Haus verkaufen mit KI: Was ChatGPT & Co. wirklich können #211

00:00:00: Hallo, ich bin eine künstliche Intelligenz.

00:00:03: Ich schreibe dir in wenigen Sekunden ein Exposé beantworte Fragen von Interessenten mitten in der Nacht und erstelle dir eine Checkliste für den Notarttermin.

00:00:13: Nur eins kann nicht dein Haus verkaufen – jedenfalls nicht allein.

00:00:19: Klingt vielversprechend oder?

00:00:20: Und genau darum geht es heute!

00:00:23: Was kann KI beim Hausverkauf wirklich

00:00:25: leisten?!

00:00:27: Herzlich willkommen zu einer neuen Episode von Stressfrei Immobilien Verkaufen kaufen.

00:00:33: Den Podcast von Visalo Immobilie.

00:00:36: Mit über hundertdreißigtausend Download und Streams hat dieser Podcast schon vielen Eigentümern Unkäufern dabei geholfen, rund um ihre Immobilier die richtige Entscheidung zu treffen.

00:00:46: Mein Name ist Philipp Hildebrandt.

00:00:48: Ich bin Inhaber von Visallo Immobilian, Makler und Sachverständiger für Immobilienewertung.

00:00:55: Die Frage lautet Kann künstliche Intelligenz dir beim Hausverkauf wirklich helfen?

00:01:01: Und wenn ja, wo genau.

00:01:04: Ich zeige dir, wo KI dir Stunden an Arbeit nimmt, wo sie gefährlich daneben liegt und wie du sie so einsetzt das am Ende ein guter Verkauf steht.

00:01:14: Außerdem verrate ich dir warum ich als Makler genau zu diesem Thema ein neues Buch geschrieben habe.

00:01:21: Die KI-Stimme vom Anfang wird uns übrigens noch ein paar Mal begleiten.

00:01:25: Du darfst also gespannt sein, was sie noch von sich gibt.

00:01:28: Lass uns loslegen!

00:01:41: Vor ein paar Jahren war künstliche Intelligenz für die meisten Menschen noch etwas aus ScienceVision-Filmen.

00:01:47: Heute steckt sie im Handy und in fast jeder Suchmaschine.

00:01:52: Der Digitalverband Bitkom hat im Frühjahr dass fifty-fünfzig Prozent der Menschen in Deutschland ab sechzehn Jahren KI nutzen.

00:02:02: Das ist mehr als jeder Zweite!

00:02:05: Und es sind längst nicht nur die Jüngeren, In meinen Beratungsgesprächen erlebe ich immer öfter Eigentümer um die sechszig oder siebzig, die zu mir sagen Herr Hildebrandt Ich habe damals LGBT gefragt was mein Hauswert ist Oder?

00:02:17: Meine Tochter hat mir mit einem KI Programm einen Text für die Anzahl geschrieben und genau hier fängt unser Thema an Denn die Frage ist gar nicht mehr ob Eigentümer KI beim Verkauf nutzen.

00:02:29: Sie tun es längst!

00:02:31: Die entscheidende Frage ist, ob sie es richtig tun?

00:02:35: Damit du ein Gefühl dafür bekommst, womit du es zu tun hast, gebe ich dir ein Bild an die Hand das uns durch die ganze Folge begleitet.

00:02:42: Stell dir KI wie einen extrem fleißigen Praktikanten vor.

00:02:46: Er ist unglaublich schnell, wird nie müde und formuliert richtig gut Aber er war noch nie in deinem Haus.

00:02:53: Er kennt deine Straße nicht, hat deinen Keller noch nie gerochen.

00:02:57: Wenn etwas nicht weiß, dann gibt er es manchmal nicht zu.

00:03:01: Stattdessen erfindet er etwas was meist recht plausibel klingt.

00:03:05: Mit diesen Praktikanten kannst du großartig arbeiten wenn du weißt welche Aufgaben nimm gibst und welche nicht!

00:03:13: Und genau darauf gehen wir im nächsten Kapitel ein.

00:03:16: Fangen wir mit dem Bereich an in dem KI am meisten Zeitspart.

00:03:19: Dem schreiben Ein gutes Exklusiv zu formulieren kostet viele Eigentümer Stunden.

00:03:24: Man sitzt vor einem leeren Blatt, weiß nicht zurecht wie man anfangen soll und am Ende klingt es zu trocken oder zu übertrieben.

00:03:30: Da kommt die KI wie gerufen!

00:03:33: Ich habe unserem Praktikant mal für diese Folge eine kleine Aufgabe gegeben – ich hab' ihn nur drei Dinge verraten….

00:03:38: Einfamilienhaus Baurier-

00:03:50: Dieses Licht durchflutete Einfamilienhaus aus dem Jahr und wurde umfassend saniert und besticht durch seine ruhige idyllische Lage.

00:04:01: Der großzügige Garten lädt zum Verweilen ein, die moderne Küche lässt keine Wünsche offen und dank hervorragender Energieeffizienz sparen sie jeden Monat bares Geld.

00:04:13: Klingt erstmal super oder?

00:04:15: Das Problem ist nur fast nichts davon stimmt!

00:04:19: Nehmen wir an, bei diesem Haus wurden vor zehn Jahren lediglich dicht die Fenster getauscht.

00:04:23: Von umfassend saniert kann also keine Rede sein!

00:04:26: Die ruhige idyllische Lage ist in Wahrheit eine Kreisstraße auf der morgens der Berufsverkehr rollt und die hervorragende Energieeffizienz – der Energieausweis zeigt Klasse F. Die KI hat dabei nicht im menschlichen Sinne gelogen.

00:04:40: Sie hat einfach das geschrieben was in tausenden anderen Exposés steht weil es statistisch gut passt.

00:04:48: Wer so einen Text ungeprüft veröffentlicht, weckt allerdings Erwartung die spätestens bei der Besichtigung platzen.

00:04:54: Dann ist das Vertrauen weg und im ungünstigeren Fall hast du dir damit sogar mit den falschen Angaben rechtlichen Ärger eingammt!

00:05:02: Wie machst du es also richtig?

00:05:04: Ganz einfach – Du lieferst zuerst die Fakten.

00:05:07: Das Baujahr, jede Modernisierung mit Jahreszahl, die Energieklasse, die Wohn- und Grundstücksfläche und eine ehrliche Bestreibung der Lagen.

00:05:15: Erst dann… desto die KI daraus einen Text formulieren.

00:05:20: Und danach brüßt du jeden einzelnen Satz, so werden aus zwei bis vier Stunden Arbeit vielleicht zwanzig Minuten!

00:05:27: Der zweite Bereich in dem KI glänzt sind Fotos.

00:05:30: Moderne Programme können dunkler Räume aufhellen, schiefe Linien gerade rücken und sogar leere Zimmer virtuell einrichten.

00:05:37: Gerade bei einer leer stehenden Mobil.

00:05:38: hier kann das Interessenten helfen sich das Wohn dort richtig gut vorzustellen.

00:05:43: Wie weit es heute schon geht haben wir den Folge hundertsechzig besprochen.

00:05:48: Eine Regel ist mir dabei aber unglaublich wichtig.

00:05:52: Virtuell eingerichtete Bilder solltest du immer, wirklich immer als solche kennzeichnen und Mängel wegzurutterschieren ist tabu!

00:06:00: Der Riss in der Wand verschwindet nicht nur weil auf dem Foto fehlt.

00:06:04: Und drittens hilft der KI enorm bei der Organisation.

00:06:07: Du kannst ja eine Checkliste alle Unterlagen erstellen lassen die du für den Verkauf brauchst Grundporostok, Energieausfall, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die Teilungserklären und die Protokolle der Eigentümerversammlung.

00:06:21: Genauso lässt sich ein grober Zeitplan für den gesamten Verkauf aufstellen, dessen empfiehlen Eigentümmern das Gefühl vor einem riesigen Berg zu stehen!

00:06:30: Und viertens?

00:06:31: Das ist mein persönlicher Lieblings-Trick – du kannst dich mit KI Aufbesichtigung vorbereiten.

00:06:36: Sag dir zum Beispiel Spiele einen kritischen Kaufinteressenten, der sich ein Haus aus den Siebzigern ansieht, stellen mir die unangenehmsten Fragen.

00:06:45: Dann fragt dich die KI vielleicht nach der Dachdämmung dem Alter der Heizung Nach Feuchtigkeit im Keller.

00:06:51: Wer diese Fragen einmal durchgespielt hat, geht viel Souveräne in die echte Besichtigung.

00:06:56: Genauso kann der DKI dir Vorlagen für Antworten eurer Interessentanfragen formulieren – damit musst du nicht jede Mail von vorne schreiben!

00:07:03: So hilfreich all das ist….

00:07:06: Es gibt Bereiche, in denen du dich auf unseren Flicing-Pretekanten auf keinen Fall verlassen solltest und einer davon kann dich schnell einen fünfstelligen Betrag kosten.

00:07:16: Darum geht es den nächsten Kapitel.

00:07:18: Kommen wir nun zum wichtigsten Punkt überhaupt?

00:07:20: Dem Preis.

00:07:21: Ich habe unsere KI-Stimme gefragt, was ist das Haus aus QuickBorn wert?

00:07:25: Basierend auf Ihren Angaben schätze ich den Wert ihres Einfamilienhauses in QuickBorne auf etwa vierhundertachzigtausend bis fünfhundertvierzigtausende Euro.

00:07:36: Bitte beachten Sie, dass es sich um eine grobe Schätzung handelt!

00:07:40: Immerhin mit Hinweis – das muss man ihr lassen.

00:07:43: Aber schau mal genau hin, was hier passiert….

00:07:46: Die Spanne beträgt sechzigtausein Euro und Ich verrate dir aus Erfahrung, welche Zahl sich die meisten Eigentümer merken.

00:07:54: Die obere!

00:07:55: Mit fünfhundertvierzigtausend Euro im Kopf geht man dann in die Vermarktung.

00:07:59: Das Problem dabei – die KI rechnet mit Durchschnittswerten, die sie irgendwo aus dem Internet zusammengesammelt hat.

00:08:05: Häufig sind das Angebotspreise aus Inseraten und keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise.

00:08:10: Sie weiß nicht, ob das Dach im Orinalzustand ist oder ob die Heizung dennächst ausgetauscht werden muss oder ob es übliche anderen Probleme gibt….

00:08:18: Als Sachverständige kann ich dir sagen, eine seriöse Bewertung fängt genau da an wo die Daten aufhören.

00:08:24: Nämlich vor Ort!

00:08:26: Und ein zu hoch angesetzer Preis ist eines der häufigsten Gründe warum Immobilien monatelang am Markt stehen und am Ende Unterwert verkauft werden.

00:08:36: Die zweite Grenze sind rechtliche unsteuerliche Fallstrecke.

00:08:40: Ob beim Verkaufsspekulationsteueranfeld was mit einem eingentragenen Wohnrecht passiert oder wie eine Erbengemeinschaft verkaufen kann Da klingt eine KI-Antwort immer sehr überzeugend.

00:08:51: Genau das ist aber gefährlich, denn die KI formuliert eine falsche Antwort genauso selbstbewusst wie die richtige!

00:08:59: Bei diesen Themen gehören Notar-, Steuerberater oder Anwalt an deine Seite und nicht ein Chatprogramm.

00:09:04: Drittens der Datenschutz.

00:09:07: Bitte lade keine kompletten Grundbüroszüge mit vollen Namen, keine Ausweiskopien und erst recht keine finanzierungsbestätigen Deinandressenten in ein öffentliches KI-Programm hoch.

00:09:17: Du weißt nie genau, wo diese Daten landen und wofür sie verwendet werden.

00:09:23: Und die vierte Grenze ist die vielleicht menschlichste Verhandlung-und Menschenkenntnis.

00:09:28: Eine KI merkt nicht dass ein Interessent bei der Besichtigung zögert weil die Schwiegermutter im Hintergrund die Stirn rundzut.

00:09:35: Sie spürt nicht wann in einer Preisverhandlung der Moment gekommen ist still zu sein!

00:09:39: Und sie hält auch nicht deine Hand wenn du beim Notartermin merkst das du gerade das Haus verkaust indem deine Kinder groß geworden sind.

00:09:47: Ein Hausverkauf ist eben nicht nur eine Transaktion, sondern oft auch ein emotionaler Abschied.

00:09:52: Und genau aus diesem Spannungsfeld zwischen dem was KI kann und dem was sie nicht kann, ist mein neues Buch entstanden!

00:09:58: Im nächsten Kapitel erzähle ich dir, warum ich es geschrieben habe.

00:10:02: Vielleicht frast du dich jetzt – Moment mal!

00:10:05: Warum schreibt ein Makler einen Buch mit dem Eigentümer ihren Verkauf mit KI selbst organisieren können?

00:10:11: Siegt er dann nicht selbst an seinem eigenen

00:10:13: Ast?!

00:10:14: Die ehrliche Antwort?

00:10:15: Viele Eigentümer verkaufen ohnehin privat.

00:10:18: Und viele von ihnen nutzen dabei schon heute KI – nur eben ohne Plan!

00:10:23: Hier ein Text, hier eine Preisabfrage und am Ende steht ein Exklusiv wie das was du vorhin gehört hast.

00:10:29: Genau das möchte ich ändern.

00:10:31: Wenn schon KI dann mit System.

00:10:34: Deshalb heißt mein neues Buch der KI-Markeler Dein Hausverkaufssystem.

00:10:39: Es ist kein Technikbuch.

00:10:41: Es führt dich Schritt für Schritt durch den gesamten Verkauf und zeigt dir an jeder Station, wo dir KI Arbeit abnehmen kann.

00:10:48: Und es zeigt dir genauso ehrlich, wo du selber hinschauen solltest und dir einen Profi dazu holst!

00:10:54: Also genau das worüber wir heute gesprochen haben – nur viel ausführlicher und mit konkreten Anleitungen zu nachmachen.

00:11:01: Das Buch bekommst du als personalisiertes E-Book also als PDF, dass du sofort nutzen kannst.

00:11:07: Für wen ist das Buch gedacht?

00:11:10: die ihre Immobilie selbst verkaufen möchten und dabei nicht bei Null anfangen wollen.

00:11:15: Aber auch für Eigentümer, die später vielleicht ein Maklebe auftragen wollen!

00:11:19: Denn wer seinen Unterlagen parat hat seine Immobilien realistisch einschätzt und die richtigen Fragen stellt, spart Zeit – und Nerven.

00:11:27: Ich habe es bewusst so geschrieben, dass auch jemand ohne jede KI-Erfahrung ganz gut damit zurechtkommt… Und … Für wen ist das nicht gedacht?

00:11:37: Für alle, die sich mit dem Verkauf eigentlich gar nicht beschäftigen wollen.

00:11:40: Wenn du dir sagst Ich will das einfach abgeben, um nichts kümmern?

00:11:43: Dann ist das Buch nicht die richtige Lösung.

00:11:46: Dann ist es besser du holst sie gleich vom Anfang an jemanden an deine

00:11:49: Seite.".

00:11:51: Wie der Zusammenspiel aus KI und Menschen in der Praxis aussehen kann zeige ich dir im nächsten Kapitel an einem Beispiel aus der Region.

00:11:57: Stell dir das Ehepaar Petersen vor!

00:12:00: Beide Anfang sechzig – die Kinder sind schon längst aus dem Haus und das Einfamilienhaus aus dem Jahr neunzehnhundert achtundsiebzig ist ihnen längst zu groß geworden.

00:12:09: Sie möchten in eine kleinere barrierearme Wohnung ziehen.

00:12:12: Herr Pedersen ist technisch interessiert und hat sofort gesagt, das machen wir mit KI.

00:12:18: In der ersten Woche haben sich die beiden eine Unterlagencheckliste erstellen lassen.

00:12:23: Dabei ist ihnen aufgefallen, dass sie ihr Energie-Ausweis abgelaufen – und die Baupläne unverständlich waren.

00:12:29: Beides haben Sie rechtzeitig nachbesorgt.

00:12:31: Ohne Checklisten werden das vermutlich erst aufgefallen als sehr erster Interessent danach fragt!

00:12:37: In der zweiten Woche ging es dann ans Exposé.

00:12:40: Die Pedersens haben alle Fakten zusammengetragen, jede Modernisierung mit Jahreszahl geschrieben und die KI daraus einen Wurf ableiten lassen.

00:12:48: Frau Petersen hat anschließend jeden Satz geprüft, und die zwei Formulierungen gestrichen – die schlichtweg nicht stimmten!

00:12:55: Die Fotos haben sie mit einem Programm aufgehält ohne etwas zu verfälschen.

00:12:59: Und vor der belersten Besichtigung hat Herr Petersen das Rollenspiel mit dem kritischen Käufer geübt.

00:13:04: Als er tatsächlich die Frage nach der Dachdenkung kam, hatte er die Antwort parat.

00:13:11: Dann kam der Punkt an den die KI an ihre Gänzen stehst…der Preis.

00:13:15: Die Pedersens hatten die fünfhundertvierzigtausend Euro aus der KI-Schätzungkopf.

00:13:19: Statt diese Zahl aber einfach zu übernehmen, haben sie gegengeprüft.

00:13:22: Sie haben sich den Bodenberichtwirt angesehen, die tatsächlichen Verkaufspreise vergleichbarer Häuser aus dem Grundstücksmarktbericht herangezogen und den Zustand ihres eigenen Hauses ehrlich eingerichtet.

00:13:33: Und da zeigte sich das Dach war noch im Orinalzustand – und die Heizung hatte fünfundzwanzig Jahre auf den Buckel!

00:13:39: Realistisch lag der Wert eher zwischen vierhundertsiebzigund vierhundertneunzigtausende Euro.

00:13:43: Mit fünfhundertvierzig tausend Euro werden die beiden vermutlich monatelang am Markt gewesen und am Ende wahrscheinlich sogar unter den vierhundertsiebzigtausend EUR gelandet.

00:13:53: Mit dem realistischen Preis sind die Petersons dann auf den Markt gegangen, gut vorbereitet um mit vollständigen Unterlagen.

00:13:59: Die Interessenten haben gemerkt dass hier alles stimmt was im Exposier steht – und der Verkauf ging deutlich schneller als sie beides erwartet hätten!

00:14:08: Und genau das ist die wichtigste Erkenntnis aus meiner Sicht.

00:14:12: KI verkauft ein Haus nicht auf Knopfdruck Aber mit dem richtigen System wird sie zu deinem stärksten Helfer.

00:14:20: Nutze Sie für Texte, Fotos, Organisationen und das Training für Besichtigung!

00:14:24: Und dort wo sie an ihre Grenzen stößt bei Preis, Recht und Verhandlung weißt du jetzt worauf Du achten musst und wann Du genauer hinschauen solltest.

00:14:31: Wenn Du Deinen Verkauf selbst in die Hand nehmen und die KI dabei klug einsetzen möchtest dann findest Du mein neues E-Book der KI Markler.

00:14:40: Dein Hausverkaufssystem unter Stressfreier-Hausverkauf.de slash KI minus Markler.

00:14:47: Du findest den Link auch in dem Showmutz natürlich.

00:14:49: Aktuell bekommst du es zum Einführungspreis von neunundvierzig Euro statt regulär neun und achtzig Euro.

00:14:57: Damit hast du alles, was wir heute besprochen haben als Schritt für Schrittanleitung an der Hand – und zwar ausführlich mit konkreten Anleitungen und sofort einsetzbar!

00:15:05: Das war's für diese Woche.

00:15:06: Wir hören uns wieder am kommenden Donnerstag.