Haushaltsauflösung vor dem Verkauf: Warum du beim Entrümpeln Geld verschenkst #208

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Stressfrei Immobilien Verkaufen-Kausen.

00:00:04: Ich bin Philipp Hildebrandt, Inhaber von Visale Immobiliens, Makler und Sachverständiger für Immobiliendewertung.

00:00:10: Außerdem bin ich seit über achtzehn Jahren im Verkauf tätig.

00:00:14: Ich habe das Buch Immobilianverkauf in sieben Schritten geschrieben – und dieser Podcast hat mittlerweile die Marke von hunderttausend Streams überschritten!

00:00:22: Das mich daran freut ist nicht die Zahl an sich sondern das was dahinter steht.

00:00:27: Sehr viele Fairkäufer und Käufer haben hier Antworten gefunden bevor sie eine teure Entscheidung getroffen haben.

00:00:34: Und genau darum geht es heute, um ein Thema das in fast jedem Verkauf steht – über das aber kaum jemand strategisch nachdenkt!

00:00:42: Die Haushaltsauflösung.

00:00:44: Was muss aus dem Haus raus?

00:00:45: Was darf drin bleiben?

00:00:46: Was übernimmt der Käufer?

00:00:48: und was kostet die Entrümpelung

00:00:49: wirklich?!

00:00:50: Und das ist mir noch am wichtigsten….

00:00:53: Wie machst du aus dem, was da noch im Haus steht einen richtig guten Deal?

00:00:57: Los geht's wie gewohnt direkt nach dem Intro Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen.

00:01:05: Der Podcast von Visalo-Immobilien mit Philipp Hildebrandt.

00:01:11: Ich stehe mit den Verkäufen im Keller, im Dachboden in der Garage Und irgendwann kommt dieser eine Satz Das muss ja alles noch raus!

00:01:19: Mein Antwort ist fast immer, muss es nicht Denn das was da steht is keine reine Last Es ist Verhandlungsmasse Und zwar eine die die meisten Verkäufer verschenken weil sie das Thema zu früh abhaken.

00:01:32: Sie räumen alles leer, zahlen viertausend Euro an einen Rümbler und stehen dann in der Preisverhandlung ohne ein einzigen Trumpf da – außer natürlich den Kaufpreis selbst!

00:01:41: Ich möchte dass du nach dieser Folge in drei Kisten denkst... In die erste Kiste kommt alles was raus muss… Keine Diskussion.. In die zweite Kiste Kommt alles was drin bleiben darf, weil es rechtlich sowieso dazugehört und weil es den Käufern nützt.

00:01:53: Und die dritte Kiste Das ist die Spannende.

00:01:56: Das ist deine Verhandlungsmasse.

00:01:58: Und über die dritte Kiste redet fast niemand.

00:02:01: Die ist aber baches Geld wert!

00:02:03: Fangen wir mit dem einfachen An.

00:02:05: Es gibt Dinge, die gehören auf keinen Fall in die Übergabe – erstens alles persönliche Unterlagen, kontostöke Versicherungsordner, Fotoalben, alte Handys-Festplatten, der Router mit gespeicherten Zugangsdaten….

00:02:16: Das ist kein Sperrmüllthema.

00:02:18: Das ist ein Datenschutzthema.

00:02:20: und denk an den Nachsinnauftrag.

00:02:21: Das vergessen mich mehr Menschen als du glaubst.

00:02:24: Zweitens Sonderabfall Farben Lacke Verdünne Altöl Autopaterien, Pflanzenschutzmittel, alte Leutstoffröhren, Medikamente.

00:02:32: Das darf einen Rübler nicht einfach mit auf den Wagen packen – das wird gesondert berechnet und in einer alten Gerage kommt er schnell ein paar hundert Euro zusammen!

00:02:43: Und ganz wichtig wenn in deinen Keller wirklich problematisches Lahrrad?

00:02:48: Zwanzigkennister Altöl reste eine Alten Dachpappe irgendwas mit Asbestschadacht Dann ist es kein Entsorgungsthema mehr sondern ein Offenlegungstheema.

00:02:57: So etwas gehört vor dem Notantamin mit auf den Tisch, offen unschriftlich.

00:03:02: Wer da schweigt, riskiert den Vorwurf der arglistigen Täuschung und dann redet tatsächlich keiner mehr über Entründungskosten.

00:03:11: Drittens – alles was schwer kaputt und wertlos ist!

00:03:16: Die Schrankwand aus den Achtzigern, der Röhrenfernse, das Wasserbett, der Heimtrainer, das Klavier, dass keiner mehr will?

00:03:22: Sei da bitte ehrlich mit dir!

00:03:24: Der Satz Vielleicht freut sich ja der Körper darüber, ist in neun von zehn Fällen Wunschdenken.

00:03:30: Der einfache Test würde ich das in meine neue Wohnung mitnehmen und wenn es sich auch nicht verkaufen lässt dann ist es entweder entsorgen oder es wandert bewusst in das Verhandlungspaket – dazu gleich mehr!

00:03:40: Jetzt wird es interessant denn hier entstehen die meisten Streitigkeiten bei der Übergabe und fast alle sind vermeidbar.

00:03:46: Das Gesetz unterscheidet vereinfacht gesagt zwei Kategorien.

00:03:50: Es gibt die wesentliche Bestandteile Alles was fest mit den Bebeule verbunden ist, Heizung, Fenster, Treppe, Sanitärobjekte, verklebter Bodenbelag.

00:03:58: Das gehört alles zum Haus und geht automatisch mit über – da gibt es auch nichts zu verhandeln!

00:04:03: Und Es gibt Zubehör.

00:04:05: Das sind Dinge die dem Haus dienen aber die nicht fest verbaut sind.

00:04:08: Die Markise das Gartenhaus der Heizölvorrat im Tank, die Fernbindung fürs Garagentor.

00:04:13: Beim Zubehr geht in Zweifel «Es geht mit wenn ihr nichts anderes vereinbart hat».

00:04:17: Genau deshalb lohnt es sich es zu vereinbaren.

00:04:20: Die Klassiker aus meiner Erfahrung über die es am Übergabertag knallt, sind fast immer dieselben.

00:04:26: Deckenlampen der Dienstan, Rollos, der Spiegelstrand im Bad, die Regale im Hobbyraum, die Sattanlage, die Wallbox, den E-Roboter und die Waschmaschine im Keller.

00:04:35: Der Fährkäufer denkt das ist Mainz!

00:04:37: Der Käufer denke das war auf den Fotos.

00:04:40: Und damit sind wir beim bei der wichtigsten Regel dieser Folge.

00:04:43: wenn es um Erwartung geht was auf den Explosivfotos zu ersehen ist erwartet der Käufe am Haus außer es explizit erwähnt dass das nicht dazu gehört.

00:04:53: Wenn du die Designer-Lampe über dem Estest mitnehmen willst, dann fotografier sie nicht ins Exposé oder schreib von Anfang an dazu dass sie nicht Teil des Verkaufs ist.

00:05:01: Die zweite Regel – alles was Löcher, Kabelstümpfe oder eine Baustelle entlässt lässt du entweder drinnen oder du klärst es vorher!

00:05:09: Eine abgeschraubte Deckenlampe mit offenen Adern und Decke ist für dreizehäurem Materialwert ein wirklich schlechter Start in das neue Nachbarschaftsverhältnis.

00:05:17: Das Werkzeug für all das ist unschrecklich klar Aber es funktioniert.

00:05:21: Eine Inventarliste Drei Spalten bleibt am Haus, nimmt der Verkäufer mit, bleibt gegen Zahlung.

00:05:27: Diese Liste erstellt du vor der Vermarktung – nicht danach!

00:05:31: Sie wird zur Anlage zum Kaufvertrag und sie beendet neunzig Prozent aller Diskussion bevor sie entstehen.

00:05:37: Jetzt kommen wir zu dem Teil, der mir all diesem Thema meisten um Herzen liegt.

00:05:41: Eine Preisverhandlung ist selten rein rechnerisch.

00:05:43: Der Kaufpreis ist für viele Käufer ein Symbol und sie wollen das Gefühl haben etwas erreicht zu haben.

00:05:48: Und Du als Verkäufer willst natürlich dein Preis halten?

00:05:51: Und genau da ist Inventar Gold wert denn es erlaubt beiden Seiten zu gewinnen.

00:05:56: Ein Beispiel aus der Praxis.

00:05:58: Der Käufer will fünftausend Euro runter, statt den Preis zu senken, sage ich – der Preis bleibt?

00:06:03: Dafür bleibt die Einbau-Küche drin!

00:06:05: Die Markise, die Gartengräte oder vielleicht der Anhänger in der Garage.

00:06:09: Derkäufer hat ein Gegenwert von vielleicht sechstausend Euro und das Gefühl etwas herausgeholt zu haben.

00:06:14: Und du?

00:06:14: Du hättest die Küche ohnehin nicht in eine neue Wohnung bekommen….

00:06:17: Du hattest den Ausbau bezahlt, die Insorgung bezahlt …und in einer neuen Wohnung eine neue Küche

00:06:21: gekauft.".

00:06:22: Real kostet dich dieser Deal also deutlich weniger als fünftausend Euro.

00:06:26: Und dein Kaufpreis bleibt stehen!

00:06:29: Und es geht noch weiter, bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

00:06:33: Wenn ihr im notarellen Kaufattakt sauber ausweist dass von der Kaufsumme ein Teil auf mitverkaufte Möbel die Küche, die Makise fällt, spart der Käufer auf diesen Teil den Steuer.

00:06:43: In Schleswig-Holstein sind das sechs Komma fünf Prozent in Hamburg fünf Komma Fünf.

00:06:47: Bei Zehntausende Euro Inventat sind das hier im Norden also rund sechsehundertfünfzig Euro die der Käufer spart, ohne dass es dich einen Cent kostet.

00:06:57: Das ist ein Argument, das man in eine festgefahrene Verhandlung super einwerfen kann!

00:07:01: Aber – das gehört ehrlicherweise dazu – das funktioniert nur mit realistischen Zeitwerten.

00:07:08: Eine acht Jahre alte Küche ist nicht twenty-fünfzehntausend Euro wert, nur weil sie einmal so viel gekostet hat.

00:07:14: Als grobe Orientierung in der Praxis bleibt der Inventarwert etwa unter fünfzig Prozent des Kaufpreises und zieber aufgelistet, wird das häufig akzeptiert.

00:07:24: Wird es sportlicher prüft das Finanzamt genauer und kann die Aufteilung kippen?

00:07:29: Es muss außerdem im Notarvertrag selbst stehen – nicht in einem Zelt daneben bei!

00:07:33: Und der zweite Punkt, den viele übersehen….

00:07:35: Banken beleihen kein Inventar.

00:07:38: Wer knapp finanziert, kann sich mit einem hohen Inventarenteil die Finanzierung erschweren.

00:07:42: Das gehört in die Hand von Steuerberater- und Finanzierungsberater.

00:07:45: Ich sage nur, sprecht darüber bevor der Notarbetermin

00:07:48: steht.".

00:07:50: Und jetzt der taktische Teil, den ich dir wirklich mitgeben möchte.

00:07:55: Spiel die Inventarkarte nicht zu früh!

00:07:57: Wenn du schon im Expo-See schreibst Küche und Möbel können übernommen werden, dann ist das kein Zugeständnis mehr.

00:08:03: Das ist dann eine Selbstverständlichkeit.

00:08:05: Erst der Preis Dann das Inventar.

00:08:08: Das InventAR ist die letzte Karte im Spiel und nicht natürlich die erste Umgenkette.

00:08:13: gilt es natürlich genauso wenn Du gerade auf der Käuferseite stehst.

00:08:16: Ich übernehme die komplette Entrümpelung, dafür gehen wir sechstausend Euro vom Preis runter.

00:08:21: Zumal ist ein starkes Argument vor allem wenn die Räumung real nur für drei tausend fünfhundert Euro kostet.

00:08:27: Wer hier zuerst rechnend gewinnt häufig.

00:08:29: Deshalb holt ihr als Verkäufer einen Entrümpelungsangebot bevor du in die Verhandlung gehst.

00:08:34: Dann weißt Du worüber Ihr redet.

00:08:36: Kommen wir zur Variante nach der ich im Häufigsten gefragt werde Wenn es schnell gehen soll Das Haus komplett mit Inhalt verkaufen Keine Räume, keine Entrümblungen keine besenreine Übergabe.

00:08:47: Das ist eine völlig legitim und oft sehr kluge Lösung, typische Fälle ein Erbfall und die Erben wohnen sechsehundert Kilometer entfernt.

00:08:55: Ein Umzug ins Pflegeheim und die Familie hat schlicht keine Kapazität.

00:08:59: oder ein Objekt mit deutlichen Sanierungsstau dass der Käufer ohnehin kehrt.

00:09:04: oder einen stark vollgestellten Haus bei dem die Räumung wochenlang dauern würde.

00:09:08: Im Kaufvertrag formuliert er notar das sinngemäß so – das Objekt wird im gegenwärtigen Zustand einschließlich des vorhandenen Inventars zu begeben.

00:09:17: Eine Räumlungspflicht des Verkäufers besteht nicht!

00:09:20: Damit ist das Thema für dich erledigt, kein Termin vor Ort, keine Entrümpelungsrechnung und keinen Streit darüber ob Besenrhein auch den Dachboden macht.

00:09:29: Der Preis dafür ist ein Abschlag – und der ist nicht einzuneins die Entrümblungsumme sondern in der Regel etwas mehr weil der Käufer ein Risiko übernimmt dass er nicht exakt kalkulieren kann.

00:09:39: Das ist fair.

00:09:40: du kaufst damit Tempo und Ruhe.

00:09:43: Jetzt aber die Warnung die zu diesem Modell zwingt dazugehört.

00:09:46: Wenn du sagst, alles bleibt drin, dann gehört alles was da drinnen ist ab über Rabe den Käufer!

00:09:52: Und ich habe erlebt, was in Häusern der Kriegs- und Nachkriegsgenerationen alles auftaucht – Bargeld hinter Büchern, Schmuck im Nachtischplan, Mönz- und Briefmachensammlung auf dem Dachboden, Sparbücher und alte Wertpapiere in Schuhkartons, echte Persateppiche unter Ausblickwaren, Uhren, Werkzeug usw.

00:10:10: Deshalb meine klare Regel kein Alles-Influsive ohne vorherigen Durchgang und zwar einen ordentlichen.

00:10:16: Jede Schublade, jede Nachttisch, jede Mantel Tasche hinter den Bildern der Dachboden die Garage das Gartenhaus usw.

00:10:22: Und wenn dabei etwas auftaucht bei von dem du den Wert nicht einschätzen kannst Kunst Antiquitäten schmuck oder Sammlung dann lass es prüfen bevor irgendwas rausgeht.

00:10:31: ein Aktionshaus oder ein Sachverständiger schaut sich das an und dass ist auf jeden Fall gut investierte Zeit.

00:10:36: Besonders Heikel wird es in Erbengemeinschaften.

00:10:39: Wenn ein Miterber ein Haus mit einem drin verkauft und die Geschwister später erfahren, dass sie Sammlung des Vaters mit ihnen im Paket war – denn hast du keine Hubienthemen mehr sondern ein Familienkonflikt mit dem Anwalt?

00:10:49: In einer Erbengemeinschaft gehört diese Entscheidung schriftlich abgestimmt von allen!

00:10:54: Zwei praktische Dinge noch Unterlagen, die zum Haus gehören wie Bauakte, Wartungsprotokolle, Rechnung von Handwerkern Bedienungsanleitung der Heizung, die trennst Du vorher heraus und übergibst Sie bewusst.

00:11:05: Die sind für den Käufer viel wertvoller als der halbe Hausrat.

00:11:08: Und mach am Übergabeltakt Fotos zum Zustand, das ist deine Absicherung falls jemand behauptet es sei mehr oder weniger da gewesen.

00:11:15: Damit du überhaupt verhandeln kannst brauchst du Zahlen.

00:11:17: also was kostet es?

00:11:22: Eine durchschnittlich gefüllte Wohnung mit siebzig Quadratmetern landet damit ungefähr zwischen one-tausend vierhundert und dreitausend fünfhundert Euro.

00:11:36: Profis rechnen hier aber lieber mit Kubikmetern, und das ist natürlich eigentlich auch das ehrlichere Maß!

00:11:42: Denn eine leere Wohnung mit achtzig Quadrantmeter macht weniger Arbeit als eine vollgestellte mit vierzig.

00:11:47: Als Orientierung?

00:11:48: Keller oder Dachboden liegen bei dreizig bis fünfzig Euro den Kubikmeter – eine normale Wohnungsauflösung bei fünfzig bis siebzig.

00:11:56: Und Eine wirklich stark vollgestellte Wohnung kann Achtzig bis Hundertfünfzig Euro den Kubikmeter kosten.

00:12:03: Ein Einfamilienhaus mit Keller, Dachboden und Garage – also der klassische Fall?

00:12:07: liegt in der Praxis häufig im vierstelligen Bereich gerne zwischen Vier- und Achttausend Euron!

00:12:13: Und zum Beispiel ein Großraum Hamburg zahlt zu erfahrungsgemäß zwanzig bis dreißy Prozent mehr als auf dem Land.

00:12:20: Was dem Preis nach oben treibt?

00:12:21: Der Füllgrad Kein Aufzug, enge Zuwege und alles was gesondert entsorgt werden muss.

00:12:26: Elektrogeräte matratzen Sonderatfall!

00:12:29: Und was du tun kannst um zu sparen?

00:12:31: Erstens mindestens drei Angebote einholen – immer mit Festpreis nach Besichtigung, immer schriftlich, immer mit Entsorgungsnachweis.

00:12:39: Finger weg von auffällig billigen Anbietern.

00:12:41: Wenn er kam am Ende im Wald landet kann das auf dich zurückfallen.

00:12:46: Zweitens, Sperrmüll selbst bei der Kommune anmelden.

00:12:49: Das ist oft günstig oder kostenlos und nimmt einen ordentlichen Teil aus der Rechnung.

00:12:53: Der Haken ist, runtertragen musst du selbst.

00:12:56: Drittens Wertanrechnen Seriöse Firmen rechnen verwertbare Möbel und Antiquitäten gegen – da halbieren sich die Rechnung durchaus!

00:13:03: Aber lasst ihr das aufschlüsseln?

00:13:05: Ich habe erlebt dass eine Kommode mit zweihundert Euro angerechnet wurde, die in Fachhandel das siebenfache Wert war.

00:13:10: Deshalb erst der eigene Wertcheck dann den Entrümpler.

00:13:14: Und noch ein Punkt, den du mit deinem Steuerberater klären solltest Unter gewissen Umständen kann einen Teil der Arbeitskosten steuerlich absetzbar sein.

00:13:23: Mein Fahrplan für die Praxis.

00:13:24: Damit du das Ganze in eine Reihen vorgebringen kannst, hier meinen Vorgehen in sieben Schritten.

00:13:29: Erstens Fotos machen bevor irgendwas rausgetragen wird.

00:13:32: Ein bewohntes gepflegtes Haus verkauft sich besser als ein leergeräumtes.

00:13:36: Leere Räume wirken kleiner und kälter nicht größer.

00:13:39: Zweitens – die große Sortierhunde!

00:13:41: Vier Stapel behalten, verkaufen, verschenken und entsorgen Und dann leg einen Fünften an Deine Verhandlungsgäste.

00:13:49: Drittens der Wertcheck, bevor der Entrümpler kommt Nicht danach.

00:13:53: Viertens, im Ventalliste mit drei Spalten erstellen.

00:13:56: Bleibt geht mit bleibt gegen Zahlung vor der Vermarktung.

00:14:00: Fünftens, Im Exposit zeigen was bleibt oder klar kennzeichnen das nicht Teil des Verkaufs ist.

00:14:06: Sechstens in der Verhandlung erst den Preis klären dann das Inventar einsetzen.

00:14:10: und siebens Übergabeprotokoll mit inventarlisten Zählerständen Schlüsselanzahl und Fotos.

00:14:16: Die beiden häufigsten Fehler zum Schluss.

00:14:18: Der erste ist zu früh alles zu entsorgen und damit die Verhandlungskarte wegzuwerfen Zwei Tage vor der Übergabe anzufangen.

00:14:25: Eine ordentliche Haushaltsauflösung dauert Wochen, nicht ein Wochenende –

00:14:29: v.a.,

00:14:29: wenn noch Erinnerungen dranhängen!

00:14:31: Und dieser letzte Punkt ist mir wichtig….

00:14:33: Bei einer Haushaltsauflösung im Erdfall geht es nicht um Kubikmeter.

00:14:37: Da wird ein Leben sortiert.

00:14:38: Plan dir dafür Zeit ein und mach es nicht alleine.

00:14:41: Ich habe in einer früheren Folge ausführlich über den Verkauf am Erdwall gesprochen.

00:14:45: Hör da gerne mal rein, wenn dich das gerade betrifft.

00:14:48: Wenn du grade beim Verkaufen stehst und nicht weißt wie du's ganze anpacken sollst dann ruf uns gerne an.

00:14:53: Ich bin Markler, unzertifizierte Sachverständige für mobilende Wertungen und bei Wiesalow-Mobilien betreuen wir Verkäufer in Hamburg und Schleswig-Holstein von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselbewerber.

00:15:03: Inklusive Inventarliste inklusive Kontakten zu Interimplern mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten.

00:15:09: Das war meine Folge zur Haushaltserflösung vor dem Verkauf.

00:15:13: Wenn du nur ein Gedanken behältst dann diesen Was in deinem Haus steht ist kein Problem das du weggraben musst.

00:15:18: Es ist eine Karte die du ausspielen kannst.

00:15:20: Würf sie nicht zu früh weg.

00:15:21: Wenn du Fragen zu deiner Mobil hier hast, dann melde dich einfach.

00:15:24: Du erreist mich telefonisch unter Nullfee-Einz und Eins acht fünf vier fünf vier Fünfvier oder per E-Mail an infoadvisanuminas-immobilien.de.

00:15:34: Auf LinkedIn findest du mich ebenfalls!

00:15:36: Da freue ich mich immer über den Austausch und über Themenwünsche für kommende Folgen.

00:15:40: Neue Folgen gibt es jeden Donnerstag – wenn ihr diese weitergeholfen habt abonniere dem Podcast und lasst mir gerne eine Bewertung dar.

00:15:46: Das hilft anderen die gerade vor derselben Entscheidung stehen.

00:15:49: Bis zum nächsten Mal Dein Philipp Hilderband.