Erbbaurecht erklärt: Schnäppchen oder Kostenfalle? #207

00:00:00: Herzlich Willkommen zu einer neuen Folge von Stressfrei Immobilien Verkaufen-Kaufen, dem Podcast von Visalo Immobilie.

00:00:08: Mit mittlerweile mehr als hunderttausend Streams gehören wir zu den Maisgörtenstimmen wenn es um den Immobilen Kauf zur Selbstnutzung geht – das freut uns sehr!

00:00:17: Mein Name ist Philipp Hildebrandt und ich bin Inhaber von Visallo Immobilian Markler und Sachverständiger für Immobilienewertungen.

00:00:25: Mit über achtzehn Jahren Erfahrung im mobilen Verkauf habe ich unzählige Eigentümer und Käufer durch eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens begleitet.

00:00:34: Heute geht es um ein Wort, das viele Käufe sehr nervös macht – Erpacht!

00:00:39: Stell dir vor du squalzt durch die Portale, Reihenhaus ordentlicher Zustand gute Lage und der Preis liegt spürbar unter allen was du sonst in dieser Straße oder den Bezirk je gesehen hast.

00:00:50: Du denkst endlich mal etwas bezahlbares?

00:00:53: Und dann liest du im Exposé diesen einen Satz.

00:00:57: Objekt steht im Erdbaurecht Restlaufzeit, für thirty-four Jahre.

00:01:02: und jetzt Schnäppchen oder Falle?

00:01:05: Die ehrliche Antwort lautet beides ist möglich.

00:01:07: Es kommt auf ein paar wenige Zahlen an und wenn Du die kennst kannst Du ein Erdbaurecht in zehn Minuten einborten.

00:01:14: In dieser Folge zeig ich Dir ganz genau diese Zahlen.

00:01:16: Los geht's

00:01:19: Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen.

00:01:28: Fangen wir mit dem Wort selbst an, denn hier beginnt das erste Missverständnis.

00:01:32: R-Pacht ist Umgangssprache.

00:01:34: Rechtlich existiert dieser Begriff nicht – was gemeint ist heißt Erbbaurecht und ist im Erbaurechtsgesetz geregelt.

00:01:41: Und der Unterschied ist keine Wortlauberei!

00:01:44: Eine Pacht ist ein Nutzungsvertrag eine Art Miete.

00:01:47: Im Erbbaurecht dagegen ist ein sogenanntes Grundstücks gleiches Recht.

00:01:51: Das heißt, es wird behandelt wie ein Grundstück.

00:01:53: Du kannst es verkaufen, du kannst es vererben und damit finanzieren.

00:01:59: Es bekommt so ein eigenes Grundbuch – das Erdbaugrundbuch!

00:02:02: Das Prinzip dahinter ist einfach.

00:02:04: Das Gebäude gehört dir, der Boden aber gehört jemand anderem.

00:02:08: Dafür zahlst du eine jährliche Gebühr den Erdbauzins.

00:02:13: Wer sind diese anderen?

00:02:15: Meistens Institutionen die in Grundbesitz aus Überzeugung nicht verkaufen Kirchen, Stiftung, Kommunen.

00:02:20: Seldener

00:02:20: Privatleute.".

00:02:22: Und das ist kein Auslaufmodell – im Gegenteil!

00:02:24: Hamburg hat in der Verfassung in den Jahr- und Jahrzehnten verankert, dass städtische Grundstücke für den Wohnungsbau grundsätzlich nur noch um Erdbaurecht vergeben werden.

00:02:32: München ist einen ähnlichen Weg gegangen.

00:02:34: Die Städte wollen ihren Boden behalten und geben ihnen stattdessen auf Zeit heraus.

00:02:39: Im nächsten Kapitel schauen wir uns die Zahlen über die am Ende immer gestritten wird — den Erdbordzins.

00:02:45: Der Erbautzins ist trotz seines Namens kein Zins im Sinne eines Kredits.

00:02:50: Er isst ein Endgeld für die Nutzung des Bodens, berechnet wird er als Prozentsatz des Bodenwärts und dieser Prozendsatz schwankt deutlich.

00:02:58: Im Bestand liegen die üblichen Sätze zwischen drei bis fünf Prozent des Bodenwertes pro Jahr bei privaten Erbaurechtsgebern manchmal auch darüber.

00:03:06: Bei Neuvergaben durch Kommunen sieht es teilweise völlig anders aus.

00:03:10: Hamburg ruft für den Wohnungsbau aktuell.

00:03:14: Machen wir das konkret.

00:03:15: Nehmen wir ein Grundstück mit einem Bodenwert von dreihunderttausend Euro, bei vier Prozent zahlst du zwölftausenden Euro im Jahr – das sind tausend Euren Monat zusätzlich zu einem anderen.

00:03:26: Bei eins Komma drei Prozent zahlst du dreitausend neunhundert Euro im Ja, das sind dreihundetvonzwanzig euremonat.

00:03:33: Der selbe Boden, dasselbe Haus und trotzdem einen Unterschied von sechshundertfünfundsiebzig Euro monatlich.

00:03:39: Deshalb lässt sich die Frage, ist Erdbau recht gut oder schlecht, Pauschal überhaupt nicht beantworten?

00:03:45: Es kommt auf den Vertrag drauf an.

00:03:47: Wichtig ist noch ein zweiter Punkt, der oft übersehen wird – Der Abbauzins endet nicht durch Tilgung!

00:03:53: Ein Kredit zahlst du irgendwann ab und deines Ruhe.

00:03:56: Den Erbauzinst zahlste bis zum letzten Tag der Laufzeit.

00:03:59: Auch mit seventy- acht Jahren auch wenn das Haus längst schuldenfrei Und weil der Bodenrichtwert die Rechenunklare ist, lohnt sich hier im Blick auf vorgenommenen Siebzig Bodenrichtwert wie viel ist mein Grundstück wert.

00:04:11: Wer den Bodenwert einschätzen kann, kann auch einen Airbau-Zins besser schätzen!

00:04:16: Jetzt kommt der Teil, der in der Praxis für die meisten bösen Überraschungsort.

00:04:21: Dieser Betrag ist nicht für die Ewigkeit festgeschrieben.

00:04:24: Fast jeder Airbaurechtsvertrag enthält eine sogenannte Wertsicherungsklause – sie erlaubt dem Grundstücksigentümer, den Airbauzins im Laufe der Zeit zu erhöhen Üblicherweise gekoppelt an den Verbraucherpreisindex, manchmal an die Entwicklung des Bodenwärts.

00:04:39: Für Wohnenimmobilien gibt es dabei Schutzregelungen.

00:04:41: Eine Erhöhung ist frühestens alle drei Jahre möglich und sie darf sich nicht völlig von der allgemeinen Entwicklung des Einkommens und der Lebensverhältnis zu lösen.

00:04:49: Das ist ein echter Schutz aber eben kein Deckel!

00:04:53: Was das bedeutet hat der Fall Lüneburg gezeigt – dort verlangen kirchliche und städtische Erbaurechtsgeber für Auslaufenverträge deutlich höhere Zinsen Weil die Bodenwerte über Jahrzehnte massiv gestiegen waren.

00:05:05: Für einzelne Betroffene standen Beträge im fünfstelligen Bereich pro Jahr im Raum, es gab jahrelang Proteste eine Arbeitsgruppe am Ende ein neues Modell mit einem deutlich niedrigeren Satz aber bis dahin saßen die Familie ja gelangt in völliger Unsicherheit.

00:05:20: für dich heißt das ganz praktisch wenn du eine Immobilie im Erdbau euch kaust reicht es nicht den aktuellen Erdbauszenz zu kennen.

00:05:27: Du müsst wissen wann er zuletzt angepasst wurde nach welcher Formel und wann die nächste Anpassung ansteht.

00:05:33: Ein Vertrag von mannundundvierundsiebzig, der seit fünfzehn Jahren nicht angepasst wurde ist kein Grund zur Freude – es ist ein Grund zur Vorsicht!

00:05:41: Kommen wir jetzt zu der Zahl, die über den Wert der Immobilien mehr entscheidet als alles andere.

00:05:47: Erdbaurechtsverträge werden üblicherweise über sechzig, fünfundsiebsig oder neunneinzig Jahre geschlossen.

00:05:52: Entscheidend ist aber nie die ursprüngliche Laufzeit sondern das was davon noch übrig ist….

00:05:56: Und da gibt es faktisch drei Zonen.

00:05:59: Erstens Übersechzigjahre Restlaufzeit.

00:06:01: Das verhält sich wirtschaftlich fast wie Volleigentum.

00:06:04: Banken finanzieren normal, Käufer haben kaum Berührungsängste.

00:06:07: Zweitens zwischen dreißig und sechzig Jahren – hier wird es zum Verhandlungsthema!

00:06:12: Es geht aber der Preis reagiert.

00:06:15: Drittens unterdreißig Jahre und hier wird das kritisch.

00:06:18: Und der Grund liegt bei den Banken.

00:06:20: Eine Bank finanziert einen Erbaurecht nur wenn da Stalin innerhalb der Restlaufzeit vollständig getilgt werden kann.

00:06:26: Und sie will dabei auch ein Puffer haben.

00:06:28: Bei twenty-fünf Jahren Restlaufzeit bedeutet das Tilgung in fünfzehn Jahren.

00:06:32: Das treibt die monatliche Warte soweit nach oben, dass ein großer Teil der Käufer schlicht herausfällt.

00:06:38: und jetzt kommt der Punkt den viele Eigentümer unterschätzen.

00:06:42: Wenn die Finanzierung wegbricht bricht der Käuferpreis weg.

00:06:45: Und wenn der Käufferkreisfakt bricht, bricht er preisweg nicht weil die Immobilie schlechter ist sondern weil weniger Menschen sie bezahlen können.

00:06:52: Wie stark banken den Verkaufserfolg mitbestimmen haben wir ausführlich in Folge Hundertfünfundsechzig behandelt.

00:06:59: Beleugungswert verstehen!

00:07:01: Beim Erdbaurecht gilt dieser Zusammenhang in verschärfter Formen.

00:07:04: Bleibt die Frage, die sich jeder natürlich stellt – was passiert eigentlich wenn die Zeit abgelaufen ist?

00:07:11: Drei Szenarien solltest du unbedingt kennen.

00:07:14: Erstens Die Verlängerung.

00:07:15: Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch darauf.

00:07:17: In der Praxis verlängern Kirchen und Kommunen aber sehr häufig Allerdings zu den Konditionen von heute Nicht von denen von Fünfund Sechzig Und genau daran entzünden sich häufig Konflikte.

00:07:28: Zweitens die Entschädigung.

00:07:30: Läuft das Erbau recht aus, fällt das Gebäude an den Grundstücks-Eigentümen?

00:07:34: Du bekommst dafür aber eine Entschätigung!

00:07:37: Bei Wohngebäuden schreibt das Gesetz mindestens zwei Drittel des Verkehrswärts vor.

00:07:41: Achtung – der Vertrag kann eine höhere Entschäligung vorsehen und in Altverträgen findet sich teilweise ungünstige Regelungen.

00:07:47: Das gehört unbedingt geprüft bevor du unterschreibst.

00:07:50: Drittens Der Heimfall.

00:07:52: Das ist der unangenehme Sonderfall.

00:07:54: Verstößt du gegen wesentliche Pflichten des Vertrages, klassischerweise wenn du mit dem Airbauzins in Höhe von zwei Jahresbeträgen im Rückstand bist oder wenn das Gebäude verwarlost?

00:08:04: Dann kann der Grundstückseigentümer das Airbarrecht vorzeitig zurückverlangen.

00:08:09: Und weil wir gerade bei Vertragslauseln sind – beim Airbaurecht gibt es zwei weitere Punkte die dich direkt betreffen!

00:08:15: Der Verkauf des Airbaures braucht in der Regel die Zustimmung des Grundstücks Eigentümers.

00:08:20: Er darf sie nicht willkürlich verweigern aber er darf prüfen und das kostet Zeit.

00:08:24: Häufig ist zusätzlich ein Vorkaufsrecht vereinbart.

00:08:27: Beides musst du im Verkaufsprozess einplanen!

00:08:30: Und jetzt rechnen wir das Ganze einmal durch.

00:08:32: Nehmen wir zwei vergleichbare Häuser in derselben Straße, Haus A kaufst du im Volleigentum für sechshunderttausend Euro.

00:08:39: Davon entfallen dreihundertausend Euro auf das Grundstück und dreihundertausend euro auf das Gebäude.

00:08:44: Haus B steht im Erbau-Richt – du zahlst nur für das Gebärde also rund dreihundert tausend, plus einen Erbauzins von vier Prozent auf dem Bodenwert, also zwölftausender Euro im Jahr.

00:08:54: Auf den ersten Blick sieht Haus B fantastisch aus.

00:08:56: Dreihundert Tausend Euro weniger Kapitalbedarf, aber rechnen wir weiter!

00:09:00: Für die dreihunderttausend-Euro-Grundstücksanteil bei Haus A zahlst du beim Zinssatz von vier Prozent im ersten Jahr ebenfalls rund zwölf Tausende Euro Zinsen?

00:09:09: Dann ist es erstmal Null zum Spiel.

00:09:11: Der Unterschied liegt in dem was danach passiert – Bei Haus A tilgst Du.

00:09:14: Deine Zinslast singt Jahr für Jahr und hat dreißig Jahren.

00:09:18: gehört Dir das Grundstück.

00:09:19: Bei Haus B zahlt's im Jahr Dreißig immer noch Erdbauzins Vermutlich sogar mehr als heute, wegen der Anpassungsklausel.

00:09:25: Und das Grundstück gehört dir nie!

00:09:28: Jede Bodenwertsteigerung der nächsten Jahrzehnte geht an dir vorbei.

00:09:32: Heißt es, Airbaurecht lohnt sich nie?

00:09:34: Nein – Es dreht sich sobald der Airbordzins deutlich unter dem Krizitzins liegt.

00:09:38: Bei den ½ prozent aus dem Hamburger Modell zahlt's auf denselben Boden nur µDrei tausend neun Hundert Euro statt der zwölftausend Euro im Jahr.

00:09:46: Das sind über achttausende Euro Vorteil pro Jahr.

00:09:50: Dann ist das Airbaurecht für viele Familien schlicht der einzige Weg in die eigenen vier Wände, in einer Lage, die sie sonst nie mehr bezahlen könnten.

00:09:58: Ein Nebeneffekt noch!

00:09:59: Auch bei der Grunderwerbsteuer wirkt sich das Airbaurecht aus – weil sich die Bemessungsgrundlage anders zusammensetzt als beim klassischen Kauf.

00:10:07: Das ist selten ein entscheidender Faktor aber es gehört an die Kalkulationen.

00:10:12: Die Kurzformul lautet also «Airbautzinserts gegen Kredizins plus Restlaufzeit plus Anpassungsklausel».

00:10:19: Diese drei Größen entscheiden….

00:10:22: Im letzten Kapitel wird es jetzt praktisch.

00:10:25: Wenn du kaufen möchtest, brauchst du vor deiner Entscheidung fünf Dinge.

00:10:28: Erstens den vollstecken Erdbaurechtsvertrag inklusive alle Nachträge.

00:10:32: Zweitens den aktuellen Erdbau-Grundbuchauszug und drittens die Restlaufzeit auf das Jahrenau.

00:10:37: Viertens die Anpassungsklausel und die Historie der bisherigen Erhöhungen.

00:10:41: Und fünftens die Regelung zur Entschädigung am Vertragsende.

00:10:45: Bevor diese Fünfpunkte nicht auf dem Tisch liegen gibt es keinen belastbaren Preis.

00:10:51: Dann gilt vor allem eines – Transparenz von Anfang an.

00:10:55: Der häufigste Fehler in der Praxis ist, das Airbau recht klein zu schreiben und zu hoffen dass es niemandem auffällt.

00:11:01: Es fällt immer auf.

00:11:02: Spätestens dann wenn die Bank des Käufers den Grundbuchauszug anfordert….

00:11:06: Und dann springt der Käufer ab!

00:11:08: Kurz vor dem Notartermin.

00:11:10: Diesen Fall haben wir schon mehrfach erlebt... ...und er kostete Monate Besser?

00:11:15: Du legst die Zahlen offen ins Exposé.

00:11:17: Restlaufzeit, Airboat Sense – letzte Anpassung!

00:11:20: Damit filterst du von Anfang an die Interessenten raus, die wirklich kaufen können.

00:11:23: Der Käuferkreis ist natürlich kleiner, das stimmt aber er ist qualifizierter.

00:11:29: Zur Preisfindung Ein Airbaurecht bewertet man nicht indem man pauschale einen Abzug vom Marktpreis nimmt.

00:11:36: Es gibt dafür anerkannte finanzmatematische Verfahren nach der Immobilienwert-Ermittlungsverordnung, die Bodenwertanteil und Gebäudewertanteile sauber trennen und die Restlaufzeit korrekt einpreisen.

00:11:48: Und genau dafür gibt es Sachverständige!

00:12:07: deutlich verändern.

00:12:08: Fassen wir zusammen, R-Pacht heißt eigentlich Erbaurecht – das Gebäude gehört dir der Boden nicht!

00:12:13: Ob das ein gutes oder schlechtes Geschäft ist, entscheidet sich an drei Zahlen, dem Erbauzinsatz, der Restlaufzeit und der Anpassungsklausel.

00:12:22: Ein Erbauresch mit niedrigen Zinssatz und achtzig Jahren Restlaufzeiten kann ein hervorragender Weg sein ins Eigenheim.

00:12:29: Ein erbaureschen mit hohem Zinsatz und fünfzwanzig Jahre Restlauf Zeit ist ein ernstes Risiko für Käufer wie Verkäufe.

00:12:37: Der Unterschied zwischen beiden steht nicht im Exposé, er steht in Vertrag und deshalb lohnt es sich diesen Vertrag zu lesen bevor irgendjemand über Preise spricht.

00:12:46: Unser Angebot an dich – wenn du deiner Movie verkaufen willst oder Unterstützung brauchst bist du bei uns genau richtig!

00:12:52: Gerade bei besonderen Konstellationen wie Erdbaubrecht kommt es darauf an den Wert sauber zu ermitteln und von Anfang an die richtigen Käufern zu sprechen.

00:13:00: Wir beraten nicht umfassend und helfen dir dabei den richtigen Weg zu finden.

00:13:04: Vorderen noch heute dein Unfallblingsberatungsgespräch über den erfolgrechten Verkauf deiner Mobilität an.

00:13:10: Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilenbewertung an, rufen uns dafür einfach an unter Null für eins zu eins acht fünf vier fünf vier Fünf vier oder schreib uns eine E-Mail an info at wesaluminesimmobilien.de.

00:13:27: Das war unsere Folge zum Thema Erbrecht!

00:13:29: Ich hoffe du kannst das Wort jetzt gelassener lesen wenn es dir im nächsten Expose begegnet und weiß genau, welche drei Zahlen du als erstes erfahrst.

00:13:37: Wenn dir diese Folge gefallen hat abonniere den Podcast und hinterlasse uns gerne eine Bewertung – das hilft uns sehr dabei noch mehr Menschen bei ihrer immobilien Entscheidung zu unterstützen!

00:13:46: Und wenn du dich mit mir vernetzen möchtest?

00:13:48: Du findest mich auf LinkedIn und den Link zu meinem Profil habe ich dir in die Shownutz gepackt.

00:13:53: Ich freue mich über jede Nachricht.

00:13:54: Bleib gesund, triff kluge Entscheidungen bis zum nächsten Donnerstag.