stark die Bank am Ende auf diesen Wert reagiert haben werden.

00:10:50: Folge Hundertsechzig Belarrungswertverstehen ausführlich erklärt.

00:10:53: Das ist die perfekte Ergänzung zu dieser Folge, wenn du wissen willst was bei der Bank hinter den Kulissen passiert.

00:11:00: Ganz wichtig, damit hier kein falscher Eindruck steht!

00:11:03: Du kannst und sollst absolut selbst nachmessen für dich zur eigenen Orientierung um zu prüfen ob die Zahl in deinen Unterlagen überhaupt plausibel ist.

00:11:12: Das ist sinnvoll das kostet nichts Und da schützt sich für böse Beraschung.

00:11:18: Aber im Verkaufsprozess ist die Eigenrechnung eine Vorprüfung kein Dokument.

00:11:22: Für das Dokument brauchst du eine Fachversorgung.

00:11:27: Es gibt unswillige kostenlose Wohnflächen-Rechner.

00:11:30: Was die taugen, das klären wir jetzt!

00:11:33: Tippe Wohnfläche berechnen bei Google ein und du bekommst dutzende Tools.

00:11:37: Du gibst raunbreite Raumlänge und ein paar Angaben zur Dachschriegern Und am Ende steht eine Zahl.

00:11:42: Erstmal das positive.

00:11:42: Für eine Ersteinschätzung sind diese Rechner trauchbar Wenn du rausfinden willst Ob die hundred seventy Quadratmeter aus deinem alten Explosiv grob stimmen können Oder ob da ihr hundertvierzig rauskommen.

00:11:52: Dann leistet so ein Tool eine gute Arbeit.

00:11:55: Als Blausidibilitätscheck Ja.

00:11:58: Aber jetzt die entscheidende Einordnung.

00:12:00: Und die ist eindeutig!

00:12:02: Kein einziger dieser kostenlosen On-In-Rechner erzeugt ein offiziell anerkanntes Ergebnis.

00:12:07: Keine Bank akzeptiert einen Ausdruck vor einer Webseite, kein Gericht, kein Gutachter und auch keinen Notar – und das hat gute Gründe.

00:12:14: Erstens hinter dem Ergebnis steht keine Person, die haftet.

00:12:18: Genau das ist aber der eigentliche Wert einer Sachverständungsberechnung.

00:12:22: da unterschreibt jemand mit einer beruhshaßlich dahinter.

00:12:25: Zweitens, die Tools rechnen nur mit dem was du eingibst.

00:12:28: Sie sehen keine Nischel, kein Ärger, keinen Schornstein, kein halb geschlossen Übergang zum Wintergarten und sie können nicht beurteilen ob dein Wintergaten baurechtlich ein Aufennetzraum ist?

00:12:38: Das steht in keiner Eingabemaske das steht in der Baugenehmigung.

00:12:42: Drittens viele Tools legen ihre Rechenlogik auch gar nicht offen.

00:12:46: Du weißt nicht ob nach Wohnflechtenverordnung oder Nachdienstwahrhundertsiebzig gerechnet worden ist Und damit ist die Zahl im Zweifel wertlos.

00:12:53: Mein klarer Rat Nutze so einen kostenlosen Rechner für dich.

00:12:57: Nutze sie, um ein Gefühl zu bekommen und um Fragen stellen zu können aber nutze sie nie als Grundlage für eine Preisfindung oder für ein Exposé.

00:13:04: was du stattdessen tun solltest.

00:13:06: das fasse ich im letzten Kapitel zusammen.

00:13:08: Deine vorgensweise in fünf Schritten erstens holt ihr deine Unterlagen draus Bauzeichnung Baubenehmigung altes Exposée Kaufortrabe Teilungserklärungen Und prüfe ob überhaupt eine Wohnflächenbrechnung existiert und wenn ja nach welcher Methode gerechnet worden ist.

00:13:24: Steht das nicht dabei, ist die Zahl mit Vorsicht zu genießen.

00:13:28: Zweitens macht deine eigene Gruppprüfung – Zollstock- oder Laserentfernungsmesser und dann Raum für Raum und bei Dachschlägen unbedingt den Einmeter und die zwei Meter Linie am Boden markieren.

00:13:38: So bekommst du innerhalb von zwei Stunden ein realistisches Gefühl!

00:13:41: Drittens vergleichtet das Ergebnis mit deiner offiziellen Zahlen.

00:13:45: Weicht es um mehr als drei bis fünf Prozent ab hast Du Klärungsbedarf.

00:13:48: Viertens der Auftrag vor dem Verkaufsstaat eine Wohnflächenregel durch einen Sachverständigen.

00:13:55: Das kostet je nach Objektgröße einen überschaubaren Dreistelligenbetrag und ist eine der günstigsten Absicherung im gesamten Verkaufsprozess.

00:14:03: Du bekommst ein Dokument, das bei der Bank durchgeht, das im Kaufvertrag Bestand hat um mit dem du bei der Preisbahn auf festen Boden stehst.

00:14:12: Fünftens kommunizier die Grundlage transparent.

00:14:15: Schreib in den Exposé nach welcher Methode gerechnet wurde – von wem?

00:14:20: Das wird professionell, verhindert Diskussion und nimmt den Käufer ein Argument aus der Hand bevor er so gut findet.

00:14:26: Und wenn dich grundsätzlich beschäftigt wie viel Quadratmeter man eigentlich zum Leben braucht – und ob mehr Quadratmetern automatisch besser sind dann hört ihr nun Folge hundertvierunddreißig wie viele Quadratmeter braucht man mal rein!

00:14:38: Das ist eine spannende Gegenperspektive zu dem was wir heute besprochen haben.

00:14:43: Übrigens Wenn du den Verkauf deiner Mobil planst und dabei nichts hinzuverlassen willst dann sprich mit uns.

00:14:50: Wir begleiten dich von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselbegabe.

00:14:54: Sagen dir ehrlich, wo deine Immobilie steht und sorgen dafür dass die Zahlen im Explosee auch der Prüfung durch die Bank standhalten.

00:15:01: Fordere dazu einfach dein unfällebindliches Beratungsgespräch an!

00:15:05: Für Immobilen in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein & Hamburg bieten wir dir zusätzlich eine kostenfreie Immobilienbewertung an.

00:15:11: Uf uns einfach an – Null für ein Zoll eins acht fünf vier fünf vier Fünf vier oder schreib uns eine E-Mail an info add wie salo-immobilien.de.

00:15:20: – wir freuen es auf Dich!

00:15:22: Das war's für heute, die Wohnfläche ist einer dieser Zahlen, die alle für selbstverständlich halten und die genau deshalb so oft für Ärger sorgt.

00:15:30: Wenn Du eine einzige Sache aus dieser Folge mitnehmen willst dann diese prüft Deine Quadratmeter bevor es ein Käufer oder eine Bank für Dich tut.

00:15:38: Wenn Dir die Folge gefallen hat abonniere den Podcast und lass mir gerne eine Bewertung da das hilft anderen Eigentümern und Käufern diesen Podcast zu finden.

00:15:46: Und wenn Du Dich mit mir fällt, wer netzen möchtest, du findest mich auf LinkedIn.

00:15:49: Den Link zu meinem Profil hab ich Dir in die Schuhe nutzgepackt.

00:15:52: Mein Name ist Philipp Hildebrand von Visale-Ungubien.

00:15:54: Bleib entspannt, bleib informiert und wir hören uns wieder am kommenden Donnerstag!