3 Makler, 3 Preise: So entlarvst du Lockpreise bei der Bewertung #210

00:00:00: Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von stressfrei immobilien Verkaufen kaufen.

00:00:05: Mein Name ist Philipp Hildebrandt, ich bin Inhaber von Vesal Immobilien, marktler Sachverständigen für Immobilianbewertung und verfügte bei achtzehn Jahre Verkaufserfahrung.

00:00:15: Vielleicht kennst du auch mein Buch im Immobilierverkauf in sieben Schritten?

00:00:19: Und falls du neu hier bist dieser Podcast hat mit über hundertdreißig tausend Streams und Downloads schon ziemlich vielen Verkäufern und Käufern geholfen ihre Entscheidung mit einem klareren Kopf zu treffen.

00:00:30: Und genau darum geht es auch heute.

00:00:34: Stell dir folgende Situation vor!

00:00:36: Du überlegst, dein Haus zu verkaufen?

00:00:38: Du machst alles richtig.

00:00:39: du willst nicht blind.

00:00:40: dem ersten Vertrauen also lädst du drei Magler zu dir nach Hause ein.

00:00:45: Alle drei schauen sich um alle drei sind freundlich und alle drei wirken mega kompetent.

00:00:50: Und dann kommt die Zahlen.

00:00:52: der erste sagt fünfhundertzwanzigtausend Der zweite sagt fünf hundertfünfundsiebzig tausend und der dritte lehnt sich zurück und sagt Also Unter sixhundvierzchtausend würde ich auf keinen Fall anfangen.

00:01:04: Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Wert liegen hundertzwanzig tausend Euro!

00:01:11: Und du sitzt am Küchentisch und denkst, wem soll ich ja da jetzt eigentlich glauben?

00:01:16: Genau diese Frage beantworte ich dir heute – Ich erkläre dir warum Preiseinschätzung so weit auseinandergehen können, woran du einen sogenannten Lockpreis erkennen kannst und was eine wirklich belastbare Bewertung ausmacht.

00:01:30: Und weil ich beide Seiten kenne, also die des Markklas und des Sachverständigen kann ich dich ein bisschen dabei hinter die Kulissen schauen lassen.

00:01:38: Und los geht es wie gewohnt direkt nach dem Intro!

00:01:52: Lass uns erst mal mit einer Nachricht beginnen, die dich vielleicht beruhigt Dass drei Profis zu drei unterschiedlichen Zahlen kommen, ist nicht automatisch ein Zeichen dafür das jemand lügt oder keine Ahnung hat.

00:02:05: Eine Mobilie ist kein Neuwagen mit Listenpreis.

00:02:08: Jedes Haus ist ein Einzelstück mit eigener Lage, eigenen Zustand und eigener Geschichte.

00:02:14: Eine gewisse Spanne ist deswegen völlig normal.

00:02:16: In der Praxis würde ich sagen, liegen seriöse Einschätzungen zwischen fünf bis zehn Prozent auseinander – es ist vollkommen im Rahmen!

00:02:24: Bei einem Haus von rund fivehundertfünfzig tausend Euro sind das immerhin schneller dreißig bis fünfzigtausend euro.

00:02:30: Woher kommt diese Spanne?

00:02:32: Der erste Grund ist die Datenbasis, manche Markter schauen vor allem auf Immobilienportale und vergleichen dein Haus mit dem was dort gerade angeboten wird.

00:02:40: Das Problem – das sind Angebotspreise also Wunschpreise Was am Ende tatsächlich beim Notar bezahlt wurde, dass steht dann nicht.

00:02:50: Andere arbeiten mit echten Verkaufsdaten, zum Beispiel aus eigenen abgeschlossenen Verkäufen oder Auskünften der Gutachterschüsse.

00:02:58: Die die tatsächlich gezahlten Kaufpreise in ihrer Kaufpreisammlung erfassen.

00:03:02: Allein dieser Unterschied kann schon einige Prozentpunkte ausmachen!

00:03:06: Der zweite Grund ist die Bewertungsmethode – bei einem Einfamilienhaus spielen typischerweise das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren eine Rolle beim vermieteten Objekten des Ertragswert-Verfahren.

00:03:17: Je nachdem welches Verfahren jemand in den Vordergrund stellt und wie sauber er es verwendet, kommen unterschiedliche Ergebnisse raus.

00:03:24: Wer mehr über die einzelnen Verfahren wissen möchte sollte sich unbedingt unsere Folge sixty-seven Immobilienbewertung Verfahren und Methoden anhören – da gehen wir im Detail auf das ein!

00:03:34: Und der dritte Grund ist die Einschätzung von Zustand und Markt.

00:03:39: Wie teuer wird die anstehende Dachsanierung?

00:03:42: Wie stark schreckt die alte Ölheiz und Käufer

00:03:44: ab?!

00:03:45: Wie viele Kaufinteressenten gibt es aktuell in deiner Umlage und in deiler Preisklasse?

00:03:49: Hier fließt Erfahrung rein… und damit auch ein Stück persönlicher Einschätzung.

00:03:54: Außerdem gibt es noch einen kleinen, aber wichtigen Begrüßunterschied.

00:03:58: Marktwert, Angebotspreis oder Verkaufspreis sind drei verschiedene Dinge.

00:04:04: Der Marktwert ist das was deine Immobilie unter normalen Bedingungen am Markt wert ist.

00:04:10: Der Angebotspray ist das womit du in die Vermarktungsstaat bist – oft mit einem gewissen Verhandlungspuffer!

00:04:16: Und der Verkauspreis ist das, was am Ende im Kaufvertrag steht.

00:04:21: Wenn ein Markter dir einen Marktwert nennt und der andere einen Angebotspreis, vergleist du im Grunde Äpfel mit Dürren.

00:04:27: Frag also genau nach!

00:04:29: Welche Zahl nennst Du mir da gerade?

00:04:31: Soweit also ganz legitime Gründe.

00:04:34: Es gibt aber auch einen Grund, der alles anderer als legitim ist Und genau den geht es in dem nächsten Kapitel – Den Lokpreis.

00:04:41: Jetzt wird es ein bisschen unangenehm Auch von meiner eigene Branche Ein Lokprei ist eine Bewertung die bewusst zu hoch angesetzt wird Nicht weil der Markler glaubt, dass dein Haus so viel wert ist.

00:04:53: Sondern weil er deinen Auftrag haben möchte!

00:04:56: Die Logik ist daher ganz simpel.

00:04:58: Welchen Markler gibst du wohl an ESDN-Auchtrag?

00:05:00: Natürlich dem, der dir den höchsten Preis verspricht.

00:05:03: Das ist menschlich und das würde jeder zu machen – und genau darauf setzen manche Anbieter.

00:05:08: Was passiert

00:05:09: dann?!

00:05:10: Die Immobilie geht mit dann für sechshundertvierzichttausend Euro online.

00:05:13: Die ersten zwei drei Wochen kommen ein paar Anfragen vielleicht eine Besichtigung aber kein Angebot….

00:05:19: Nach sechs Wochen ruft der Markler dich an und sagt, Der Markt ist gerade schwierig.

00:05:23: Wir sollten auf sechstundzehn runtergehen.

00:05:25: Nach drei Wochen sind es fünfhundertachzigtausend Und nach fünf Monaten fünfundhundertfünfzigtaussend.

00:05:30: In der Branche nennt man das manchmal etwas so lobbede Preissalami.

00:05:33: Scheibe für Scheibe wird der Preis nach unten geschnitten Und dass tückische dabei ist.

00:05:39: Am Ende landest du oft nicht einmal bei dem preis Den nihrealistischen markt er von einem verangenannt hat Sondern darunter.

00:05:46: Warum?

00:05:47: Weil deine Immobilie inzwischen verbrannt ist.

00:05:50: Käufer beobachten die Portale sehr genau, sie sehen das dein Haus seit Monaten online ist und sie fragen sich was stimmt denn mit dem Haus nicht?

00:05:59: Aus einem attraktiven Angebot wird ein Ladenhüter – und Ladenhütte werden hart verhandelt!

00:06:05: Wie genau es abläuft und wie du da wieder rauskommst haben wir übrigens in Folge forty-seven zu hohe Angebotspreis bei Immobilien ausführlich besprochen.

00:06:14: Woran erkennst Du nun einen Lockpreis?

00:06:16: Hier sind die Warnsignal, auf die ich an deiner Stelle achten würde.

00:06:20: Erstens – der Preis wird nicht begründet!

00:06:22: Wenn du fragst wie kommst du auf diese Zahl?

00:06:25: und die Antwort lautet Erfahrung oder das ist einfach das was Häuser hier bringen dann solltest du hellhörig werden.

00:06:30: Erfahrung ist wichtig aber sie ersetzt keine Herleitung.

00:06:34: Zweitens Die Vergleichsobjekte sind nur Portal-Angebote.

00:06:38: Wenn dir als Beleg zwei oder drei Anzeigen gezeigt werden, die gerade online sind, dann weißt Du jetzt, dass sind die Wohnspeise anderer Eigentümer.

00:06:45: Und vielleicht hängen diese Häuser schon seit Monaten auf dem Portal, weil sie zu teuer sind.

00:06:50: Drittens – es wurde kaum etwas angeschaut!

00:06:53: Ein Rundgang durchs Wohnzimmer ein Blick in den Garten?

00:06:55: Fertig!

00:06:56: Kellerdachboden-Heizungsraum Federnzeige Keine Frage nach dem Grundbuch, nach dem Energieausweis noch Modernisierung.

00:07:03: Wer so wenig Informationen sammelt kann keinen belastbaren Wert ermitteln und das ist ihm auch oft gar nicht so wichtig.

00:07:11: Viertens Der hohe Preis kommt im Paket mit einem langen Alleinauftrag.

00:07:14: Zwölf Monate Laufzeit, keine vernünftige Kündungsmöglichkeit.

00:07:18: Das passt perfekt zur Preisalarmie!

00:07:20: Denn der Markler hat in alle Zeit der Welt den Preis nach und nach weiter nach unten zu kürkieren.

00:07:25: Fünftens Druck Sätze wie.

00:07:29: Ich hab da schon mal einen Käufer an der Hand, der genau so etwas sucht Aber wir müssten diese Woche unterschreiben sind ein Klassiker.

00:07:36: Wenn es diesen Einkäufer wirklich gibt würde auch nächste Woche noch da sein.

00:07:42: Wichtig dabei ist mir Ein hoher Preis ist nicht automatisch ein Lockpreis.

00:07:46: Manchmal sieht ein Markter tatsächlich etwas, was andere übersehen haben oder er hat einen besonders guten Zugang zu einer passenden Käufergruppe.

00:07:53: Entscheidend ist nicht die Höhe der Zahl sondern ob sie nachvollziehbar begründet wird.

00:07:58: und damit sind wir bei der vielleicht wichtigsten Frage dieser Folge Was macht eine Bewertung eigentlich belastbar?

00:08:05: Das schauen wir uns im nächsten Kapitel einmal an!

00:08:07: Hier kommt meine Doppelrolle ins Spiel.

00:08:09: Als Sachverständiger für Immobilienbewertungen arbeite ich nach klaren Regeln.

00:08:13: In Deutschland ist der Verkehrswert, also der Marktwert im Baugesetzbuch definiert.

00:08:17: Im Paragraf hunderteundvierneinzig.

00:08:20: Vereinfacht gesagt ist das der Preis, der zum Stichtag in gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne persönliche Verhältnisse und ohne Zeitdruck!

00:08:28: Und wie man diesen Wert ermittelt?

00:08:30: Das regelt die Immobilien-Wertermittlungsverordnung.

00:08:33: D.h.,

00:08:34: es gibt ein nachvollziehbares überprüfbares System dahinter.

00:08:36: Und genau diese Denkweise kannst du auch an jede Maklereinschätzung anlegen.

00:08:42: Eine belastbare Bewertung erkennst du an diesen fünf Denken.

00:08:45: Erstens, sie basiert auf vollständige Informationen – dazu gehören in der Regel ein aktueller Grundporassug die Flurkarte eine Wohnflächenberechnung der Energieausweis und idealerweise eine Übersicht über Modernisierung mit Jahreszahn.

00:08:58: Ein seriöse Bewerter fragt diese Unterlagen aktiv ab oder zumindest den Inhaltessen!

00:09:04: Und er schaut sich das ganze Haus an von Keller bis unter Stach.

00:09:08: Denn eine feuchte Kellerwand oder eine thirty-fünf Jahre alte Heizung verändern den Wert eben deutlich.

00:09:14: Zweitens, sie arbeitet mit echten Kaufpreisen – also nicht mit dem was jemand verlangt, sondern mit dem, was jemand bezahlt hat.

00:09:22: Quellen dafür sind zum Beispiel die Bodenrichtwerte, die Marktgerichte der Gutachtausschüsse oder die Verkaufsdaten, die ein Marklar aus eigenen Abschlüssen in deiner Region hat.

00:09:32: Drittens, Der Weg zur Zahl ist nachvollziehbar!

00:09:35: Du solltest verstehen können wie es den Vergleichsdarten dein Wert wird.

00:09:39: Zum Beispiel so, vergleichbare Häuser in deiner Straße wurden im letzten Jahr für rund drei tausend neunhundert Euro den Quadratmeter verkauft.

00:09:47: Dein Haus hat aber noch die Originalfenster aus den Achtzigern und kein saniertes Bad – dafür ein großes Grundstück!

00:09:54: Daraus ergeben sich begründbare Zu-und Abschläge… Und das ist eine Herleitung, die du prüfen kannst.

00:10:00: Viertens es gibt eine Spanne statt einer Punktlandung.

00:10:02: Eine ehrliche Bewertung sagt eher «Realistisch liegt dein Haus zwischen fünfhundertfünfzig und fünfundneunzig Tausend Euro».

00:10:10: Wer dir dagegen auf dem Euro genau eine Zahl nennt, suggeriert eine Präzision die es für den Markt so einig gar nicht gibt.

00:10:17: Fünften sieht schriftlich – Eine Zahl, die nun mündlich an Küchentisch genannt wird ist schnell wieder vergessen oder verändert sich später auf wundersame Weise.

00:10:25: Eine schriftliche Bewertung mit Begründung macht den Bewerter verbindlich.

00:10:30: und dann gibt es noch eine Frage, die häufig gestellt wird.

00:10:34: Brauche ich ein richtiges Gutachten?

00:10:36: Oder reicht die Einschätzung eines Marklers?

00:10:38: Für den normalen Verkauf reicht eine fundierte Marktwerteinschätzung durchaus aus.

00:10:42: Ein Verkehrswertgutachten mit einem Sachverständigen lohnt sich vor allem dann, wenn der Wert gegenüber dritten Bestand haben muss – also bei einer Scheidung, einer Erbenauseinandersetzung gegen den Finanzamt oder für Gericht!

00:10:55: Jetzt weißt du, woran Du eine gute Bewertung erkennst?

00:10:58: Aber wie gehst Du ganz praktisch vor, wenn Du tatsächlich mit drei unterschiedlichen Zahlen am Küchentisch konfrontiert

00:11:04: wirst?!

00:11:04: Genau das schauen wir zum nächsten Kabel an.

00:11:07: Der erste und vielleicht wichtigste Tipp Bilde nicht einfach den Durchschnitt.

00:11:11: Das ist ein sehr verbreiteter Reflex, drei Zahlen mittelwertfertig!

00:11:15: Aber wenn eine der drei Zahlen einen Lockpreis ist, verzerrt sie dein Durchschnitt erheblich nach oben.

00:11:20: Du würdest also einen Fehler einfach mit reinrechnen.

00:11:23: Stattdessen stellt jedem Markler dieselben Fragen.

00:11:26: So wird aus einem Bautgefühl ein fairer Fridtleich.

00:11:29: Diese Fragen würde ich auf jeden Fall stellen – erstens Welche konkreten Verleisterpekte hast du herangezogen und waren das Angebotspreise oder tatsächlich erzielte Verkaufspreise?

00:11:39: Zweitens, welche Zu- und Abschläge hast du für mein Haus gemacht?

00:11:44: Und warum.

00:11:45: Drittens – wie lange wird die Vermarktung zu diesem Preis voraussichtlich dauern?

00:11:49: Ein realister Schamagler kann dich ja eine ehrliche Hausnummer nennen!

00:11:53: Wer beim Toppreis gleichzeitig einen Verkauf in vier Wochen verspricht, verspürt vermutlich zu viel.

00:11:59: Viertens, das ist meine Lieblingsfrage….

00:12:01: was machst Du wenn nach sechs Wochen kein ernsthaftes Angebot vorliegt?

00:12:06: An diese Antwort erkennst du sehr viel.

00:12:08: Hat der Makler einen Plan spricht über Zielgruppen, über Präsentationen oder eine Anpassung der Strategie.

00:12:13: Oder heißt der einzige Plan Preissenken?

00:12:16: Fünftens kann ich die Bewertung schriftlich bekommen.

00:12:19: Der zweite Tipp macht dein eigener kleine Realität-Check.

00:12:22: Schau dir an welche Häuser in deiner Gegend schon lange online stehen und zu welchem Preis!

00:12:27: Wenn ähnliche Objekte für sechsohnundzwanzig seit einem halben Jahr keinen Käufer finden weißt du ziemlich genau was sechshundertvierzigtausend Euro bedeuten würden für dich.

00:12:36: Der Bodenrichtwert deines Grundstücks kannst du außerdem kostenlos im Bodenrichtwerkportal deines Bundeslandes nachschauen.

00:12:43: Das ersetzt keine Bewertung, aber es schärft dein Blick!

00:13:06: holt am Ende auf mehr heraus als einer, der mit einem Traum zerstattet.

00:13:11: Und jetzt lösen wir unser Beispiel von Anfang auf!

00:13:14: Nehmen wir mal an du stellst allen drei diese Fragen – Markler eins mit fünfhundertzwanzig hat sauber gearbeitet aber sehr vorsichtig gerechnet und in großen Garten kaum berücksichtigt.

00:13:24: Markler zwei mit fünfundsebzigtausend Euro zeigt dir vier echte Verkäufe aus deiner Umgebung erklärt ihr seine zuen Abschläge und schlägt einen Angebotspreis von fünfhundertneunen achtzigtausende Euro vor Mit einem klaren, planen-feils-resonanz Ausplant.

00:13:39: Und Makler drei mit sechshundertvierzigtausend Euro – der zeigt die drei Portaleinzeigen kann nicht wirklich erklären, warum dein Haus teurer sein soll als diese und möchte ein Alleinarbeitrag über zwölf Monate.

00:13:50: Plötzlich ist die Entscheidung doch gar nicht mehr so schwer oder?

00:13:54: Damit haben wir alles zusammen!

00:13:55: Lass uns zum Schluss noch mal die wichtigsten Punkte zusammenfassen.

00:13:58: Unterschiedliche Preiseinschätzungen sind erstmal normal.

00:14:01: Solange sie sich in einen vernünftigen Rahmen bewegen.

00:14:05: Sie entstehen durch unterschiedliche Daten Methoden und Einschätzung.

00:14:09: Gefährlich wird es beim Lockpreis, einer zu hohen Zahl die dir den Auftrag entlocken soll und dich am Ende durch lange Vermarkten von Seiten- und Preisnachlässe richtig Geld kosten kann.

00:14:19: Eine belastbare Wertung erkennst du daran dass sie auf vollständigen Unterlagen und einer gründlichen Besichtigung beruht mit echten Kaufverpreisen arbeitet nachvollziehbar hergeleitet ist eine realistische Spanne nennt UND schriftlich vorliegt!

00:14:33: Und ein wichtiges Werkzeug sind die richtigen Fragen Allen voran, was machst du wenn nach sechs Wochen kein Angebot vorliegt?

00:14:40: Der höchste Preis ist also automatisch nicht der Beste.

00:14:43: Der beste Preis ist der den Du am Ende auch wirklich im Kaufvertrag stehen hast!

00:14:48: Unser Angebot für Dich!

00:14:50: Du möchtest wissen, was Deine Immobilie wirklich wert ist?

00:14:54: Ehrlich – Nachvollziehbar und ohne

00:14:56: Lockpreis?!

00:14:57: Dann melde Dich bei uns!

00:14:58: Bei Visale-Mobilien bekommst Du beides aus einer Hand Die Markterfährung und das methodische Vorgehen eines Sachverständens für Immobilienbewertung.

00:15:07: Wir beraten nicht umfassend, und entwickeln gemeinsam mit dir die Passnerstrategie für dein Verkauf!

00:15:13: Für Immobilen.

00:15:14: in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holsch im Hamburg bieten wir dir außerdem eine kostenfreie Immobilinbewertungen – natürlich Mitbegründung damit du jede Zahl nachvollziehen kannst.

00:15:23: Hof uns einfach an unter Nullfing- one-zero-eins acht fünf vier fünf vier fünvier oder schreibe uns eine E-Mail an Info at visanuminesimmobilien.de.

00:15:33: Das war's für heute.

00:15:35: Ich hoffe, du sitzt beim nächsten Marktergespräch ein bisschen entspannter am Küchentisch und weißt genau welche Fragen du stellen musst!

00:15:41: Wenn dir diese Folge gefallen hat, abonniere dem Podcast und lass uns gerne eine Bewertung da – das hilft anderen Eigentümern unkäufern umzufinden.

00:15:50: Du willst dich mit mir austauschen oder hast eine Frage zu deiner Mobilie?

00:15:53: Dann vernetze dich gerne mit mir auf LinkedIn.

00:15:55: Den Link zu meinem Profil findest du in den Shownotes.

00:15:58: Die nächste Folge erscheint wie immer am Donnerstag bis dahin.

00:16:01: Machs gut und gesund Dein Philipp Hütterband.