Nachbarn beim Hausverkauf: So gehst du richtig mit ihnen um #212

00:00:00: Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Stressfrei Immobilienverkaufen kaufen.

00:00:06: Ich bin Philipp Pildebrandt, Inhaber von Visale Immobilie, Makler- und Sachverständige für Immobilianbewertung.

00:00:14: Seit vielen Jahren begleite ich Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilier – und in meinem Buch «Immobilien Verkaufe im Sieben-Stitten» habe ich all diese Erfahrungen zusammengefasst!

00:00:24: Und dieser Podcast hat mit über hundertdreißigtausend Streams und Downloads schon vielen Verkäufern unkäufern dabei geholfen, ihre Entscheidung sicherer zu treffen.

00:00:33: Und genau das ist heute auch unser Ziel!

00:00:38: Heute geht es um ein Thema, wer das kaum jemand spricht – obwohl es bei fast jedem Verkauf eine Rolle spielt.

00:00:45: Die Nachbar.

00:00:46: Du planst dein Exposé?

00:00:47: Lässt Fotos machen?

00:00:49: Bereitest die Unterlagen vor aber hast du schon mal darüber nachgedacht was eigentlich passiert wenn der Nachbär über den Gartenzaun schaut während du gerade eine Besichtigung machst?

00:00:58: Genau darum geht es in dieser Folge.

00:01:00: Wir schauen uns an, wie Du einschätzt ob Deine Nachbarn dein Verkauf eher beflügeln oder er bremsen und wie Du in beiden Fällen damit besser umgehst.

00:01:20: Lass uns zuerst einmal ein Perspektivwechsel starten!

00:01:23: Versetzt Dich einmal in die Lage eines Kaufinteressentens Der kauft nicht nur ein Haus oder eine Wohnung, der kauft einen Stück Lebensumfeld.

00:01:31: Die Wende das Dach die Heizung kann man prüfen dann kann Gutachten einholen und Unterlagen lesen aber wer nebenan wohnt Das lässt sich nicht sanieren und auch deshalb nicht einfach austauschen.

00:01:43: Und genau deshalb ist die Nachbarschaft für viele Käufer eine der größten Unbekannten im gesamten Kaufprozess.

00:01:50: Denkt mal daran wie lange man als Eigentür in der Regel an einem Ort bleibt.

00:01:54: Oft sind das fünfzehn, zwanzig oder sogar dreißig Jahre.

00:01:58: Wer so eine Entscheidung trifft möchte wissen, sind das Menschen mit denen ich gut auskommen kann?

00:02:03: Gibt es Streit um Hecken, Parkplätze oder Lärm?

00:02:06: Wäre ich hier freundlich aufgenommen – oder bleibe ich hier ewig der Neue?

00:02:11: Und jetzt kommt der Punkt den viele Verkäufer unterschätzen!

00:02:15: Die Nachbarn sind bei einer Besichtigung oft präsenter als man denkt.

00:02:19: Sie stehen im Vorgarten und gehen mit dem Hund vorbei.

00:02:23: Und manchmal sprechen Interessenten die Nachbarn sogar ganz gezielt an.

00:02:27: Das ist doch völlig legitim!

00:02:28: Ich rate Käufern selbst dazu, sich die Nachbarschaft genauer anzusehen.

00:02:32: Wer mehr darüber erfahren möchte wie Käufer eine Nachbarschacht und die Lupe nehmen sollte sich unbedingt unsere Folge-Achtundneunzig-Nachbarschaftsanalyse anhören.

00:02:42: Heute drehen wir den Spieß aber um und schauen uns das Ganze aus Sicht des Verkäuvers an.

00:02:50: Ein paar Minuten Gespräch am Gartenzaun können mehr Eindruck hinterlassen als dein komplettes Explosee.

00:02:56: Im Guten, wie im Schlechten!

00:02:58: Deshalb ist die wichtigste Frage, die du vor Kauf stehen solltest?

00:03:01: Wie werden meine Nachbarn wohl auf den Verkauf

00:03:03: reagieren?!

00:03:04: Und genau das schauen wir uns in dem nächsten Kapitel an.

00:03:09: Bevor du irgendetwas planst brauchst du eine ehrliche Einschätzung und ehrlich heißt dir wirklich ehrlich nicht so wie du es wünschen würdest.

00:03:17: ich unterscheide in der Praxis drei Typen von Nachbaren.

00:03:20: Erstens der Fürsprecher.

00:03:22: Das ist der Nachbar, mit dem du seit Jahren ein gutes Verhältnis hast!

00:03:25: Man hilft sich und grüßt dich – vielleicht grillt man im Sommer auch mal zusammen?

00:03:29: Dieser Nachbar bedauert sogar, dass du wegziehst.

00:03:31: Freut sich aber für Dich und hat echtes Interesse daran, dass nette Leute nachkommen.

00:03:36: Zweitens der Neutrale Der Nachbar den man kennt, bei dem es nie Probleme gab, aber auch keine besondere Nähe.

00:03:43: Er wird Dein Verkauf wahrscheinlich wieder aktiv fördern noch stören.

00:03:46: Wenn ein Interessent ihn anspricht gibt er freundlich Auskunft Mehr nicht.

00:03:51: Und drittens, das Störfeuer!

00:03:54: Das ist der Nachbarn mit dem es vielleicht in der Vergangenheit schon mal Konflikte gab oder er grundsätzlich an allem etwas auszusetzen hat.

00:04:01: Manchmal steckt auch etwas ganz anderes dahinter – vielleicht hätte er selbst das Grundstück gerne gekauft?

00:04:06: Vielleicht fürchtet er dass jemand kommt, der Anbau der laute Kinder hat oder der den Garten anders gestaltet.

00:04:12: und es gibt Nachbaren die wollen einfach gern reden und dabei nicht merken was sie mit ihren Worten anrichten.

00:04:18: Wie findest du nun heraus, zu welcher Gruppe deine Nachbarn gehören?

00:04:22: Stell dir ein paar einfache Fragen.

00:04:49: gerade bei einem reinen Haus oder einer Doppelaushälfte, wo man sehr nah beieinander wohnt.

00:04:54: Da lohnt sich das!

00:04:55: Und deine Eigentumsune gilt es ebenso wie für Miteigentümer am Haus – denn die begegnen deinen Interessenten spätestens im Treppenhaus.

00:05:04: Wenn du diese Einschätzung hast weißt du schon in welche Richtung deine Strategie geht.

00:05:08: Aber bevor wir zu deiner Strategien kommen gibt es noch einen Punkt der oft komplett übersehen wird.

00:05:13: Was wissen deine Nachbarn eigentlich über dein Haus?

00:05:15: Darum geht es gleich im nächsten Kapitel.

00:05:19: Hier wird es richtig spannend.

00:05:21: Der Nachbarn wissen oft erstaunlich viel, sie haben mitbekommen als vor zehn Jahren der Handwerker für das Dachdauer – Sie haben gesehen wie der Keller ausgebunden wurde als sehr strahlkriegen kann.

00:05:31: und sie kennen auch oft die Probleme der Nachbarhäuser aus der gleichen Bauzeit weil sie sie selbst hatten!

00:05:37: Und genau hier liegt einige Fahrt, die viele Verkäufer nicht auf dem Schirm haben.

00:05:42: Stell dir folgende Situation vor du stehst mit deinem Interessenten im Garten und der Nachber sagt beiläufig über den Zaun Sie wollt hier kaufen?

00:05:49: Also wir hatten ja jahrelang einen feuchten Keller.

00:05:52: Das ist hier in der Straße ein riesen Thema.

00:05:55: Zack!

00:05:56: In diesem Moment ist ein Gedanke im Kopf des Interessenten, den du so schnell nicht mehr herausbekommst – selbst wenn dein Keller seit Jahrzehnten trocken ist.

00:06:05: Deshalb lautet die Regel überlegte vorher welche Themen Nachbarn ansprechen könnten, welche Probleme hatten sie selbst an ihren Häusern, Feuchtigkeitssetsrisse, alte Leitung, eine marode Heizung.

00:06:17: Welche Themen gab es in der Straße oder im Viertel?

00:06:19: Etwa Hochwasserverkehrslernen, oder ein geplantes Bauprojekt.

00:06:23: Und was haben die Nachbarn bei dir mitbekommen – zum Beispiel an Reparaturen und Wasserschäden?

00:06:29: Wenn du das weißt kannst du dich vorbereiten und die Dinge sauber einordnen.

00:06:33: Nehmen wir wieder den feuchten Keller!

00:06:35: Wenn der Nachbein hatte, dein Keller war trocken ist dann ist das kein Problem sondern eine Chance.

00:06:41: Du kannst von dir aus erklären dass Nachbarhaus hatte tatsächlich mal Feuchtigkeit im Keller.

00:06:46: Bei uns war das nie der Fall und hier sehen sie auch, dass die Wände trocken sind.

00:06:52: Vielleicht gibt es sogar noch einen nachvollziehbaren Grund warum das beim Nachbarn anders war – etwa eine andere Bauweise, eine fehlende Abdichtung oder eine defekte Drainage?

00:07:01: Wenn du Unterlagen hast zum Beispiel in einer Abdichtung an den Messungen dann legst sie bereit!

00:07:05: Denn ein Interessent, der eine Information zuerst von dir hört gut erklärt mit Belegen, der reagiert ganz anders als einer, der sie beiläufig im Gartenzaun aufschnabbt.

00:07:17: Und jetzt ganz wichtig… damit hier kein falscher Eindruck entsteht.

00:07:21: Es geht nicht darum, Dinge zu vertuschen oder schönzureden!

00:07:24: Wenn dein eigener Keller Feuchtigkeitsprobleme hat oder hatte – dann gehört es offen auf den Tisch.

00:07:30: Als Verkäufer musst du bekannte Mengel offenlegen.

00:07:33: Wer so etwas bewusst verschweigt, riskiert dass der Käufer später Ansprüche Geld macht auch wenn im Kaufertrag ein Gewährleistungsausschluss ersteht.

00:07:43: Einordnen heißt also ehrlich, sachlich und mit Belegen erklären was Sache ist Nicht mehr und auch nicht weniger.

00:07:50: Wer mehr dazu wissen möchte, dem empfehle ich unsere Folge Hundertsechzig.

00:07:54: Versteckte Mengen erkennen!

00:07:56: Und mal ganz ehrlich – diese Offenheit ist auch strategisch klug.

00:07:59: Denn was du selbst ansprichst kann dir am Gartenzaun niemand mehr als in Tüllung präsentieren.

00:08:05: Du nimmst den Störfeuer damit den großen Teil seiner Wirkung.

00:08:08: Und damit sind wir bei der Frage wie du deine Nachbarn nun konkret einbindest.

00:08:12: Ihr start mit dem schönsten Fall… Den positiven Nachbaren.

00:08:17: Wenn du Nachbarn hast, die dir und dem Verkauf wohlgesonnen sind, dann ist das ein echter Schatz.

00:08:23: Und ich sage das aus meiner Erfahrung als Makler – es wird von vielen Verkäufern häufig unterschätzt!

00:08:29: Ich habe schon oft überlegt, dass bei der Besichtigung der Nachbar über den Zaun gegrüßt hat eine paar freundliche Worte gewechselt wurden und man bei den Interessenten förmlich sehen konnte wie die Anspannung abfällt.

00:08:41: Gerade für Familien oder Menschen, die neu in der Regions- sind und noch niemanden kennen, ist das eine wahnsinnige Bereicherung.

00:08:48: Die sehen in diesem Moment – hey hier sind nette Leute!

00:08:51: Hier werde ich aufgenommen und ich bin nicht

00:08:53: allein.".

00:08:54: Und dieses Gefühl kann am Ende den Auschlag geben wenn jemand zwischen zwei ähnlichen Häusern schwankt.

00:09:00: Wie kannst du das nun bewusst nutzen ohne dass es gestellt wird?

00:09:03: Hier ein paar Ideen.

00:09:05: Informiere deine Nachbarn vorab, erzähle ihnen das du verkaufen möchtest und frag ob es für sie in Ordnung ist, wenn du bei Besichtigung mal auf sie hinweist oder sie kurz vorstellt.

00:09:13: Die meisten freuen sich, wenn sie gefragt werden, Städte berumpelt zu werden.

00:09:17: Und nebenbei hast du damit gleich ihr Verständnis dass in den nächsten Daten oder Wochen auch öfter mal fremde Autos vor den Türen stehen.

00:09:25: Nutze die Gelegenheit, wenn es sich ergibt!

00:09:27: Wenn der Nachbar ohnehin im Garten ist dann stell ihn kurz vor.

00:09:30: Das ist übrigens Herr Petersen von dem an.

00:09:31: wir kennen uns seit fünfzehn Jahren.

00:09:34: mehr braucht er so gar nicht.

00:09:35: Der Rest ergibt sich im Gespräch.

00:09:38: Zähl von der Gemeinschaft wie zum Beispiel ein Straßenfest oder eine gemeinsame WhatsApp-Gruppe, oder irgendwelche anderen gemeinsamen Aktivitäten.

00:09:45: Das sind die Geschichten, die Interessenten ein Bild vom Leben vor Ort geben.

00:09:49: und wie stark solche Geschichten wirken darüber haben wir uns schon in der Folge Hundertdreien Dreißig gesprochen.

00:09:56: Da ging es um Storytelling beim Irmianverkauf.

00:09:59: Für ernsthaftinteressent kann auch ein kurzer Kontakt beim zweiten Terminensitfall sein.

00:10:03: gerade wenn jemand kurz vor der Entscheidung steht kann ein Gespräch mit dem Nachbarn letzte Zweifel auswählen aber bitte nur Wenn der Nachbar das ausdrücklich möchte, gibt keine Telefonnummer und Namen weiter ohne zu fragen.

00:10:16: Das ist nicht nur eine Frage des Anstands sondern auch des Daran-Schutzes!

00:10:20: Ein Punkt zur Vorsicht auch bei netten Nachbarn Auch der freundlichste Nachbar kann aus reiner Hilfsbereitschaft Dinge erzählen die dir schaden.

00:10:28: Ja dass wir den Dach haben dir aber damals sehr gut hinbekommen.

00:10:32: Gut gemeint Aber unglücklich.

00:10:35: Deshalb gilt auch hier Sprich kurz vorher ab was du die typischen Themen sind Und erzähl ihn werst du im Haus gemacht hast.

00:10:41: dann kann er in Zweifel auch richtig davon berichten.

00:10:44: So viel zu den Nachbarn, die dir Rückenwind geben.

00:10:46: aber was machst du wenn es genau umgekehrt ist?

00:10:49: Wenn du weißt oder befürchtest dass deine Nachbaren dem Verkauf aktiv schlecht reden?

00:10:55: Das schauen wir uns im nächsten Kapitel an.

00:10:59: Kommen wir nun zum schwierigen Fall.

00:11:01: Du hast den Kapitel zwei ehrlich analysiert und weißt mein Nachbar wird interessant wahrscheinlich eher schlecht über das Haus, die Straße oder sogar über mich reden.

00:11:11: Vielleicht gab es Streit Vielleicht ist einfach ein Schwarzmaler.

00:11:14: Was jetzt?

00:11:16: Der erste Schritt Nachbarn bewusst aus dem Prozess heraushalten.

00:11:20: Du musst natürlich deine Nachbar nicht über jeden Besichtigsthemen informieren Und du musst sie auch schon gar nicht einbinden.

00:11:26: Plane besichtigen zum Beispiel zu Zeiten, in denen der Nachbar erfahrungsgemäß außer Haus ist.

00:11:31: Führe die Interessenten nicht unbedingt als erstes In den Teil des Gartens, der direkt an seinen Zaun gänzt.

00:11:37: Das klingt nach Kleinigkeiten Aber es macht einen Unterschied.

00:11:41: Der zweite Schritt Interessenten sensibilisieren und zwar aktiv.

00:11:45: Das ist ein Punkt, der vielen Verkäufern schwerfällt weil sie Angst haben damit schlafen Runde zu recken.

00:11:51: Meiner Erfahrung ist aber das Gegenteil ist der Fall!

00:11:54: Wenn ein Interessant irgendwann ohnehin mit den Nachbarn spricht – und das tun ernsthafte Interessanten häufig – dann ist es viel besser wenn er vorbereitet ist.

00:12:01: Wichtig dabei ist der Ton.

00:12:03: Es geht nicht darum über den Nachband zu lästern.

00:12:06: Das wird unsouverän und der Interessante fragt sich sofort ob hier einen handfester Nachbarschaftsschreit schwält.

00:12:12: Formuliere lieber sachlich und gelassen, zum Beispiel so.

00:12:15: Falls sie mit dem Nachbind ins Gespräch kommen, er sieht den Verkauf nicht ganz so gern, weil er sich an uns gewöhnt hat!

00:12:21: Wenn er also etwas Kritisches erzählt, fragen Sie mich gerne direkt – ich erkläre Ihnen alles offen und zeige in die Unterlagen.

00:12:27: Damit hast du drei Dinge erreicht.

00:12:29: Der Interessant ist vorbeweiht… Du wirkst transparent … Und du hast dich selbst als erste Anlaufstelle für Fragen qualifiziert.

00:12:38: Der dritte Schritt?

00:12:39: Mit Fakten kontern, nicht mit Emotionen.

00:12:41: Und hier schließt sich der Kreis zu dem Kapitel drei.

00:12:44: Wenn du weißt, welche Themen der Nachbar ansprechen könnte, dann halt die passenden Beläge als Rechnung oder sonst was bereit!

00:12:51: Zum Beispiel Rechnungen bei Sanierung, den Energiosweis, Fartungsprotokolle – vielleicht ein Gutachten?

00:12:56: Wenn der Interessent damit einem Einwand zurückkommt, kannst du ruhig und sachlich antworten.

00:13:01: Nichts entkräftet einen Gerücht so sehr wie ein Dokument.

00:13:04: Und noch ein Punkt, der gerne übersehen wird….

00:13:06: wenn es einen echten offenen Konflikt mit dem Nachbarn gibt etwa ein Streit um an die Grenze, ein Wegerecht oder eine Baulast?

00:13:12: Dann ist das keine reine Stimmung mehr.

00:13:15: Dann kann das für den Käufer eine echte rechtliche Bedeutung haben und gehört ebenfalls offen angesprochen.

00:13:20: Denn der Käufe benimmt mit dem Haus auch das Verhältnis mit den Nachbarn – über wesentliche Streitigkeiten muss er Bescheid wissen!

00:13:26: In solchen Fällen solltest du dich fachlich beraten lassen bevor du in die Vermarktung gehst.

00:13:33: Zum Schluss noch ein Gedanke, der manchmal überraschend gut funktioniert… Das klärende Gespräch.

00:13:39: Nicht jeder vermeint die schwierige Nachbar ist gegen dich.

00:13:42: Manchmal steckt einfach Unsicherheit dahinter!

00:13:46: Wenn du ihm sagst, dass du auf einen passenden Käufer achtest – das dir die Nachbarschaft wichtig ist… dann wird aus dem Störfeuer manchmal so noch ein neutraler oder freundlicher Nachbar.

00:13:55: Ein Versuch ist es oft wert … solange das Verhältnis nicht konvett zerrüttet ist.

00:14:00: Jetzt hast du eine ganze Menge an Werkzeug in der Hand.

00:14:02: damit du den Überblick behältst fass ich dir im letzten Kapitel alles zusammen.

00:14:10: Schritt eins Einschätzen.

00:14:11: Überlege die ehrlich, ob deine Nachbarn Fürsprecher neutrale oder eher Störfeuer sind.

00:14:16: Und zwar für jeden direkt Nachbar, einzelne bei einer Wohnung auch für die Miteigentümer im Haus.

00:14:21: Schritt zwei – Themen kennen!

00:14:23: Macht ihr eine Liste was die Nachbär über dein Haus?

00:14:26: Oder wird eigenen Häuser erzählen könnten?

00:14:28: Feuchte Keller, Reparaturen, Lernen, Baubrikte alte Streitigkeiten.

00:14:32: Schritt drei – Einordnen und Bildung.

00:14:35: Bereite zu jedem Thema eine ehrliche sachliche Erklärung und die passende Unterlang vor.

00:14:39: Und denkt daran Was dein eigenes Haus betrifft, legst du bekannte Menge offen.

00:14:44: Schritt vier – Strategie wählen.

00:14:46: Positive Nachbarn bindest du bewusst ein, natürlich nur mit deren Einverständnis.

00:14:50: Schwierigere Nachbaren hältst du so gut es geht aus dem Prozess heraus und sensibilisiert deine Interessenten frühzeitig und gelassen.

00:14:58: Schritt fünf selbst die erste Anlaufstelle sein.

00:15:01: Mach deinen Interessanten klar dass sie mit jeder Frage zuerst zu dir kommen sollen!

00:15:05: Wer offen kommuniziert, denkt glaub man am Ende auch mehr als den Nachbern am Gartenzaun.

00:15:10: Du siehst Nachbarn sind keine Nehmenschauplätze.

00:15:13: Sie können ein stärktes Verkaufsargument sein oder dein größter Stolperstein!

00:15:17: Der Unterschied liegt fast wie immer in der Vorbereitung.

00:15:21: und genau bei dieser Vorbereitung unterstützen wir nicht gern, denn ob es hier um die richtige Einschätzung an deine Umliege geht – um die aufbereitende Unterlagen oder um die Frage, wie du Besichtigung souverän gestaltet ist… auch dann wenn die Nachbarschaft nicht ganz so einfach ist … mit der Erfahrung aus vielen Verkäufen finden wir gemeinsam den richtigen Weg für dich.

00:15:39: fordern heute dein Unverblingsberatungsgespräch an.

00:15:42: Und wenn deine Mobil hier in Schleswig-Holstein oder Hamburg liegt, dann bewerben wir sie gerne für dich kostenfrei!

00:15:48: Ruf uns einfach an unter Nullfee- one-zero-eins acht fünf vier fünf vier fünvier Oder schreib' uns eine E-Mail an info at besalung minus irgendeinwien.de.

00:16:00: Das war's für heute.

00:16:01: Ich hoffe du schaust deiner Nachbarn ab jetzt mit etwas anderen Augen an Zumindest was dein Verkauf angeht.

00:16:06: Wenn dir diese Folge gefallen hat, denn abonniere den Podcast und lasst gerne eine Bewertung da.

00:16:10: Das hilft uns enorm, damit noch mehr Eigentümer und Käufer von diesen Tipps profitieren.

00:16:16: Und wenn du dich mit mir austauschen möchtest, vernetzt sich gerne mit mir auf LinkedIn!

00:16:19: Den Link zu meinem Profil findest du in den Show-Notes.

00:16:22: Diesen Donnerstag geht es hiermit einer neuen Folge weiter – bis dahin mach es gut und bleib stressfrei.

00:16:27: Dein Philipp Kilderband.